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Achat maison

Bien expiré
VilleBuzet-sur-Baïse (47)
Surface479
Coût Total522 780
Loyer Annuel43 081
Rentabilité8.24%
Cashflow/mois+533
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 418 500 €
Surface : 479 m²
Prix au m² : 873,7 €/m²
Chambres : 12
Pièces : 15
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Piscine, Cheminée, Surface de 479 m², 15 Pièces, 12 Chambres, 4 Salles d'eau, 4 Toilettes, Toilette séparée, Cuisine équipée, Salle de séjour : 40 m², 3 Boxs, Terrain de 12236 m², Calme

Proche des vignobles de Buzet, de petites villes touristiques, avec accès rapide à la gare ou à l'autoroute, cette grande propriété avec piscine est située dans un environnement calme à la croisée de chemins de randonnée, en pleine nature. L'habitation principale de 200 m2 est composée d'une pièce de vie avec accès à la terrasse, une grande cuisine équipée, un salon avec cheminée insert, une véranda, salle d'eau, wc et 3 chambres. Laissez libre court à vos envies, grâce au potentiel extraordinaire des 250 m2 supplémentaires habitables communicants et indépendants, composés d'une cuisine, séjour, chambres, salle d'eau, wc.. Accueil de la famille ? d'amis ? randonneurs ? touristes ? location mariages, évènementiel ? Et bien sûr, la piscine de 12x6, la terrasse couverte et non couverte, 4 garages, hangar, sur un terrain de 1,2 hectares !

  • 418 500 euros honoraires d'agence inclus à la charge du vendeur.
  • DPE : Consommation C (132) GES B (7)
  • Contactez votre agent commercial Groupement Immobilier Isabelle COUFFRANT
  • Ei Isabelle COUFFRANT RSAC 818 402 570 Agen -
Ville : Buzet-sur-Baïse
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47160
Coordonnées : 44.272840, 0.324760
Total : 522 780
Prix d'acquisition : 418 500
Travaux : 70 800
Valeur du bien : 489 300
Frais de notaire : 33 480
Coût estimé : 33 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 479
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 3590€/mois
Loyer annuel estimé : 43081€/an
Fourchette totale : 2829€ - 4555€/mois
Fourchette annuelle : 33952€ - 54665€/an
Rentabilité brute :8.24%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :522 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 550,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :148,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 698,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :242 326,27
Coût de l'assurance :44 436,30
Taxe foncière : 4 308,10€/an
Soit par mois : 359,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 590,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 057,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :532,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 12 chambres
Quantité: 12 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 12 chambres
Quantité: 12 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation complète
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 479 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 60 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux si non présente
Quantité: 1 système pour 479 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 800(148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant 120 m²: 60€/m² × 120 = 7200€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Peinture:8 400
    Peinture murs/plafonds 120 m²: 70€/m² × 120 = 8400€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité inclus)
  • Chauffage - Système de chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:30 000
    Fenêtres double vitrage 60 unités: 1500€/fenêtre × 60 = 90000€, Main d'œuvre: 30000€
  • Ventilation - VMC:5 500
    VMC double flux: 5500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Buzet-sur-Baïse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Système de chauffage, Menuiseries - Fenêtres, Ventilation - VMC
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 081 €/an
Calcul : 3 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 522 780 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 777 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 308 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 707
Revenus locatifs : +43 081
Charges déductibles : -93 707
Résultat foncier Année 1 : -50 626(Déficit de 50 626 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 226
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 907 €/an
Revenus locatifs : +43 081
Charges déductibles : -22 907
Résultat foncier Années 2+ : 20 174 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29226.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 418 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 272 025(65% de 418 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 892 €/an
Calcul : 272 025 € × 3,636% = 9 892
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 08193 72416 838-50 64321 400 €29 243 €29 243 €
243 94322 46816 38321 474--7 768 €
344 82121 99815 91222 824---
445 71821 51115 42624 207---
546 63221 00914 92425 623---
647 56520 49014 40527 075---
748 51619 95413 86928 562---
849 48719 40013 31530 086---
950 47618 82812 74331 648---
1051 48618 23712 15233 249---
1152 51517 62611 54134 889---
1253 56616 99610 91036 570---
1354 63716 34410 25838 293---
1455 73015 6719 58540 059---
1556 84414 9758 89041 869---
1657 98114 2578 17143 725---
1759 14113 5147 42945 627---
1860 32412 7476 66247 577---
1961 53011 9555 86949 575---
2062 76111 1365 05151 624---
2164 01610 2914 20553 725---
2265 2969 4173 33255 879---
2366 6028 5152 42958 088---
2467 9347 5821 49760 352---
2569 2936 61953462 674---
TOTAL1 379 897465 265242 326914 63221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 914 632
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 081 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 047 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 047-6 420+15 467
2+9 0470+9 047
3+9 047+4 517+4 530
4+9 047+7 262+1 785
5+9 047+7 687+1 360
6+9 047+8 122+925
7+9 047+8 569+478
8+9 047+9 026+21
9+9 047+9 494-447
10+9 047+9 975-928
11+9 047+10 467-1 420
12+9 047+10 971-1 924
13+9 047+11 488-2 441
14+9 047+12 018-2 971
15+9 047+12 561-3 514
16+9 047+13 117-4 070
17+9 047+13 688-4 641
18+9 047+14 273-5 226
19+9 047+14 873-5 826
20+9 047+15 487-6 440
21+9 047+16 118-7 071
22+9 047+16 764-7 717
23+9 047+17 426-8 379
24+9 047+18 106-9 059
25+9 047+18 802-9 755
Total+226 175+274 390+-48 215
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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