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Appartement 4 pièces 144 m²

Bien expiré
VilleSaint-Denis (974)
Surface144
Coût Total358 740
Loyer Annuel23 563
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-106
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 294 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 2 041,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Un appartement/maison 4 pièces en RDJ - 144m² - Domenjod

Nouveau prix :

Un appartement en rez-de-jardin de 144m² carrez environ, issu d'un ensemble immobilier comprenant 3 lots, situé sur le secteur de Domenjod près de toutes les commodités, proche du boulevard sud et à seulement 10 min de l'aéroport, comprenant : 1 cuisine aménagée et équipée neuve, 1 vaste séjour lumineux donnant sur un espace couvert de 21,50 m² et un jardinet de 40 m² sans vis-à-vis, 1 salle de douche, un WC séparé et 3 grandes chambres. Un abri pour voiture ainsi qu'une cour complètent ce bien.

Un bien propre et fonctionnel sur un secteur calme. Libre de toutes occupations.

Le plus : De nombreux travaux ont été réalisés dont toutes les peintures intérieures, la cuisine complète comprenant l'électroménager, la salle de douche, le ravalement complet ainsi que les gouttières de tout l'ensemble immobilier...

Avec ses beaux volumes, son jardin privatif et son accès indépendant, cet appartement offre une véritable sensation de maison. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 31/12/2025 par Laetitia Pigère , RSAC 753711407 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de Saint-Denis-de-la-Réunion Référence annonce : fr030998 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Charges prévisionnelles annuelles : 1 €

Ville : Saint-Denis
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97400
Coordonnées : -20.913282, 55.500818
Total : 358 740
Prix d'acquisition : 294 000
Travaux : 41 220
Valeur du bien : 335 220
Frais de notaire : 23 520
Coût estimé : 23 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144
Loyer prédit : 13.64€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 18.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1964€/mois
Loyer annuel estimé : 23563€/an
Fourchette totale : 1461€ - 2640€/mois
Fourchette annuelle : 17527€ - 31679€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :358 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 765,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :107,62€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 872,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 850,28
Coût de l'assurance :32 286,60
Taxe foncière : 2 356,34€/an
Soit par mois : 196,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,08€/mois
Soit par an : 1,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 963,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 069,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur 144 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais peinture peut être rafraîchie
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la salle de bain pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain récente mais peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 220(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1300€ = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture murs: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:240
    Peinture murs: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 964 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 563 €/an
Calcul : 1 964 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 828 €/an
Base de calcul : Emprunt de 358 740 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 291 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 356 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 697
Revenus locatifs : +23 563
Charges déductibles : -56 697
Résultat foncier Année 1 : -33 134(Déficit de 33 134 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 734
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 477 €/an
Revenus locatifs : +23 563
Charges déductibles : -15 477
Résultat foncier Années 2+ : 8 086 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11733.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 294 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 100(65% de 294 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 949 €/an
Calcul : 191 100 € × 3,636% = 6 949
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 56356 70911 840-33 14521 400 €11 745 €11 745 €
224 03515 17211 5238 863--2 882 €
324 51514 84411 1959 671---
425 00614 50510 85610 500---
525 50614 15510 50611 351---
626 01613 79310 14412 223---
726 53613 4189 77013 118---
827 06713 0319 38214 036---
927 60812 6318 98214 977---
1028 16012 2178 56815 943---
1128 72411 7898 14116 934---
1229 29811 3477 69817 951---
1329 88410 8907 24118 995---
1430 48210 4176 76820 065---
1531 0919 9286 27921 164---
1631 7139 4225 77322 291---
1732 3488 9005 25123 448---
1832 9948 3594 71024 635---
1933 6547 8014 15225 854---
2034 3277 2233 57427 105---
2135 0146 6262 97728 388---
2235 7146 0082 35929 706---
2336 4295 3701 72131 059---
2437 1574 7101 06132 448---
2537 9004 02737833 873---
TOTAL754 744303 290170 850451 45321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 451 453
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 563 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 948 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 948-6 420+11 368
2+4 9480+4 948
3+4 948+2 037+2 911
4+4 948+3 150+1 798
5+4 948+3 405+1 543
6+4 948+3 667+1 281
7+4 948+3 935+1 013
8+4 948+4 211+737
9+4 948+4 493+455
10+4 948+4 783+165
11+4 948+5 080-132
12+4 948+5 385-437
13+4 948+5 698-750
14+4 948+6 020-1 072
15+4 948+6 349-1 401
16+4 948+6 687-1 739
17+4 948+7 034-2 086
18+4 948+7 391-2 443
19+4 948+7 756-2 808
20+4 948+8 131-3 183
21+4 948+8 517-3 569
22+4 948+8 912-3 964
23+4 948+9 318-4 370
24+4 948+9 734-4 786
25+4 948+10 162-5 214
Total+123 700+135 436+-11 736
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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