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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Cergues (74)
Surface72m²
Coût Total265 100€
Loyer Annuel18 636€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 2 986,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8.09 m² Cave, 1 Terrasse, Vue, Surface de 72.04 m², Bâtiment de 2 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1937, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Parquet, Rangements, Télévision, Chauffage individuel électrique radiateur, Cuisine américaine, Une entrée, Salle à manger, Salle de séjour : 18.67 m², 2 Parkings, Orientation Ouest, Calme, Situation : ville, Etat : bon

Découvrez un grand appartement de 2 pièces de 72 m2 dans un petit immeuble de 5 lots à Saint Cergues.

  • Ce qu'il offre : • Une entrée et une pièce débarras attenante • Une salle à manger-cuisine • Une chambre • Coin buanderie • Une salle de douche et wc séparés • Une terrasse • 2 places de parking extérieures

Pour obtenir des informations détaillées sur les risques auxquels ce bien est exposé, veuillez consulter le site Géorisques :

Ville : Saint-Cergues
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74140
Coordonnées : 46.226040, 6.324060
Total : 265 100€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 32 900€
Valeur du bien : 247 900€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 21.57€/m²/mois
Fourchette : 17.42€ - 26.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1553€/mois
Loyer annuel estimé : 18636€/an
Fourchette totale : 1254€ - 1923€/mois
Fourchette annuelle : 15050€ - 23077€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 293,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :79,53€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 372,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 882,85€
Coût de l'assurance :23 859,00€
Taxe foncière : 1 863,62€/an
Soit par mois : 155,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 553,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 528,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 501 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/air) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 900 €(457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€/fenêtre = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Cergues (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 636 €/an
Calcul : 1 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 530 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 954 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 864 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 248 €
Revenus locatifs : +18 636 €
Charges déductibles : -44 248 €
Résultat foncier Année 1 : -25 612 €(Déficit de 25 612 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 212 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 348 €/an
Revenus locatifs : +18 636 €
Charges déductibles : -11 348 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 288 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4211.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 636 €44 257 €8 539 €-25 620 €21 400 €4 220 €4 220 €
219 009 €11 126 €8 308 €7 883 €---
319 389 €10 887 €8 069 €8 502 €---
419 777 €10 640 €7 822 €9 137 €---
520 172 €10 386 €7 568 €9 787 €---
620 576 €10 123 €7 305 €10 453 €---
720 987 €9 851 €7 033 €11 137 €---
821 407 €9 570 €6 752 €11 837 €---
921 835 €9 280 €6 462 €12 556 €---
1022 272 €8 980 €6 162 €13 292 €---
1122 717 €8 670 €5 852 €14 047 €---
1223 172 €8 350 €5 532 €14 821 €---
1323 635 €8 020 €5 202 €15 615 €---
1424 108 €7 679 €4 861 €16 429 €---
1524 590 €7 326 €4 508 €17 264 €---
1625 082 €6 961 €4 143 €18 120 €---
1725 583 €6 585 €3 767 €18 998 €---
1826 095 €6 196 €3 378 €19 899 €---
1926 617 €5 794 €2 976 €20 823 €---
2027 149 €5 379 €2 561 €21 770 €---
2127 692 €4 950 €2 132 €22 742 €---
2228 246 €4 507 €1 689 €23 739 €---
2328 811 €4 050 €1 232 €24 761 €---
2429 387 €3 577 €759 €25 810 €---
2529 975 €3 089 €271 €26 887 €---
TOTAL596 922 €226 232 €122 883 €370 690 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 370 690 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 636 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 914 €-6 420 €+10 334 €
2+3 914 €+1 099 €+2 815 €
3+3 914 €+2 551 €+1 363 €
4+3 914 €+2 741 €+1 173 €
5+3 914 €+2 936 €+978 €
6+3 914 €+3 136 €+778 €
7+3 914 €+3 341 €+573 €
8+3 914 €+3 551 €+363 €
9+3 914 €+3 767 €+147 €
10+3 914 €+3 988 €-74 €
11+3 914 €+4 214 €-300 €
12+3 914 €+4 446 €-532 €
13+3 914 €+4 685 €-771 €
14+3 914 €+4 929 €-1 015 €
15+3 914 €+5 179 €-1 265 €
16+3 914 €+5 436 €-1 522 €
17+3 914 €+5 700 €-1 786 €
18+3 914 €+5 970 €-2 056 €
19+3 914 €+6 247 €-2 333 €
20+3 914 €+6 531 €-2 617 €
21+3 914 €+6 823 €-2 909 €
22+3 914 €+7 122 €-3 208 €
23+3 914 €+7 428 €-3 514 €
24+3 914 €+7 743 €-3 829 €
25+3 914 €+8 066 €-4 152 €
Total+97 850 €+111 207 €+-13 357 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 238 jours
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