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vente - appartement

Bien expiré
VilleGuiscriff (56)
Surface40m²
Coût Total35 292€
Loyer Annuel4 715€
Rentabilité13.36%
Cashflow/mois+171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 24 900 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 622,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Duplex, Grenier

EXCLUSIVITÉ - GUISCRIFF - RARE SUR LE MARCHÉ - Appartement duplex à rénover dans un environnement agréable et donnant sur la place de l'église. Il faudra prévoir la création d'un compteur linky. Il se compose de:

  • Deux niveaux de 20m2 à aménager selon vos envies
  • Grenier mezzanine avec très peu de hauteur sous plafond (surface non comprise en loi carrez)

Prévoir travaux (électricité, plomberie, isolation, aménagement intérieur, menuiseries)

Les plus: Toiture en bon état, ravalement de la façade du bâtiment prévu avant la vente, petit prix en rapport avec la surface, bel emplacement, syndic bénévole.

NE TARDEZ PAS, VENEZ VISITER!!! Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 24,50% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°901 019 323 - Greffe de QUIMPER) Paul-Mikael MENTHÉOUR Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée 06 28 53 15 20 - Réf.930328

Ville : Guiscriff
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56560
Coordonnées : 48.050725, -3.645753
Total : 35 292€
Prix d'acquisition : 24 900€
Travaux : 8 400€
Valeur du bien : 33 300€
Frais de notaire : 1 992€
Coût estimé : 1 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 9.82€/m²/mois
Fourchette : 7.98€ - 12.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 393€/mois
Loyer annuel estimé : 4715€/an
Fourchette totale : 319€ - 484€/mois
Fourchette annuelle : 3830€ - 5804€/an
Rentabilité brute :13.36%
Fourchette de rentabilité :10.85% - 16.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :35 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :172,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :10,00€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 182,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :16 359,04€
Coût de l'assurance :2 999,82€
Taxe foncière : 471,46€/an
Soit par mois : 39,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 392,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 221,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :171,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création compteur
Création d'un compteur Linky pour mise aux normes électriques
Quantité: 1 compteur
Raison: Mise aux normes nécessaires pour la sécurité et conformité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 3.75 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée et carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en PVC usé nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation entrée
Réfection des murs et du sol dans l'espace d'entrée
Quantité: 1 espace d'entrée (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés et sol en parquet usé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 400 €(210 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 40 m² à 15 000€/système = 15 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres à 700€/fenêtre = 2 800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau à 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité:700€
    Compteur Linky: 1 compteur à 300€ = 300€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:1 500€
    Rénovation complète salle de bain: 3.75 m² à 1 600€/m² = 6 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Chambres:300€
    Parquet flottant: 12 m² à 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: 300€
  • Autres pièces:300€
    Rénovation entrée: 10 m² à 120€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:3 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète à 20 000€ = 20 000€, Main d'œuvre: 3 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Guiscriff (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 715 €/an
Calcul : 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 136 €/an
Base de calcul : Emprunt de 35 292 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 471 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 127 €
Revenus locatifs : +4 715 €
Charges déductibles : -10 127 €
Résultat foncier Année 1 : -5 412 €(Déficit de 5 412 €)
Imputable sur revenu global : 5 412 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 1 727 €/an
Revenus locatifs : +4 715 €
Charges déductibles : -1 727 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 988 €/an
Prix d'achat du bien : 24 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 185 €(65% de 24 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 589 €/an
Calcul : 16 185 € × 3,636% = 589 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 715 €10 128 €1 137 €-5 414 €5 414 €--
24 809 €1 697 €1 106 €3 111 €---
34 905 €1 666 €1 074 €3 239 €---
45 003 €1 633 €1 041 €3 370 €---
55 103 €1 599 €1 007 €3 504 €---
65 205 €1 564 €972 €3 641 €---
75 309 €1 528 €936 €3 782 €---
85 416 €1 490 €899 €3 925 €---
95 524 €1 452 €860 €4 072 €---
105 634 €1 412 €820 €4 223 €---
115 747 €1 371 €779 €4 377 €---
125 862 €1 328 €737 €4 534 €---
135 979 €1 284 €693 €4 695 €---
146 099 €1 239 €647 €4 860 €---
156 221 €1 192 €600 €5 029 €---
166 345 €1 143 €552 €5 202 €---
176 472 €1 093 €501 €5 379 €---
186 602 €1 041 €450 €5 560 €---
196 734 €988 €396 €5 746 €---
206 868 €932 €341 €5 936 €---
217 006 €875 €284 €6 130 €---
227 146 €816 €225 €6 329 €---
237 289 €755 €164 €6 533 €---
247 434 €693 €101 €6 742 €---
257 583 €627 €36 €6 956 €---
TOTAL151 010 €39 545 €16 359 €111 465 €5 414 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 624 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 715 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +990 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+990 €-1 624 €+2 614 €
2+990 €+933 €+57 €
3+990 €+972 €+18 €
4+990 €+1 011 €-21 €
5+990 €+1 051 €-61 €
6+990 €+1 092 €-102 €
7+990 €+1 135 €-145 €
8+990 €+1 178 €-188 €
9+990 €+1 222 €-232 €
10+990 €+1 267 €-277 €
11+990 €+1 313 €-323 €
12+990 €+1 360 €-370 €
13+990 €+1 409 €-419 €
14+990 €+1 458 €-468 €
15+990 €+1 509 €-519 €
16+990 €+1 561 €-571 €
17+990 €+1 614 €-624 €
18+990 €+1 668 €-678 €
19+990 €+1 724 €-734 €
20+990 €+1 781 €-791 €
21+990 €+1 839 €-849 €
22+990 €+1 899 €-909 €
23+990 €+1 960 €-970 €
24+990 €+2 023 €-1 033 €
25+990 €+2 087 €-1 097 €
Total+24 750 €+33 439 €+-8 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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