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Appartement 3 pièces à Tours Sud -

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface62.71m²
Coût Total150 612€
Loyer Annuel9 102€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 900 €
Surface : 62.71 m²
Prix au m² : 1 577,1 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Découvrez cet appartement à rénover entièrement situé dans le secteur sud de Tours, idéalement placé à seulement 2 minutes des arrêts de bus. D'une surface de 63 m², cet appartement au 1er étage d'un immeuble de 4 étages comprend 3 pièces, dont 2 chambres. La cuisine est indépendante et le chauffage est assuré par une chaudière gaz de ville. Le séjour est exposé à l'ouest, offrant une belle luminosité. Vous trouverez également une salle de bain et un WC séparé. . Ne manquez pas cette opportunité avec AIM TRANSACTIONS Tours. Pour tous renseignements, veuillez contacter Yannick LUREAU au 06.66.25.74.22 ou l'agence AIM Transactions TOURS au 02.47.61.79.96 (9.89 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 137 lots - dont 81 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 784.03 euros. Yannick LUREAU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : cpi37012025000000008 - TOURS. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/251568.pdf

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37200
Coordonnées : 47.363894, 0.708301
Total : 150 612€
Prix d'acquisition : 98 900€
Travaux : 43 800€
Valeur du bien : 142 700€
Frais de notaire : 7 912€
Coût estimé : 7 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.71m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9102€/an
Fourchette totale : 599€ - 960€/mois
Fourchette annuelle : 7192€ - 11521€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 612€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :734,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :42,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 777,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 813,77€
Coût de l'assurance :12 802,02€
Taxe foncière : 910,24€/an
Soit par mois : 75,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 65,34€/mois
Soit par an : 784,03€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 758,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 918,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer l'ancienne chaudière gaz de ville
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800 €(698 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:8 000€
    Rénovation lourde chambres: 25 m² × 200€/m² = 5000€, Électricité: 1000€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:4 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Remplacement revêtement sol: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 102 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 612 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 910 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 784 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 853 €
Revenus locatifs : +9 102 €
Charges déductibles : -50 853 €
Résultat foncier Année 1 : -41 750 €(Déficit de 41 750 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 350 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 053 €/an
Revenus locatifs : +9 102 €
Charges déductibles : -7 053 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 050 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20350.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 285 €(65% de 98 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 338 €/an
Calcul : 64 285 € × 3,636% = 2 338 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 102 €50 857 €4 851 €-41 755 €21 400 €20 355 €20 355 €
29 284 €6 926 €4 720 €2 358 €--17 997 €
39 470 €6 791 €4 584 €2 680 €--15 317 €
49 660 €6 650 €4 444 €3 009 €--12 308 €
59 853 €6 506 €4 299 €3 347 €--8 961 €
610 050 €6 356 €4 150 €3 693 €--5 268 €
710 251 €6 202 €3 996 €4 049 €--1 219 €
810 456 €6 042 €3 836 €4 413 €---
910 665 €5 877 €3 671 €4 787 €---
1010 878 €5 707 €3 501 €5 171 €---
1111 096 €5 531 €3 325 €5 564 €---
1211 318 €5 350 €3 143 €5 968 €---
1311 544 €5 162 €2 955 €6 382 €---
1411 775 €4 968 €2 761 €6 807 €---
1512 010 €4 767 €2 561 €7 243 €---
1612 251 €4 560 €2 354 €7 690 €---
1712 496 €4 347 €2 140 €8 149 €---
1812 746 €4 126 €1 919 €8 620 €---
1913 000 €3 897 €1 691 €9 103 €---
2013 260 €3 661 €1 455 €9 599 €---
2113 526 €3 418 €1 212 €10 108 €---
2213 796 €3 166 €960 €10 630 €---
2314 072 €2 906 €700 €11 166 €---
2414 354 €2 638 €431 €11 716 €---
2514 641 €2 360 €154 €12 280 €---
TOTAL291 551 €168 772 €69 814 €122 779 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 779 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 102 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 911 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 911 €-6 420 €+8 331 €
2+1 911 €0 €+1 911 €
3+1 911 €0 €+1 911 €
4+1 911 €0 €+1 911 €
5+1 911 €0 €+1 911 €
6+1 911 €0 €+1 911 €
7+1 911 €0 €+1 911 €
8+1 911 €+958 €+953 €
9+1 911 €+1 436 €+475 €
10+1 911 €+1 551 €+360 €
11+1 911 €+1 669 €+242 €
12+1 911 €+1 790 €+121 €
13+1 911 €+1 915 €-4 €
14+1 911 €+2 042 €-131 €
15+1 911 €+2 173 €-262 €
16+1 911 €+2 307 €-396 €
17+1 911 €+2 445 €-534 €
18+1 911 €+2 586 €-675 €
19+1 911 €+2 731 €-820 €
20+1 911 €+2 880 €-969 €
21+1 911 €+3 032 €-1 121 €
22+1 911 €+3 189 €-1 278 €
23+1 911 €+3 350 €-1 439 €
24+1 911 €+3 515 €-1 604 €
25+1 911 €+3 684 €-1 773 €
Total+47 775 €+36 834 €+10 941 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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