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Maison de bourg à rénover de +/- 149 m2, Centre Thésée.

VilleThésée (41)
Surface149
Coût Total224 864
Loyer Annuel14 569
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-69
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 100 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 725,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Cabinet Saulnier Immobilier propose à la vente cette maison à rénover en centre bourg de Thésée. Idéalement située proche commerces, écoles et transports, maison de 149 m2 offrant un beau potentiel. Entrée, cuisine, séjour, 5 chambres dont 2 en rez-de-chaussée. Entrée indépendante à l'arrière, idéale pour projet de chambres d'hôtes. Menuiseries bois survitrage, persiennes et volets roulants électriques. Chauffage fuel (chaudière récente) tout-à-l'égout. Caves, garages, dépendances et jardin arboré. Accès direct à un chemin de promenade le long du Cher. Fort potentiel À visiter sans tarder ! Prix de vente : 108.100 EUR honoraires inclus, dont 8.10 % TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires : 100.000 EUR. Pour plus d'informations sur ce bien, contactez Nadège BOUTON au 06.36.19.36.00. - Agent commercial indépendant RSAC Tours : 539 394 874 pour le Cabinet Saulnier Immobilier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Cette annonce vous est proposée par BOUTON NADEGE - EI - NoRSAC: 539394874, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Tours Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Thésée
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41140
Coordonnées : 47.324863, 1.305738
Total : 224 864
Prix d'acquisition : 108 100
Travaux : 108 116
Valeur du bien : 216 216
Frais de notaire : 8 648
Coût estimé : 8 648
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1214€/mois
Loyer annuel estimé : 14569€/an
Fourchette totale : 973€ - 1516€/mois
Fourchette annuelle : 11670€ - 18188€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 494,29 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :222 649
Prix d'achat :108 100
Décote à l'achat :-114 549 (-51.4%)
Marge achat-revente :-2 215€ (-1.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :224 864
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 098,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 161,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 588,78
Coût de l'assurance :19 113,44
Taxe foncière : 1 456,92€/an
Soit par mois : 121,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 214,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 283,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 351 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 149 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois avec survitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement léger du salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie dans la maison
Quantité: 149 m²
Raison: Mise aux normes de la plomberie nécessaire pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 116(726 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 400
    Isolation toiture/combles: 149 m² × 80€/m² = 11920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:18 200
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 5200€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:25 200
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€, Main d'œuvre: 7200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 900
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1400€
  • Cuisine - Rafraîchissement:11 200
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 3200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 400
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Rafraîchissement:2 128
    Peinture salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€, Main d'œuvre: 608€
  • Électricité - Mise aux normes:4 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Plomberie - Mise aux normes:16 688
    Réfection plomberie: 149 m² × 80€/m² = 11920€, Main d'œuvre: 4768€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thésée (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 60 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 214 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 569 €/an
Calcul : 1 214 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 258 €/an
Base de calcul : Emprunt de 224 864 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 765 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 457 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 116
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 595
Revenus locatifs : +14 569
Charges déductibles : -117 595
Résultat foncier Année 1 : -103 026(Déficit de 103 026 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 81 626
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 479 €/an
Revenus locatifs : +14 569
Charges déductibles : -9 479
Résultat foncier Années 2+ : 5 090 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 81626.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 100
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 265(65% de 108 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 555 €/an
Calcul : 70 265 € × 3,636% = 2 555
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 569117 6027 265-103 03321 400 €81 633 €81 633 €
214 8619 2907 0695 570--76 063 €
315 1589 0876 8666 070--69 992 €
415 4618 8786 6566 583--63 409 €
515 7708 6616 4407 109--56 300 €
616 0868 4386 2167 648--48 652 €
716 4078 2075 9858 201--40 452 €
816 7357 9685 7468 768--31 684 €
917 0707 7215 5009 349--22 335 €
1017 4127 4665 2459 945--12 390 €
1117 7607 2034 98110 557--1 833 €
1218 1156 9314 70911 184---
1318 4776 6504 42811 828---
1418 8476 3594 13812 488---
1519 2246 0593 83813 165---
1619 6085 7493 52813 859---
1720 0005 4293 20714 572---
1820 4005 0982 87615 303---
1920 8084 7562 53416 053---
2021 2254 4022 18116 822---
2121 6494 0371 81617 612---
2222 0823 6601 43918 422---
2322 5243 2711 04919 253---
2422 9742 86864620 106---
2523 4342 45223020 982---
TOTAL466 656268 241104 589198 41421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 414
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 569 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 060 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 060-6 420+9 480
2+3 0600+3 060
3+3 0600+3 060
4+3 0600+3 060
5+3 0600+3 060
6+3 0600+3 060
7+3 0600+3 060
8+3 0600+3 060
9+3 0600+3 060
10+3 0600+3 060
11+3 0600+3 060
12+3 060+3 355-295
13+3 060+3 548-488
14+3 060+3 746-686
15+3 060+3 949-889
16+3 060+4 158-1 098
17+3 060+4 372-1 312
18+3 060+4 591-1 531
19+3 060+4 816-1 756
20+3 060+5 047-1 987
21+3 060+5 284-2 224
22+3 060+5 527-2 467
23+3 060+5 776-2 716
24+3 060+6 032-2 972
25+3 060+6 295-3 235
Total+76 500+60 074+16 426
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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