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F3 Clermont Fd à vendre

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface58m²
Coût Total119 760€
Loyer Annuel7 545€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 82 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 413,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
  • Rez-de-chaussée, accessible PMR dans quartier tranquille
  • Exposition : traversant Est-Ouest, lumineux
  • Petit immeuble calme (2 étages) avec interphone
  • Proche centre, commerces, transports, école, Universités de langue et de Psycho, parc
  • Parquet ancien en bon état dans salon et chambres
  • Fenêtres côté rue en double vitrage
  • Diagnostics effectués
Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.781070, 3.098550
Total : 119 760€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 31 200€
Valeur du bien : 113 200€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 629€/mois
Loyer annuel estimé : 7545€/an
Fourchette totale : 491€ - 805€/mois
Fourchette annuelle : 5891€ - 9664€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 627,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 182,93€
Coût de l'assurance :10 179,60€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 104,29€/mois
Soit par an : 1 251,48€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 628,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 831,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage gaz existant.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par des fenêtres double vitrage performant.
Quantité: 1 fenêtre (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle baignoire, lavabo, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et du revêtement de sol dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à vérifier et à mettre à jour pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 200 €(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:1 000€
    Fenêtre double vitrage: 1 fenêtre × 1000€ = 1000€ (prix moyen incluant installation)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (prix moyen incluant installation)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant meubles, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Rafraîchissement parquet: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:900€
    Rafraîchissement peinture: 15 m² × 60€/m² = 900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2500€ = 2500€ (prix moyen incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 545 €/an
Calcul : 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 020 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 760 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 251 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 079 €
Revenus locatifs : +7 545 €
Charges déductibles : -38 079 €
Résultat foncier Année 1 : -30 533 €(Déficit de 30 533 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 133 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 879 €/an
Revenus locatifs : +7 545 €
Charges déductibles : -6 879 €
Résultat foncier Années 2+ : 667 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9133.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 545 €38 083 €4 024 €-30 537 €21 400 €9 137 €9 137 €
27 696 €6 776 €3 917 €920 €--8 217 €
37 850 €6 665 €3 807 €1 185 €--7 032 €
48 007 €6 551 €3 692 €1 456 €--5 576 €
58 167 €6 433 €3 574 €1 735 €--3 841 €
68 331 €6 310 €3 452 €2 020 €--1 821 €
78 497 €6 184 €3 325 €2 314 €---
88 667 €6 053 €3 194 €2 615 €---
98 840 €5 917 €3 058 €2 923 €---
109 017 €5 777 €2 918 €3 240 €---
119 198 €5 632 €2 773 €3 566 €---
129 382 €5 482 €2 623 €3 900 €---
139 569 €5 327 €2 468 €4 243 €---
149 761 €5 166 €2 307 €4 595 €---
159 956 €5 000 €2 141 €4 956 €---
1610 155 €4 828 €1 969 €5 327 €---
1710 358 €4 650 €1 792 €5 708 €---
1810 565 €4 466 €1 608 €6 099 €---
1910 777 €4 276 €1 417 €6 501 €---
2010 992 €4 079 €1 220 €6 913 €---
2111 212 €3 875 €1 017 €7 336 €---
2211 436 €3 665 €806 €7 771 €---
2311 665 €3 447 €588 €8 218 €---
2411 898 €3 221 €363 €8 677 €---
2512 136 €2 988 €129 €9 148 €---
TOTAL241 677 €160 850 €58 183 €80 828 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 828 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 585 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 585 €-6 420 €+8 005 €
2+1 585 €0 €+1 585 €
3+1 585 €0 €+1 585 €
4+1 585 €0 €+1 585 €
5+1 585 €0 €+1 585 €
6+1 585 €0 €+1 585 €
7+1 585 €+148 €+1 437 €
8+1 585 €+784 €+801 €
9+1 585 €+877 €+708 €
10+1 585 €+972 €+613 €
11+1 585 €+1 070 €+515 €
12+1 585 €+1 170 €+415 €
13+1 585 €+1 273 €+312 €
14+1 585 €+1 378 €+207 €
15+1 585 €+1 487 €+98 €
16+1 585 €+1 598 €-13 €
17+1 585 €+1 712 €-127 €
18+1 585 €+1 830 €-245 €
19+1 585 €+1 950 €-365 €
20+1 585 €+2 074 €-489 €
21+1 585 €+2 201 €-616 €
22+1 585 €+2 331 €-746 €
23+1 585 €+2 465 €-880 €
24+1 585 €+2 603 €-1 018 €
25+1 585 €+2 744 €-1 159 €
Total+39 625 €+24 248 €+15 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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