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OPPORTUNITE T2 AVEC GARAGE

VillePontet (84)
Surface45m²
Coût Total77 160€
Loyer Annuel7 841€
Rentabilité10.16%
Cashflow/mois+180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 62 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 377,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

LE PONTET, limite Avignon, route de lyon, en résidence récente, T2 avec GARAGE, libre d'occupation. Idéal premier achat ou investissement locatif. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/avignon-84/agence-immobiliere/ft-languedoc-vaucluse-avignon-florence-1115

Ville : Pontet
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84130
Coordonnées : 43.959777, 4.852170
Total : 77 160€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 10 200€
Valeur du bien : 72 200€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 12.26€ - 17.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 653€/mois
Loyer annuel estimé : 7841€/an
Fourchette totale : 552€ - 774€/mois
Fourchette annuelle : 6619€ - 9289€/an
Rentabilité brute :10.16%
Fourchette de rentabilité :8.58% - 12.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 685,11 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 830 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :-13 830€ (-18.2%)
Marge achat-revente :-1 330€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :385,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :23,15€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 408,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 476,20€
Coût de l'assurance :6 944,40€
Taxe foncière : 784,15€/an
Soit par mois : 65,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 653,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 473,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :179,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques éléments datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, éventuellement changement de mobilier
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol et peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 200 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant remplacement douche et lavabo, mise à jour des éléments sanitaires, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant peinture murs et plafond, main d'œuvre incluse)
  • Chambre:1 800€
    Rénovation chambre: 15 m² × 120€/m² = 1800€ (incluant revêtement de sol et peinture murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 841 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 651 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 160 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 278 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 913 €
Revenus locatifs : +7 841 €
Charges déductibles : -13 913 €
Résultat foncier Année 1 : -6 072 €(Déficit de 6 072 €)
Imputable sur revenu global : 6 072 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 713 €/an
Revenus locatifs : +7 841 €
Charges déductibles : -3 713 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 128 €/an
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 841 €13 916 €2 654 €-6 074 €6 074 €--
27 998 €3 646 €2 584 €4 352 €---
38 158 €3 574 €2 512 €4 584 €---
48 321 €3 499 €2 437 €4 822 €---
58 488 €3 422 €2 360 €5 066 €---
68 658 €3 342 €2 280 €5 316 €---
78 831 €3 259 €2 197 €5 572 €---
89 007 €3 173 €2 111 €5 834 €---
99 188 €3 084 €2 022 €6 104 €---
109 371 €2 992 €1 930 €6 379 €---
119 559 €2 897 €1 835 €6 662 €---
129 750 €2 798 €1 736 €6 952 €---
139 945 €2 696 €1 634 €7 249 €---
1410 144 €2 590 €1 528 €7 554 €---
1510 347 €2 480 €1 419 €7 866 €---
1610 554 €2 367 €1 305 €8 187 €---
1710 765 €2 250 €1 188 €8 515 €---
1810 980 €2 128 €1 066 €8 852 €---
1911 200 €2 002 €940 €9 197 €---
2011 424 €1 872 €810 €9 552 €---
2111 652 €1 737 €675 €9 915 €---
2211 885 €1 597 €535 €10 288 €---
2312 123 €1 453 €391 €10 670 €---
2412 365 €1 303 €241 €11 062 €---
2512 613 €1 148 €86 €11 465 €---
TOTAL251 165 €75 224 €38 476 €175 940 €6 074 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 822 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 940 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 647 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 647 €-1 822 €+3 469 €
2+1 647 €+1 306 €+341 €
3+1 647 €+1 375 €+272 €
4+1 647 €+1 447 €+200 €
5+1 647 €+1 520 €+127 €
6+1 647 €+1 595 €+52 €
7+1 647 €+1 672 €-25 €
8+1 647 €+1 750 €-103 €
9+1 647 €+1 831 €-184 €
10+1 647 €+1 914 €-267 €
11+1 647 €+1 999 €-352 €
12+1 647 €+2 086 €-439 €
13+1 647 €+2 175 €-528 €
14+1 647 €+2 266 €-619 €
15+1 647 €+2 360 €-713 €
16+1 647 €+2 456 €-809 €
17+1 647 €+2 554 €-907 €
18+1 647 €+2 656 €-1 009 €
19+1 647 €+2 759 €-1 112 €
20+1 647 €+2 865 €-1 218 €
21+1 647 €+2 974 €-1 327 €
22+1 647 €+3 086 €-1 439 €
23+1 647 €+3 201 €-1 554 €
24+1 647 €+3 319 €-1 672 €
25+1 647 €+3 439 €-1 792 €
Total+41 175 €+52 782 €+-11 607 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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