Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleNantes (44)
Surface60m²
Coût Total83 614€
Loyer Annuel9 651€
Rentabilité11.54%
Cashflow/mois+281€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 77 420 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 290,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/15 étage, 2 chambres, 1 parking: Parking, Pas de cave

Appartement T3 à vendre en copropriété, situé au 4e étage. Pas de travaux majeurs à prévoir, quelques rafraîchissements et une cuisine à remettre au goût du jour. Disponible immédiatement, sans locataire. Visites sur rendez-vous en contactant notre agence.

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.235111, -1.548144
Total : 83 614€
Prix d'acquisition : 77 420€
Valeur du bien : 77 420€
Frais de notaire : 6 194€
Coût estimé : 6 194€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 804€/mois
Loyer annuel estimé : 9651€/an
Fourchette totale : 607€ - 1066€/mois
Fourchette annuelle : 7281€ - 12792€/an
Rentabilité brute :11.54%
Fourchette de rentabilité :8.71% - 15.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 762,92 €/m²
Basé sur :423 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :225 775 €
Prix d'achat :77 420 €
Décote à l'achat :-148 355€ (-65.7%)
Marge achat-revente :142 161€ (63.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 614€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :418,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :24,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 442,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 963,42€
Coût de l'assurance :7 316,22€
Taxe foncière : 965,09€/an
Soit par mois : 80,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 804,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 523,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :280,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, nouveau plan de travail, mise à jour de l'électroménager et réfection de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 804 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 651 €/an
Calcul : 804 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 614 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 293 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 965 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 4 148 €/an
Revenus locatifs : +9 651 €
Charges déductibles : -4 148 €
Résultat foncier : 5 503 €/an
Prix d'achat du bien : 77 420 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 323 €(65% de 77 420 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 830 €/an
Calcul : 50 323 € × 3,636% = 1 830 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 651 €4 150 €2 893 €5 501 €---
29 844 €4 074 €2 817 €5 769 €---
310 041 €3 996 €2 738 €6 045 €---
410 242 €3 915 €2 657 €6 327 €---
510 446 €3 831 €2 573 €6 616 €---
610 655 €3 743 €2 486 €6 912 €---
710 868 €3 653 €2 395 €7 215 €---
811 086 €3 560 €2 302 €7 526 €---
911 308 €3 463 €2 205 €7 845 €---
1011 534 €3 363 €2 105 €8 171 €---
1111 764 €3 259 €2 001 €8 505 €---
1212 000 €3 151 €1 894 €8 848 €---
1312 240 €3 040 €1 782 €9 199 €---
1412 484 €2 925 €1 667 €9 560 €---
1512 734 €2 806 €1 548 €9 929 €---
1612 989 €2 682 €1 424 €10 307 €---
1713 249 €2 554 €1 296 €10 695 €---
1813 514 €2 421 €1 164 €11 092 €---
1913 784 €2 284 €1 026 €11 500 €---
2014 059 €2 142 €884 €11 918 €---
2114 341 €1 995 €737 €12 346 €---
2214 627 €1 842 €585 €12 785 €---
2314 920 €1 684 €427 €13 236 €---
2415 218 €1 521 €263 €13 697 €---
2515 523 €1 352 €94 €14 171 €---
TOTAL309 120 €73 407 €41 963 €235 713 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 713 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 651 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 027 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 027 €+1 650 €+377 €
2+2 027 €+1 731 €+296 €
3+2 027 €+1 813 €+214 €
4+2 027 €+1 898 €+129 €
5+2 027 €+1 985 €+42 €
6+2 027 €+2 074 €-47 €
7+2 027 €+2 165 €-138 €
8+2 027 €+2 258 €-231 €
9+2 027 €+2 353 €-326 €
10+2 027 €+2 451 €-424 €
11+2 027 €+2 552 €-525 €
12+2 027 €+2 654 €-627 €
13+2 027 €+2 760 €-733 €
14+2 027 €+2 868 €-841 €
15+2 027 €+2 979 €-952 €
16+2 027 €+3 092 €-1 065 €
17+2 027 €+3 208 €-1 181 €
18+2 027 €+3 328 €-1 301 €
19+2 027 €+3 450 €-1 423 €
20+2 027 €+3 575 €-1 548 €
21+2 027 €+3 704 €-1 677 €
22+2 027 €+3 836 €-1 809 €
23+2 027 €+3 971 €-1 944 €
24+2 027 €+4 109 €-2 082 €
25+2 027 €+4 251 €-2 224 €
Total+50 675 €+70 714 €+-20 039 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →