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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGravigny (27)
Surface74.2m²
Coût Total174 220€
Loyer Annuel9 422€
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-319€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 000 €
Surface : 74.2 m²
Prix au m² : 1 644,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 23/06/2026, 1er étage, Cave, Salon (total 26,74 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Venez visiter cette appartement F4 alliant confort et praticité dans une résidence fermé avec portail électrique.

Dès l'entrée, vous serez séduit par son séjour lumineux avec balcon offrant un espace de vie convivial avec salon et salle à manger. La cuisine aménagée, complétée par un cellier, facilite l'organisation du quotidien.

L'espace nuit comprend deux chambres, une salle d'eau rénovée avec douche à l'italienne et un WC indépendant.

Pour votre confort, ce bien est vendu avec une grande cave et un box fermé, des prestations particulièrement recherchées.

? Séjour lumineux avec balcon ? Cuisine aménagée avec cellier ? 2 chambres ? Douche à l'italienne ? Grande cave ? Garage fermé ? Résidence sécurisé

Copropriété de 114 lots – Aucune procédure en cours Charges annuelles : 1 200 € Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1654 € et 2238 € abonnements compris. Date de réalisation du diagnostic : 03/04/2025. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: Honoraire charge Vendeur.

Une belle opportunité à saisir pour habiter ou investir. Contactez-nous pour organiser une visite !

Ville : Gravigny
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27930
Coordonnées : 49.049293, 1.169128
Total : 174 220€
Prix d'acquisition : 122 000€
Travaux : 42 460€
Valeur du bien : 164 460€
Frais de notaire : 9 760€
Coût estimé : 9 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.2m²
Loyer prédit : 10.58€/m²/mois
Fourchette : 8.71€ - 12.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 785€/mois
Loyer annuel estimé : 9422€/an
Fourchette totale : 646€ - 954€/mois
Fourchette annuelle : 7753€ - 11450€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 6.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 728,57 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 260 €
Prix d'achat :122 000 €
Décote à l'achat :-6 260€ (-4.9%)
Marge achat-revente :-45 960€ (-35.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :874,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 925,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 277,60€
Coût de l'assurance :15 244,25€
Taxe foncière : 942,22€/an
Soit par mois : 78,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 785,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 104,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-319,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (environ 74.2 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 460 €(572 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gravigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 785 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 422 €/an
Calcul : 785 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 220 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 610 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 942 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 285 €
Revenus locatifs : +9 422 €
Charges déductibles : -51 285 €
Résultat foncier Année 1 : -41 863 €(Déficit de 41 863 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 463 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 825 €/an
Revenus locatifs : +9 422 €
Charges déductibles : -8 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20462.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300 €(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 422 €51 291 €6 079 €-41 869 €21 400 €20 469 €20 469 €
29 611 €8 672 €5 920 €938 €--19 530 €
39 803 €8 508 €5 756 €1 295 €--18 235 €
49 999 €8 338 €5 586 €1 661 €--16 574 €
510 199 €8 161 €5 409 €2 037 €--14 537 €
610 403 €7 979 €5 227 €2 424 €--12 113 €
710 611 €7 790 €5 038 €2 821 €--9 292 €
810 823 €7 594 €4 842 €3 229 €--6 062 €
911 040 €7 391 €4 639 €3 649 €--2 413 €
1011 260 €7 180 €4 428 €4 080 €---
1111 486 €6 963 €4 211 €4 523 €---
1211 715 €6 737 €3 985 €4 978 €---
1311 950 €6 503 €3 751 €5 446 €---
1412 189 €6 261 €3 509 €5 928 €---
1512 432 €6 010 €3 258 €6 422 €---
1612 681 €5 750 €2 998 €6 931 €---
1712 935 €5 481 €2 729 €7 453 €---
1813 193 €5 203 €2 451 €7 991 €---
1913 457 €4 914 €2 162 €8 543 €---
2013 726 €4 615 €1 863 €9 112 €---
2114 001 €4 305 €1 553 €9 696 €---
2214 281 €3 984 €1 232 €10 297 €---
2314 567 €3 651 €899 €10 915 €---
2414 858 €3 307 €555 €11 551 €---
2515 155 €2 950 €198 €12 205 €---
TOTAL301 796 €199 537 €88 278 €102 258 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 258 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 422 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 979 €-6 420 €+8 399 €
2+1 979 €0 €+1 979 €
3+1 979 €0 €+1 979 €
4+1 979 €0 €+1 979 €
5+1 979 €0 €+1 979 €
6+1 979 €0 €+1 979 €
7+1 979 €0 €+1 979 €
8+1 979 €0 €+1 979 €
9+1 979 €0 €+1 979 €
10+1 979 €+500 €+1 479 €
11+1 979 €+1 357 €+622 €
12+1 979 €+1 494 €+485 €
13+1 979 €+1 634 €+345 €
14+1 979 €+1 778 €+201 €
15+1 979 €+1 927 €+52 €
16+1 979 €+2 079 €-100 €
17+1 979 €+2 236 €-257 €
18+1 979 €+2 397 €-418 €
19+1 979 €+2 563 €-584 €
20+1 979 €+2 734 €-755 €
21+1 979 €+2 909 €-930 €
22+1 979 €+3 089 €-1 110 €
23+1 979 €+3 275 €-1 296 €
24+1 979 €+3 465 €-1 486 €
25+1 979 €+3 661 €-1 682 €
Total+49 475 €+30 678 €+18 797 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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