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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAix-les-Bains (73)
Surface226.6m²
Coût Total483 620€
Loyer Annuel50 382€
Rentabilité10.42%
Cashflow/mois+1 222€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 226.6 m²
Prix au m² : 1 760,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 08/07/2026, 3 étages, Salle de bain, Salon (total 22,88 m²), Salle à manger (total 17,14 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Situé sur la commune du Montcel, ancien corps de ferme d'environ 226m² ayant fait l'objet d'une magnifique rénovation et disposant au rez-de-chaussée d'un hall d'entrée, d'une cuisine entièrement équipée, d'une belle salle à manger, d'une buanderie, d'une salle d'eau, WC, à l'étage d'un spacieux salon et d'une salle de billard et au 2ème étage de 3 grandes chambres, d'une suite parentale avec un dressing et d'une salle de bains avec WC. Une belle terrasse ombragée de 50m², deux places de stationnement et des panneaux solaires (générant environ 2300€ par an) complètent les caractéristiques de ce bien de caractère. Honoraires inclus à charge vendeur.

Ville : Aix-les-Bains
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73100
Coordonnées : 45.697413, 5.911927
Total : 483 620€
Prix d'acquisition : 399 000€
Travaux : 52 700€
Valeur du bien : 451 700€
Frais de notaire : 31 920€
Coût estimé : 31 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226.6m²
Loyer prédit : 18.53€/m²/mois
Fourchette : 13.47€ - 25.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 4198€/mois
Loyer annuel estimé : 50382€/an
Fourchette totale : 3053€ - 5774€/mois
Fourchette annuelle : 36633€ - 69291€/an
Rentabilité brute :10.42%
Fourchette de rentabilité :7.57% - 14.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 666,67 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 057 467 €
Prix d'achat :399 000 €
Décote à l'achat :-658 467€ (-62.3%)
Marge achat-revente :573 847€ (54.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :483 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 415,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :141,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 556,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :241 159,41€
Coût de l'assurance :42 316,75€
Taxe foncière : 5 038,18€/an
Soit par mois : 419,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 198,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 976,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 221,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 226.6 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise à jour possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 700 €(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:23 000€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 750€ = 21000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€ = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aix-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 198 €/mois
Revenus locatifs annuels : 50 382 €/an
Calcul : 4 198 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 483 620 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 693 €/an
Calcul : 141 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 038 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 049 €
Revenus locatifs : +50 382 €
Charges déductibles : -76 049 €
Résultat foncier Année 1 : -25 667 €(Déficit de 25 667 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 267 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 349 €/an
Revenus locatifs : +50 382 €
Charges déductibles : -23 349 €
Résultat foncier Années 2+ : 27 033 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4267.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350 €(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
150 382 €76 065 €16 634 €-25 683 €21 400 €4 283 €4 283 €
251 389 €22 928 €16 197 €28 461 €---
352 417 €22 476 €15 745 €29 942 €---
453 466 €22 007 €15 276 €31 458 €---
554 535 €21 522 €14 791 €33 013 €---
655 626 €21 020 €14 289 €34 605 €---
756 738 €20 500 €13 769 €36 238 €---
857 873 €19 962 €13 231 €37 911 €---
959 030 €19 405 €12 674 €39 626 €---
1060 211 €18 828 €12 097 €41 383 €---
1161 415 €18 230 €11 500 €43 185 €---
1262 643 €17 612 €10 881 €45 032 €---
1363 896 €16 971 €10 241 €46 925 €---
1465 174 €16 308 €9 578 €48 866 €---
1566 478 €15 622 €8 891 €50 856 €---
1667 807 €14 911 €8 180 €52 896 €---
1769 163 €14 175 €7 444 €54 988 €---
1870 547 €13 413 €6 683 €57 133 €---
1971 958 €12 625 €5 894 €59 333 €---
2073 397 €11 808 €5 077 €61 589 €---
2174 865 €10 962 €4 231 €63 902 €---
2276 362 €10 087 €3 356 €66 275 €---
2377 889 €9 180 €2 449 €68 709 €---
2479 447 €8 242 €1 511 €71 205 €---
2581 036 €7 270 €539 €73 766 €---
TOTAL1 613 745 €462 131 €241 159 €1 151 614 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 151 614 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 50 382 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 580 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 580 €-6 420 €+17 000 €
2+10 580 €+7 253 €+3 327 €
3+10 580 €+8 982 €+1 598 €
4+10 580 €+9 438 €+1 142 €
5+10 580 €+9 904 €+676 €
6+10 580 €+10 382 €+198 €
7+10 580 €+10 871 €-291 €
8+10 580 €+11 373 €-793 €
9+10 580 €+11 888 €-1 308 €
10+10 580 €+12 415 €-1 835 €
11+10 580 €+12 955 €-2 375 €
12+10 580 €+13 509 €-2 929 €
13+10 580 €+14 077 €-3 497 €
14+10 580 €+14 660 €-4 080 €
15+10 580 €+15 257 €-4 677 €
16+10 580 €+15 869 €-5 289 €
17+10 580 €+16 496 €-5 916 €
18+10 580 €+17 140 €-6 560 €
19+10 580 €+17 800 €-7 220 €
20+10 580 €+18 477 €-7 897 €
21+10 580 €+19 171 €-8 591 €
22+10 580 €+19 883 €-9 303 €
23+10 580 €+20 613 €-10 033 €
24+10 580 €+21 362 €-10 782 €
25+10 580 €+22 130 €-11 550 €
Total+264 500 €+345 484 €+-80 984 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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