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Vends T3 - 93m² - Grasse 06130

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface93m²
Coût Total202 700€
Loyer Annuel16 203€
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 881,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Iad France - Johanna Larrour vous propose : Appartement de Charme - 2 Chambres - Résidence - Grasse Centre historique

Situé en plein cOEur de Grasse, au deuxième étage d’une charmante copropriété de 3 niveaux, cet appartement atypique et plein de charme, de 3 pièces offre une superficie de 93m².…

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.659342, 6.924259
Total : 202 700€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 13 700€
Valeur du bien : 188 700€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1350€/mois
Loyer annuel estimé : 16203€/an
Fourchette totale : 1036€ - 1760€/mois
Fourchette annuelle : 12429€ - 21123€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 10.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 001,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 060,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 829,66€
Coût de l'assurance :17 736,25€
Taxe foncière : 1 620,28€/an
Soit par mois : 135,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 350,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 320,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 700 €(147 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 900€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 350 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 203 €/an
Calcul : 1 350 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 764 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 620 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 294 €
Revenus locatifs : +16 203 €
Charges déductibles : -24 294 €
Résultat foncier Année 1 : -8 091 €(Déficit de 8 091 €)
Imputable sur revenu global : 8 091 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 594 €/an
Revenus locatifs : +16 203 €
Charges déductibles : -10 594 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 609 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 203 €24 300 €6 770 €-8 097 €8 097 €--
216 527 €10 420 €6 590 €6 107 €---
316 857 €10 233 €6 404 €6 624 €---
417 195 €10 041 €6 211 €7 154 €---
517 538 €9 841 €6 011 €7 697 €---
617 889 €9 635 €5 805 €8 254 €---
718 247 €9 421 €5 592 €8 826 €---
818 612 €9 201 €5 371 €9 411 €---
918 984 €8 972 €5 143 €10 012 €---
1019 364 €8 736 €4 907 €10 628 €---
1119 751 €8 492 €4 662 €11 259 €---
1220 146 €8 239 €4 410 €11 907 €---
1320 549 €7 978 €4 148 €12 571 €---
1420 960 €7 708 €3 878 €13 252 €---
1521 379 €7 428 €3 599 €13 951 €---
1621 807 €7 139 €3 310 €14 668 €---
1722 243 €6 840 €3 010 €15 403 €---
1822 688 €6 531 €2 701 €16 157 €---
1923 142 €6 211 €2 381 €16 931 €---
2023 604 €5 880 €2 050 €17 724 €---
2124 077 €5 538 €1 708 €18 539 €---
2224 558 €5 184 €1 354 €19 374 €---
2325 049 €4 817 €988 €20 232 €---
2425 550 €4 439 €609 €21 111 €---
2526 061 €4 047 €217 €22 014 €---
TOTAL518 981 €207 273 €97 830 €311 708 €8 097 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 429 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 311 708 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 203 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 403 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 403 €-2 429 €+5 832 €
2+3 403 €+1 832 €+1 571 €
3+3 403 €+1 987 €+1 416 €
4+3 403 €+2 146 €+1 257 €
5+3 403 €+2 309 €+1 094 €
6+3 403 €+2 476 €+927 €
7+3 403 €+2 648 €+755 €
8+3 403 €+2 823 €+580 €
9+3 403 €+3 004 €+399 €
10+3 403 €+3 188 €+215 €
11+3 403 €+3 378 €+25 €
12+3 403 €+3 572 €-169 €
13+3 403 €+3 771 €-368 €
14+3 403 €+3 976 €-573 €
15+3 403 €+4 185 €-782 €
16+3 403 €+4 400 €-997 €
17+3 403 €+4 621 €-1 218 €
18+3 403 €+4 847 €-1 444 €
19+3 403 €+5 079 €-1 676 €
20+3 403 €+5 317 €-1 914 €
21+3 403 €+5 562 €-2 159 €
22+3 403 €+5 812 €-2 409 €
23+3 403 €+6 070 €-2 667 €
24+3 403 €+6 333 €-2 930 €
25+3 403 €+6 604 €-3 201 €
Total+85 075 €+93 512 €+-8 437 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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