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Immeuble - 177 m²

VilleCarcassonne (11)
Surface177m²
Coût Total282 650€
Loyer Annuel27 562€
Rentabilité9.75%
Cashflow/mois+571€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 1 214,69 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport

  • Une opportunité rare pour investisseurs ! Vue imprenable sur la cité médiévale!!! Découvrez cet immeuble de 177 m² habitables comprenant 3 appartements T2, un studio avec terrasse, un local commercial et une cave. Son emplacement stratégique et sa configuration en font un excellent investissement avec un fort potentiel locatif. Idéal pour développer votre patrimoine, créer un projet professionnel ou valoriser un bien à fort rendement. À proximité immédiate des commerces et commodités, cet immeuble réunit tous les atouts d'un investissement pérenne. Ne laissez pas passer cette belle opportunité, contactez nous pour une visite !

En exclusivité et en vente interactive au plus offrant, Prix de départ HAI : 215000 euros Enchère par palier de 5 000 euros. Début des offres d'achat en ligne : le 05 Août 2026 à 8h Fin des offres d'achat en ligne : le 05 Août 2026 à 21h Les honoraires sont à la charge des vendeurs.

Cet Immeuble est proposé en vente interactive au plus offrant via WINIMMO ENCHÈRES. Aucun frais supplémentaire ne sont à prévoir pour l'acquéreur. La participation à la vente est soumise à agrément préalable. Les offres seront transmises au vendeur. Ces offres valent pour intention d'achat et non offre ferme et définitive, ce qui ne contraindra en rien le vendeur à vendre.

Prenez rendez-vous pour découvrir ce bien et vous inscrire à cette vente interactive au plus offrant ! Ne laissez pas passer cette belle opportunité, contactez nous pour une visite !

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Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Total : 282 650€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 50 450€
Valeur du bien : 265 450€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 16.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 2297€/mois
Loyer annuel estimé : 27562€/an
Fourchette totale : 1851€ - 2850€/mois
Fourchette annuelle : 22210€ - 34204€/an
Rentabilité brute :9.75%
Fourchette de rentabilité :7.86% - 12.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :173 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 250 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :-6 250€ (-2.8%)
Marge achat-revente :-61 400€ (-27.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 383,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :113,06€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 496,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 363,74€
Coût de l'assurance :33 918,00€
Taxe foncière : 2 756,23€/an
Soit par mois : 229,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 296,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 726,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :570,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de la robinetterie et peinture
Quantité: 6 m² (surface estimée)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 35 m² (surface estimée)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 450 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:21 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1200€ = 21600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût des fenêtres)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la cuisine)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Remplacement robinetterie: 420€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la peinture)
  • Salon:1 050€
    Peinture salon: 35 m² × 30€/m² = 1050€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de la peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les coûts des matériaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 562 €/an
Calcul : 2 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 179 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 650 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 357 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 742 €
Revenus locatifs : +27 562 €
Charges déductibles : -63 742 €
Résultat foncier Année 1 : -36 180 €(Déficit de 36 180 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 780 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 292 €/an
Revenus locatifs : +27 562 €
Charges déductibles : -13 292 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 270 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14779.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 562 €63 751 €9 188 €-36 189 €21 400 €14 789 €14 789 €
228 114 €13 053 €8 940 €15 060 €---
328 676 €12 798 €8 685 €15 878 €---
429 249 €12 533 €8 420 €16 716 €---
529 834 €12 260 €8 147 €17 574 €---
630 431 €11 978 €7 865 €18 453 €---
731 040 €11 686 €7 573 €19 354 €---
831 660 €11 384 €7 271 €20 276 €---
932 294 €11 073 €6 960 €21 221 €---
1032 939 €10 751 €6 638 €22 189 €---
1133 598 €10 418 €6 305 €23 180 €---
1234 270 €10 074 €5 961 €24 196 €---
1334 956 €9 719 €5 606 €25 237 €---
1435 655 €9 351 €5 238 €26 303 €---
1536 368 €8 972 €4 859 €27 396 €---
1637 095 €8 580 €4 467 €28 515 €---
1737 837 €8 174 €4 062 €29 663 €---
1838 594 €7 756 €3 643 €30 838 €---
1939 366 €7 323 €3 210 €32 043 €---
2040 153 €6 876 €2 763 €33 277 €---
2140 956 €6 413 €2 300 €34 543 €---
2241 775 €5 936 €1 823 €35 839 €---
2342 611 €5 442 €1 329 €37 168 €---
2443 463 €4 932 €819 €38 531 €---
2544 332 €4 405 €292 €39 927 €---
TOTAL882 828 €285 637 €132 364 €597 190 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 597 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 788 €-6 420 €+12 208 €
2+5 788 €+81 €+5 707 €
3+5 788 €+4 763 €+1 025 €
4+5 788 €+5 015 €+773 €
5+5 788 €+5 272 €+516 €
6+5 788 €+5 536 €+252 €
7+5 788 €+5 806 €-18 €
8+5 788 €+6 083 €-295 €
9+5 788 €+6 366 €-578 €
10+5 788 €+6 657 €-869 €
11+5 788 €+6 954 €-1 166 €
12+5 788 €+7 259 €-1 471 €
13+5 788 €+7 571 €-1 783 €
14+5 788 €+7 891 €-2 103 €
15+5 788 €+8 219 €-2 431 €
16+5 788 €+8 555 €-2 767 €
17+5 788 €+8 899 €-3 111 €
18+5 788 €+9 251 €-3 463 €
19+5 788 €+9 613 €-3 825 €
20+5 788 €+9 983 €-4 195 €
21+5 788 €+10 363 €-4 575 €
22+5 788 €+10 752 €-4 964 €
23+5 788 €+11 151 €-5 363 €
24+5 788 €+11 559 €-5 771 €
25+5 788 €+11 978 €-6 190 €
Total+144 700 €+179 157 €+-34 457 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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