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Appartement à vendre

VilleDraguignan (83)
Surface84m²
Coût Total171 880€
Loyer Annuel11 554€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 500 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 648,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 3 chambres, Pas de cave, Non meublé

En centre ville, à deux pas de la place du Marché, je vous propose en exclusivité cet appartement de 84m2, en 1er étage d'une petite copropriété, disposant d'une entrée desservant l'espace cuisine dinatoire ouvert sur un beau séjour, de deux grandes chambres, d'un bureau, d'une salle de bain et d'un toilette indépendant. Appartement ensoleillé et sans travaux à prévoir.

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.538651, 6.467350
Total : 171 880€
Prix d'acquisition : 138 500€
Travaux : 22 300€
Valeur du bien : 160 800€
Frais de notaire : 11 080€
Coût estimé : 11 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 963€/mois
Loyer annuel estimé : 11554€/an
Fourchette totale : 782€ - 1185€/mois
Fourchette annuelle : 9386€ - 14223€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 044,71 €/m²
Basé sur :605 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 756 €
Prix d'achat :138 500 €
Décote à l'achat :-33 256€ (-19.4%)
Marge achat-revente :-124€ (-0.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :851,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 901,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 504,36€
Coût de l'assurance :15 039,50€
Taxe foncière : 1 155,38€/an
Soit par mois : 96,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 962,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 997,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-34,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 117 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments datés
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - murs en briques apparentes et peinture propre dans certaines chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 300 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:5 300€
    Rafraîchissement murs et sol: 32 m² × 150€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 554 €/an
Calcul : 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 880 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 155 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 827 €
Revenus locatifs : +11 554 €
Charges déductibles : -29 827 €
Résultat foncier Année 1 : -18 273 €(Déficit de 18 273 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 573 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 527 €/an
Revenus locatifs : +11 554 €
Charges déductibles : -7 527 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 027 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7572.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 025 €(65% de 138 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 274 €/an
Calcul : 90 025 € × 3,636% = 3 274 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 554 €29 832 €5 775 €-18 278 €10 700 €7 578 €7 578 €
211 785 €7 379 €5 622 €4 406 €--3 172 €
312 021 €7 220 €5 463 €4 800 €---
412 261 €7 056 €5 299 €5 205 €---
512 506 €6 886 €5 129 €5 620 €---
612 756 €6 711 €4 954 €6 046 €---
713 011 €6 529 €4 772 €6 483 €---
813 272 €6 341 €4 584 €6 931 €---
913 537 €6 146 €4 389 €7 391 €---
1013 808 €5 945 €4 188 €7 863 €---
1114 084 €5 737 €3 980 €8 347 €---
1214 366 €5 522 €3 765 €8 844 €---
1314 653 €5 299 €3 542 €9 354 €---
1414 946 €5 068 €3 312 €9 878 €---
1515 245 €4 830 €3 073 €10 415 €---
1615 550 €4 583 €2 826 €10 967 €---
1715 861 €4 328 €2 571 €11 533 €---
1816 178 €4 064 €2 307 €12 114 €---
1916 502 €3 791 €2 034 €12 711 €---
2016 832 €3 509 €1 752 €13 323 €---
2117 168 €3 216 €1 459 €13 952 €---
2217 512 €2 914 €1 157 €14 598 €---
2317 862 €2 601 €844 €15 261 €---
2418 219 €2 277 €520 €15 942 €---
2518 584 €1 943 €186 €16 641 €---
TOTAL370 073 €149 728 €83 504 €220 344 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 220 344 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 554 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 426 €-3 210 €+5 636 €
2+2 426 €0 €+2 426 €
3+2 426 €+488 €+1 938 €
4+2 426 €+1 561 €+865 €
5+2 426 €+1 686 €+740 €
6+2 426 €+1 814 €+612 €
7+2 426 €+1 945 €+481 €
8+2 426 €+2 079 €+347 €
9+2 426 €+2 217 €+209 €
10+2 426 €+2 359 €+67 €
11+2 426 €+2 504 €-78 €
12+2 426 €+2 653 €-227 €
13+2 426 €+2 806 €-380 €
14+2 426 €+2 963 €-537 €
15+2 426 €+3 124 €-698 €
16+2 426 €+3 290 €-864 €
17+2 426 €+3 460 €-1 034 €
18+2 426 €+3 634 €-1 208 €
19+2 426 €+3 813 €-1 387 €
20+2 426 €+3 997 €-1 571 €
21+2 426 €+4 186 €-1 760 €
22+2 426 €+4 379 €-1 953 €
23+2 426 €+4 578 €-2 152 €
24+2 426 €+4 783 €-2 357 €
25+2 426 €+4 992 €-2 566 €
Total+60 650 €+66 103 €+-5 453 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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