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Appartement à vendre

VilleNoirefontaine (25)
Surface113m²
Coût Total165 400€
Loyer Annuel10 692€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 230,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Terrasse

Située à Noirefontaine, dans un environnement naturel agréable, cet appartement issue d'un ancien corps de ferme séduit immédiatement par son authenticité et son cachet. Derrière sa façade en pierre, vous découvrez un intérieur chaleureux, mêlant le charme de l'ancien et le confort actuel. La pièce de vie, spacieuse et conviviale, met en valeur de beaux éléments comme les murs en pierre apparente et les poutres, créant une atmosphère unique. La maison développe environ 113 m² habitables avec une belle cuisine indépendante aménagée et équipée, deux chambres, un dressing un espace mezzanine ainsi que des volumes fonctionnels. Aucun travaux à prévoir, le bien est parfaitement entretenu et prêt à accueillir ses futurs occupants. En complément, vous bénéficiez d'une magnifique cave voûtée, véritable atout pour les amateurs de stockage, de vin ou de projets annexes. Une terrasse, un abris de jardin ainsi que des stationnements extérieurs viennent compléter ce bien. Un bien idéal pour les amoureux de charme, à la recherche d'une maison de caractère, sans travaux, dans un cadre agréable.

Ville : Noirefontaine
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25190
Coordonnées : 47.346858, 6.766961
Total : 165 400€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 15 280€
Valeur du bien : 154 280€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.25€ - 9.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 891€/mois
Loyer annuel estimé : 10692€/an
Fourchette totale : 706€ - 1124€/mois
Fourchette annuelle : 8474€ - 13491€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :113 000 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :+26 000€ (+23.0%)
Marge achat-revente :-52 400€ (-46.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :837,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :66,16€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 903,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 946,33€
Coût de l'assurance :19 848,00€
Taxe foncière : 1 069,23€/an
Soit par mois : 89,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 891,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 993,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - revêtement de sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - mise aux normes nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 280 €(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Plomberie:3 000€
    Plomberie salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Électricité:2 000€
    Électricité salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Noirefontaine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 692 €/an
Calcul : 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 400 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 794 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 069 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 040 €
Revenus locatifs : +10 692 €
Charges déductibles : -23 040 €
Résultat foncier Année 1 : -12 348 €(Déficit de 12 348 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 648 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 760 €/an
Revenus locatifs : +10 692 €
Charges déductibles : -7 760 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 932 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1648.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 692 €23 046 €5 903 €-12 354 €10 700 €1 654 €1 654 €
210 906 €7 613 €5 750 €3 293 €---
311 124 €7 456 €5 592 €3 669 €---
411 347 €7 292 €5 429 €4 055 €---
511 574 €7 122 €5 259 €4 452 €---
611 805 €6 946 €5 083 €4 859 €---
712 041 €6 764 €4 900 €5 278 €---
812 282 €6 574 €4 711 €5 708 €---
912 528 €6 378 €4 515 €6 149 €---
1012 778 €6 175 €4 312 €6 603 €---
1113 034 €5 964 €4 101 €7 070 €---
1213 295 €5 746 €3 883 €7 549 €---
1313 560 €5 519 €3 656 €8 041 €---
1413 832 €5 285 €3 421 €8 547 €---
1514 108 €5 041 €3 178 €9 067 €---
1614 390 €4 789 €2 926 €9 602 €---
1714 678 €4 527 €2 664 €10 151 €---
1814 972 €4 256 €2 393 €10 716 €---
1915 271 €3 975 €2 111 €11 297 €---
2015 577 €3 683 €1 820 €11 894 €---
2115 888 €3 381 €1 518 €12 507 €---
2216 206 €3 068 €1 204 €13 138 €---
2316 530 €2 743 €880 €13 787 €---
2416 861 €2 406 €543 €14 455 €---
2517 198 €2 057 €194 €15 141 €---
TOTAL342 478 €147 805 €85 946 €194 673 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 692 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 245 €-3 210 €+5 455 €
2+2 245 €+492 €+1 753 €
3+2 245 €+1 101 €+1 144 €
4+2 245 €+1 216 €+1 029 €
5+2 245 €+1 336 €+909 €
6+2 245 €+1 458 €+787 €
7+2 245 €+1 583 €+662 €
8+2 245 €+1 712 €+533 €
9+2 245 €+1 845 €+400 €
10+2 245 €+1 981 €+264 €
11+2 245 €+2 121 €+124 €
12+2 245 €+2 265 €-20 €
13+2 245 €+2 412 €-167 €
14+2 245 €+2 564 €-319 €
15+2 245 €+2 720 €-475 €
16+2 245 €+2 881 €-636 €
17+2 245 €+3 045 €-800 €
18+2 245 €+3 215 €-970 €
19+2 245 €+3 389 €-1 144 €
20+2 245 €+3 568 €-1 323 €
21+2 245 €+3 752 €-1 507 €
22+2 245 €+3 942 €-1 697 €
23+2 245 €+4 136 €-1 891 €
24+2 245 €+4 336 €-2 091 €
25+2 245 €+4 542 €-2 297 €
Total+56 125 €+58 402 €+-2 277 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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