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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSommières-du-Clain (86)
Surface226m²
Coût Total217 490€
Loyer Annuel16 609€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 500 €
Surface : 226 m²
Prix au m² : 838,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 27 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, Sans vis-à-vis

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Ville : Sommières-du-Clain
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86160
Coordonnées : 46.273408, 0.371846
Total : 217 490€
Prix d'acquisition : 189 500€
Travaux : 12 830€
Valeur du bien : 202 330€
Frais de notaire : 15 160€
Coût estimé : 15 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226m²
Loyer prédit : 6.12€/m²/mois
Fourchette : 4.76€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1384€/mois
Loyer annuel estimé : 16609€/an
Fourchette totale : 1077€ - 1779€/mois
Fourchette annuelle : 12922€ - 21349€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :681,36 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :153 987 €
Prix d'achat :189 500 €
Décote à l'achat :+35 513€ (+23.1%)
Marge achat-revente :-63 503€ (-41.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 077,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 140,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 663,04€
Coût de l'assurance :19 030,38€
Taxe foncière : 1 660,89€/an
Soit par mois : 138,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 384,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 279,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :105,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 135 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 830 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 3000€/salle de bain = 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Carrelage murs et sol (20m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€ (pose comprise), Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 20€/m² = 1280€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse.
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sommières-du-Clain (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 384 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 609 €/an
Calcul : 1 384 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 301 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 490 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 761 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 661 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 830 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 553 €
Revenus locatifs : +16 609 €
Charges déductibles : -22 553 €
Résultat foncier Année 1 : -5 944 €(Déficit de 5 944 €)
Imputable sur revenu global : 5 944 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 723 €/an
Revenus locatifs : +16 609 €
Charges déductibles : -9 723 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 886 €/an
Prix d'achat du bien : 189 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 175 €(65% de 189 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 479 €/an
Calcul : 123 175 € × 3,636% = 4 479 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 609 €22 560 €7 308 €-5 951 €5 951 €--
216 941 €9 536 €7 114 €7 405 €---
317 280 €9 335 €6 913 €7 945 €---
417 626 €9 127 €6 705 €8 498 €---
517 978 €8 912 €6 490 €9 066 €---
618 338 €8 690 €6 268 €9 647 €---
718 704 €8 460 €6 038 €10 244 €---
819 078 €8 222 €5 800 €10 856 €---
919 460 €7 976 €5 554 €11 484 €---
1019 849 €7 722 €5 300 €12 127 €---
1120 246 €7 458 €5 036 €12 788 €---
1220 651 €7 186 €4 764 €13 465 €---
1321 064 €6 904 €4 482 €14 160 €---
1421 485 €6 612 €4 190 €14 873 €---
1521 915 €6 311 €3 889 €15 604 €---
1622 353 €5 999 €3 576 €16 355 €---
1722 800 €5 676 €3 254 €17 125 €---
1823 257 €5 342 €2 920 €17 915 €---
1923 722 €4 996 €2 574 €18 726 €---
2024 196 €4 639 €2 216 €19 558 €---
2124 680 €4 269 €1 847 €20 411 €---
2225 174 €3 886 €1 464 €21 288 €---
2325 677 €3 490 €1 068 €22 187 €---
2426 191 €3 081 €659 €23 110 €---
2526 714 €2 657 €235 €24 057 €---
TOTAL531 989 €179 046 €105 663 €352 943 €5 951 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 785 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 943 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 488 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 488 €-1 785 €+5 273 €
2+3 488 €+2 222 €+1 266 €
3+3 488 €+2 383 €+1 105 €
4+3 488 €+2 549 €+939 €
5+3 488 €+2 720 €+768 €
6+3 488 €+2 894 €+594 €
7+3 488 €+3 073 €+415 €
8+3 488 €+3 257 €+231 €
9+3 488 €+3 445 €+43 €
10+3 488 €+3 638 €-150 €
11+3 488 €+3 836 €-348 €
12+3 488 €+4 040 €-552 €
13+3 488 €+4 248 €-760 €
14+3 488 €+4 462 €-974 €
15+3 488 €+4 681 €-1 193 €
16+3 488 €+4 906 €-1 418 €
17+3 488 €+5 137 €-1 649 €
18+3 488 €+5 374 €-1 886 €
19+3 488 €+5 618 €-2 130 €
20+3 488 €+5 867 €-2 379 €
21+3 488 €+6 123 €-2 635 €
22+3 488 €+6 386 €-2 898 €
23+3 488 €+6 656 €-3 168 €
24+3 488 €+6 933 €-3 445 €
25+3 488 €+7 217 €-3 729 €
Total+87 200 €+105 883 €+-18 683 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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