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- BELLEFONTAINE-

VilleToulouse (31)
Surface74.81m²
Coût Total173 265€
Loyer Annuel11 078€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 74.81 m²
Prix au m² : 1 844,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif
  • EXCLUSIVITE - Toulouse ? Bellefontaine Au coeur d'un environnement verdoyant, au sein d'une résidence calme et bien entretenue, découvrez ce bel appartement T4 de 74 m², situé en dernier étage. Dès l'entrée, vous serez séduit par sa luminosité naturelle et sa configuration traversante, garantissant clarté et confort en toute saison. Le séjour, agréable et spacieux, s'ouvre sur une vue dégagée sans vis-à-vis sur un parc arboré, véritable havre de paix au quotidien. La cuisine indépendante, fonctionnelle et lumineuse, bénéficie d'un accès direct à une loggia, idéale pour un espace buanderie ou de rangement supplémentaire. L'espace nuit se compose de trois chambres, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement : résidence principale familiale ou projet de colocation hautement recherché. Situé allée de Bellefontaine à Toulouse, l'appartement bénéficie d'une excellente accessibilité avec le Métro ligne A ? station Bellefontaine à proximité immédiate, l'accès rapide aux grands axes Commerces, écoles et services accessibles à pied Un bien lumineux, au calme, avec un fort potentiel après modernisation, idéal pour créer un intérieur contemporain dans un cadre verdoyant. Copropriété de 100 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 960.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/154633.pdf
Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.565849, 1.401170
Total : 173 265€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 24 225€
Valeur du bien : 162 225€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.81m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11078€/an
Fourchette totale : 723€ - 1179€/mois
Fourchette annuelle : 8673€ - 14150€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 432,23 €/m²
Basé sur :222 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 145 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :+30 855€ (+28.8%)
Marge achat-revente :-66 120€ (-61.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 265€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 896,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 589,05€
Coût de l'assurance :15 160,69€
Taxe foncière : 1 107,77€/an
Soit par mois : 92,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 923,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 122 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager (plaque, four, hotte, frigo), réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs un peu abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs un peu abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 225 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 600€
    Cuisine complète: 8 m² × 1,200€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 500€
    Salle de bain complète: 5 m² × 1,200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 125€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 75€/m² = 1125€, Main d'œuvre: 75€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix de la cuisine et de la salle de bain incluent des matériaux de qualité moyenne.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 078 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 592 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 265 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 606 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 108 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 225 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 492 €
Revenus locatifs : +11 078 €
Charges déductibles : -32 492 €
Résultat foncier Année 1 : -21 414 €(Déficit de 21 414 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 714 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 267 €/an
Revenus locatifs : +11 078 €
Charges déductibles : -8 267 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 811 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10713.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 078 €32 497 €5 598 €-21 419 €10 700 €10 719 €10 719 €
211 299 €8 121 €5 447 €3 178 €--7 541 €
311 525 €7 965 €5 290 €3 561 €--3 980 €
411 756 €7 803 €5 129 €3 953 €--27 €
511 991 €7 636 €4 962 €4 355 €---
612 231 €7 464 €4 790 €4 767 €---
712 475 €7 286 €4 612 €5 189 €---
812 725 €7 102 €4 428 €5 623 €---
912 979 €6 912 €4 238 €6 068 €---
1013 239 €6 715 €4 041 €6 524 €---
1113 504 €6 513 €3 838 €6 991 €---
1213 774 €6 303 €3 629 €7 471 €---
1314 049 €6 086 €3 412 €7 963 €---
1414 330 €5 862 €3 188 €8 468 €---
1514 617 €5 631 €2 957 €8 986 €---
1614 909 €5 392 €2 718 €9 517 €---
1715 207 €5 145 €2 471 €10 062 €---
1815 512 €4 890 €2 216 €10 621 €---
1915 822 €4 627 €1 953 €11 195 €---
2016 138 €4 355 €1 681 €11 783 €---
2116 461 €4 073 €1 399 €12 388 €---
2216 790 €3 783 €1 109 €13 007 €---
2317 126 €3 483 €808 €13 643 €---
2417 468 €3 172 €498 €14 296 €---
2517 818 €2 852 €178 €14 966 €---
TOTAL354 824 €171 669 €80 589 €183 154 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 154 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 326 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 326 €-3 210 €+5 536 €
2+2 326 €0 €+2 326 €
3+2 326 €0 €+2 326 €
4+2 326 €0 €+2 326 €
5+2 326 €+1 298 €+1 028 €
6+2 326 €+1 430 €+896 €
7+2 326 €+1 557 €+769 €
8+2 326 €+1 687 €+639 €
9+2 326 €+1 820 €+506 €
10+2 326 €+1 957 €+369 €
11+2 326 €+2 097 €+229 €
12+2 326 €+2 241 €+85 €
13+2 326 €+2 389 €-63 €
14+2 326 €+2 540 €-214 €
15+2 326 €+2 696 €-370 €
16+2 326 €+2 855 €-529 €
17+2 326 €+3 019 €-693 €
18+2 326 €+3 186 €-860 €
19+2 326 €+3 358 €-1 032 €
20+2 326 €+3 535 €-1 209 €
21+2 326 €+3 716 €-1 390 €
22+2 326 €+3 902 €-1 576 €
23+2 326 €+4 093 €-1 767 €
24+2 326 €+4 289 €-1 963 €
25+2 326 €+4 490 €-2 164 €
Total+58 150 €+54 946 €+3 204 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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