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Appartement 4 pièces 144 m²

Bien expiré
VilleSaint-Denis (974)
Surface144m²
Coût Total358 740€
Loyer Annuel23 563€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 294 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 2 041,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Un appartement/maison 4 pièces en RDJ - 144m² - Domenjod

Nouveau prix :

Un appartement en rez-de-jardin de 144m² carrez environ, issu d'un ensemble immobilier comprenant 3 lots, situé sur le secteur de Domenjod près de toutes les commodités, proche du boulevard sud et à seulement 10 min de l'aéroport, comprenant : 1 cuisine aménagée et équipée neuve, 1 vaste séjour lumineux donnant sur un espace couvert de 21,50 m² et un jardinet de 40 m² sans vis-à-vis, 1 salle de douche, un WC séparé et 3 grandes chambres. Un abri pour voiture ainsi qu'une cour complètent ce bien.

Un bien propre et fonctionnel sur un secteur calme. Libre de toutes occupations.

Le plus : De nombreux travaux ont été réalisés dont toutes les peintures intérieures, la cuisine complète comprenant l'électroménager, la salle de douche, le ravalement complet ainsi que les gouttières de tout l'ensemble immobilier...

Avec ses beaux volumes, son jardin privatif et son accès indépendant, cet appartement offre une véritable sensation de maison. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 31/12/2025 par Laetitia Pigère , RSAC 753711407 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de Saint-Denis-de-la-Réunion Référence annonce : fr030998 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 3 Charges prévisionnelles annuelles : 1 €

Ville : Saint-Denis
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97400
Coordonnées : -20.913282, 55.500818
Total : 358 740€
Prix d'acquisition : 294 000€
Travaux : 41 220€
Valeur du bien : 335 220€
Frais de notaire : 23 520€
Coût estimé : 23 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 13.64€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 18.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1964€/mois
Loyer annuel estimé : 23563€/an
Fourchette totale : 1461€ - 2640€/mois
Fourchette annuelle : 17527€ - 31679€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :358 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 765,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :107,62€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 872,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 850,28€
Coût de l'assurance :32 286,60€
Taxe foncière : 2 356,34€/an
Soit par mois : 196,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,08€/mois
Soit par an : 1,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 963,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 069,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur 144 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais peinture peut être rafraîchie
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la salle de bain pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - salle de bain récente mais peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 220 €(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1300€ = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture murs: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 964 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 563 €/an
Calcul : 1 964 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 828 €/an
Base de calcul : Emprunt de 358 740 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 291 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 356 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 697 €
Revenus locatifs : +23 563 €
Charges déductibles : -56 697 €
Résultat foncier Année 1 : -33 134 €(Déficit de 33 134 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 734 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 477 €/an
Revenus locatifs : +23 563 €
Charges déductibles : -15 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 086 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11733.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 294 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 100 €(65% de 294 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 949 €/an
Calcul : 191 100 € × 3,636% = 6 949 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 563 €56 709 €11 840 €-33 145 €21 400 €11 745 €11 745 €
224 035 €15 172 €11 523 €8 863 €--2 882 €
324 515 €14 844 €11 195 €9 671 €---
425 006 €14 505 €10 856 €10 500 €---
525 506 €14 155 €10 506 €11 351 €---
626 016 €13 793 €10 144 €12 223 €---
726 536 €13 418 €9 770 €13 118 €---
827 067 €13 031 €9 382 €14 036 €---
927 608 €12 631 €8 982 €14 977 €---
1028 160 €12 217 €8 568 €15 943 €---
1128 724 €11 789 €8 141 €16 934 €---
1229 298 €11 347 €7 698 €17 951 €---
1329 884 €10 890 €7 241 €18 995 €---
1430 482 €10 417 €6 768 €20 065 €---
1531 091 €9 928 €6 279 €21 164 €---
1631 713 €9 422 €5 773 €22 291 €---
1732 348 €8 900 €5 251 €23 448 €---
1832 994 €8 359 €4 710 €24 635 €---
1933 654 €7 801 €4 152 €25 854 €---
2034 327 €7 223 €3 574 €27 105 €---
2135 014 €6 626 €2 977 €28 388 €---
2235 714 €6 008 €2 359 €29 706 €---
2336 429 €5 370 €1 721 €31 059 €---
2437 157 €4 710 €1 061 €32 448 €---
2537 900 €4 027 €378 €33 873 €---
TOTAL754 744 €303 290 €170 850 €451 453 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 451 453 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 563 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 948 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 948 €-6 420 €+11 368 €
2+4 948 €0 €+4 948 €
3+4 948 €+2 037 €+2 911 €
4+4 948 €+3 150 €+1 798 €
5+4 948 €+3 405 €+1 543 €
6+4 948 €+3 667 €+1 281 €
7+4 948 €+3 935 €+1 013 €
8+4 948 €+4 211 €+737 €
9+4 948 €+4 493 €+455 €
10+4 948 €+4 783 €+165 €
11+4 948 €+5 080 €-132 €
12+4 948 €+5 385 €-437 €
13+4 948 €+5 698 €-750 €
14+4 948 €+6 020 €-1 072 €
15+4 948 €+6 349 €-1 401 €
16+4 948 €+6 687 €-1 739 €
17+4 948 €+7 034 €-2 086 €
18+4 948 €+7 391 €-2 443 €
19+4 948 €+7 756 €-2 808 €
20+4 948 €+8 131 €-3 183 €
21+4 948 €+8 517 €-3 569 €
22+4 948 €+8 912 €-3 964 €
23+4 948 €+9 318 €-4 370 €
24+4 948 €+9 734 €-4 786 €
25+4 948 €+10 162 €-5 214 €
Total+123 700 €+135 436 €+-11 736 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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