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T4 pasteur

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface77m²
Coût Total207 720€
Loyer Annuel17 190€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 064,94 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T4 pasteur - FONCIA vous propose Dans un immeuble bien tenu à la façade refaite Parties communes en bon état. 4 pièces de 77 mètres carrés bien configuré , l'appartement est à rénover Actuellement loué 704 euros charges comprises , la locataire est en recherche d'appartement.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 140 € et 1 570 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.721226, 7.288016
Total : 207 720€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 36 000€
Valeur du bien : 195 000€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1433€/mois
Loyer annuel estimé : 17190€/an
Fourchette totale : 1018€ - 2015€/mois
Fourchette annuelle : 12219€ - 24184€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 11.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 230,77 €/m²
Basé sur :551 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :248 769 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-89 769€ (-36.1%)
Marge achat-revente :41 049€ (16.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 043,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 103,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 252,11€
Coût de l'assurance :18 175,50€
Taxe foncière : 1 719,04€/an
Soit par mois : 143,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 432,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 247,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :185,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations obsolètes nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures très datées nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement du carrelage et peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 000 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (4 m²) × 2000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:3 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salon - Revêtement sol et peinture:3 000€
    Carrelage: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 190 €/an
Calcul : 1 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 727 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 719 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 687 €
Revenus locatifs : +17 190 €
Charges déductibles : -45 687 €
Résultat foncier Année 1 : -28 497 €(Déficit de 28 497 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 097 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 687 €/an
Revenus locatifs : +17 190 €
Charges déductibles : -9 687 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 503 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7096.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 190 €45 694 €7 248 €-28 503 €21 400 €7 103 €7 103 €
217 534 €9 505 €7 059 €8 030 €---
317 885 €9 309 €6 863 €8 576 €---
418 243 €9 106 €6 660 €9 137 €---
518 607 €8 896 €6 450 €9 712 €---
618 980 €8 678 €6 232 €10 302 €---
719 359 €8 452 €6 006 €10 907 €---
819 746 €8 219 €5 773 €11 528 €---
920 141 €7 977 €5 531 €12 165 €---
1020 544 €7 726 €5 280 €12 818 €---
1120 955 €7 466 €5 020 €13 489 €---
1221 374 €7 197 €4 751 €14 177 €---
1321 802 €6 919 €4 473 €14 883 €---
1422 238 €6 630 €4 184 €15 608 €---
1522 682 €6 331 €3 885 €16 352 €---
1623 136 €6 021 €3 575 €17 115 €---
1723 599 €5 700 €3 254 €17 899 €---
1824 071 €5 368 €2 922 €18 703 €---
1924 552 €5 024 €2 577 €19 529 €---
2025 043 €4 667 €2 221 €20 376 €---
2125 544 €4 297 €1 851 €21 247 €---
2226 055 €3 915 €1 469 €22 140 €---
2326 576 €3 518 €1 072 €23 058 €---
2427 108 €3 108 €662 €24 000 €---
2527 650 €2 682 €236 €24 968 €---
TOTAL550 615 €202 404 €105 252 €348 211 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 348 211 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 190 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 610 €-6 420 €+10 030 €
2+3 610 €+278 €+3 332 €
3+3 610 €+2 573 €+1 037 €
4+3 610 €+2 741 €+869 €
5+3 610 €+2 914 €+696 €
6+3 610 €+3 090 €+520 €
7+3 610 €+3 272 €+338 €
8+3 610 €+3 458 €+152 €
9+3 610 €+3 649 €-39 €
10+3 610 €+3 845 €-235 €
11+3 610 €+4 047 €-437 €
12+3 610 €+4 253 €-643 €
13+3 610 €+4 465 €-855 €
14+3 610 €+4 682 €-1 072 €
15+3 610 €+4 905 €-1 295 €
16+3 610 €+5 134 €-1 524 €
17+3 610 €+5 370 €-1 760 €
18+3 610 €+5 611 €-2 001 €
19+3 610 €+5 859 €-2 249 €
20+3 610 €+6 113 €-2 503 €
21+3 610 €+6 374 €-2 764 €
22+3 610 €+6 642 €-3 032 €
23+3 610 €+6 917 €-3 307 €
24+3 610 €+7 200 €-3 590 €
25+3 610 €+7 490 €-3 880 €
Total+90 250 €+104 463 €+-14 213 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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