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Achat maison

Bien expiré
VilleBuzet-sur-Baïse (47)
Surface479m²
Coût Total522 780€
Loyer Annuel43 081€
Rentabilité8.24%
Cashflow/mois+533€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 418 500 €
Surface : 479 m²
Prix au m² : 873,7 €/m²
Chambres : 12
Pièces : 15
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Piscine, Cheminée, Surface de 479 m², 15 Pièces, 12 Chambres, 4 Salles d'eau, 4 Toilettes, Toilette séparée, Cuisine équipée, Salle de séjour : 40 m², 3 Boxs, Terrain de 12236 m², Calme

Proche des vignobles de Buzet, de petites villes touristiques, avec accès rapide à la gare ou à l'autoroute, cette grande propriété avec piscine est située dans un environnement calme à la croisée de chemins de randonnée, en pleine nature. L'habitation principale de 200 m2 est composée d'une pièce de vie avec accès à la terrasse, une grande cuisine équipée, un salon avec cheminée insert, une véranda, salle d'eau, wc et 3 chambres. Laissez libre court à vos envies, grâce au potentiel extraordinaire des 250 m2 supplémentaires habitables communicants et indépendants, composés d'une cuisine, séjour, chambres, salle d'eau, wc.. Accueil de la famille ? d'amis ? randonneurs ? touristes ? location mariages, évènementiel ? Et bien sûr, la piscine de 12x6, la terrasse couverte et non couverte, 4 garages, hangar, sur un terrain de 1,2 hectares !

  • 418 500 euros honoraires d'agence inclus à la charge du vendeur.
  • DPE : Consommation C (132) GES B (7)
  • Contactez votre agent commercial Groupement Immobilier Isabelle COUFFRANT
  • Ei Isabelle COUFFRANT RSAC 818 402 570 Agen -
Ville : Buzet-sur-Baïse
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47160
Coordonnées : 44.272840, 0.324760
Total : 522 780€
Prix d'acquisition : 418 500€
Travaux : 70 800€
Valeur du bien : 489 300€
Frais de notaire : 33 480€
Coût estimé : 33 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 479m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 3590€/mois
Loyer annuel estimé : 43081€/an
Fourchette totale : 2829€ - 4555€/mois
Fourchette annuelle : 33952€ - 54665€/an
Rentabilité brute :8.24%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :522 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 550,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :148,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 698,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :242 326,27€
Coût de l'assurance :44 436,30€
Taxe foncière : 4 308,10€/an
Soit par mois : 359,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 590,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 057,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :532,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 12 chambres
Quantité: 12 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 12 chambres
Quantité: 12 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation complète
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 479 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 60 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux si non présente
Quantité: 1 système pour 479 m²
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 800 €(148 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant 120 m²: 60€/m² × 120 = 7200€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Peinture:8 400€
    Peinture murs/plafonds 120 m²: 70€/m² × 120 = 8400€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité inclus)
  • Chauffage - Système de chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:30 000€
    Fenêtres double vitrage 60 unités: 1500€/fenêtre × 60 = 90000€, Main d'œuvre: 30000€
  • Ventilation - VMC:5 500€
    VMC double flux: 5500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Buzet-sur-Baïse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Système de chauffage, Menuiseries - Fenêtres, Ventilation - VMC
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 590 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 081 €/an
Calcul : 3 590 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 522 780 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 777 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 308 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 707 €
Revenus locatifs : +43 081 €
Charges déductibles : -93 707 €
Résultat foncier Année 1 : -50 626 €(Déficit de 50 626 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 226 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 907 €/an
Revenus locatifs : +43 081 €
Charges déductibles : -22 907 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 174 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29226.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 418 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 272 025 €(65% de 418 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 892 €/an
Calcul : 272 025 € × 3,636% = 9 892 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 081 €93 724 €16 838 €-50 643 €21 400 €29 243 €29 243 €
243 943 €22 468 €16 383 €21 474 €--7 768 €
344 821 €21 998 €15 912 €22 824 €---
445 718 €21 511 €15 426 €24 207 €---
546 632 €21 009 €14 924 €25 623 €---
647 565 €20 490 €14 405 €27 075 €---
748 516 €19 954 €13 869 €28 562 €---
849 487 €19 400 €13 315 €30 086 €---
950 476 €18 828 €12 743 €31 648 €---
1051 486 €18 237 €12 152 €33 249 €---
1152 515 €17 626 €11 541 €34 889 €---
1253 566 €16 996 €10 910 €36 570 €---
1354 637 €16 344 €10 258 €38 293 €---
1455 730 €15 671 €9 585 €40 059 €---
1556 844 €14 975 €8 890 €41 869 €---
1657 981 €14 257 €8 171 €43 725 €---
1759 141 €13 514 €7 429 €45 627 €---
1860 324 €12 747 €6 662 €47 577 €---
1961 530 €11 955 €5 869 €49 575 €---
2062 761 €11 136 €5 051 €51 624 €---
2164 016 €10 291 €4 205 €53 725 €---
2265 296 €9 417 €3 332 €55 879 €---
2366 602 €8 515 €2 429 €58 088 €---
2467 934 €7 582 €1 497 €60 352 €---
2569 293 €6 619 €534 €62 674 €---
TOTAL1 379 897 €465 265 €242 326 €914 632 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 914 632 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 081 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 047 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 047 €-6 420 €+15 467 €
2+9 047 €0 €+9 047 €
3+9 047 €+4 517 €+4 530 €
4+9 047 €+7 262 €+1 785 €
5+9 047 €+7 687 €+1 360 €
6+9 047 €+8 122 €+925 €
7+9 047 €+8 569 €+478 €
8+9 047 €+9 026 €+21 €
9+9 047 €+9 494 €-447 €
10+9 047 €+9 975 €-928 €
11+9 047 €+10 467 €-1 420 €
12+9 047 €+10 971 €-1 924 €
13+9 047 €+11 488 €-2 441 €
14+9 047 €+12 018 €-2 971 €
15+9 047 €+12 561 €-3 514 €
16+9 047 €+13 117 €-4 070 €
17+9 047 €+13 688 €-4 641 €
18+9 047 €+14 273 €-5 226 €
19+9 047 €+14 873 €-5 826 €
20+9 047 €+15 487 €-6 440 €
21+9 047 €+16 118 €-7 071 €
22+9 047 €+16 764 €-7 717 €
23+9 047 €+17 426 €-8 379 €
24+9 047 €+18 106 €-9 059 €
25+9 047 €+18 802 €-9 755 €
Total+226 175 €+274 390 €+-48 215 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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