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Maison à vendre

VilleAix-les-Bains (73)
Surface226.6
Coût Total483 620
Loyer Annuel50 382
Rentabilité10.42%
Cashflow/mois+1 222
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 000 €
Surface : 226.6 m²
Prix au m² : 1 760,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 08/07/2026, 3 étages, Salle de bain, Salon (total 22,88 m²), Salle à manger (total 17,14 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Exposition sud, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Situé sur la commune du Montcel, ancien corps de ferme d'environ 226m² ayant fait l'objet d'une magnifique rénovation et disposant au rez-de-chaussée d'un hall d'entrée, d'une cuisine entièrement équipée, d'une belle salle à manger, d'une buanderie, d'une salle d'eau, WC, à l'étage d'un spacieux salon et d'une salle de billard et au 2ème étage de 3 grandes chambres, d'une suite parentale avec un dressing et d'une salle de bains avec WC. Une belle terrasse ombragée de 50m², deux places de stationnement et des panneaux solaires (générant environ 2300€ par an) complètent les caractéristiques de ce bien de caractère. Honoraires inclus à charge vendeur.

Ville : Aix-les-Bains
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73100
Coordonnées : 45.697413, 5.911927
Total : 483 620
Prix d'acquisition : 399 000
Travaux : 52 700
Valeur du bien : 451 700
Frais de notaire : 31 920
Coût estimé : 31 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226.6
Loyer prédit : 18.53€/m²/mois
Fourchette : 13.47€ - 25.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 4198€/mois
Loyer annuel estimé : 50382€/an
Fourchette totale : 3053€ - 5774€/mois
Fourchette annuelle : 36633€ - 69291€/an
Rentabilité brute :10.42%
Fourchette de rentabilité :7.57% - 14.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 666,67 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 057 467
Prix d'achat :399 000
Décote à l'achat :-658 467 (-62.3%)
Marge achat-revente :573 847€ (54.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :483 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 415,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :141,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 556,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :241 159,41
Coût de l'assurance :42 316,75
Taxe foncière : 5 038,18€/an
Soit par mois : 419,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 198,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 976,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 221,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 226.6 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais mise à jour possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 700(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:23 000
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 750€ = 21000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 700
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€ = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aix-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 198 €/mois
Revenus locatifs annuels : 50 382 €/an
Calcul : 4 198 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 483 620 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 693 €/an
Calcul : 141 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 038 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 049
Revenus locatifs : +50 382
Charges déductibles : -76 049
Résultat foncier Année 1 : -25 667(Déficit de 25 667 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 267
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 349 €/an
Revenus locatifs : +50 382
Charges déductibles : -23 349
Résultat foncier Années 2+ : 27 033 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4267.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 350(65% de 399 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 431 €/an
Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
150 38276 06516 634-25 68321 400 €4 283 €4 283 €
251 38922 92816 19728 461---
352 41722 47615 74529 942---
453 46622 00715 27631 458---
554 53521 52214 79133 013---
655 62621 02014 28934 605---
756 73820 50013 76936 238---
857 87319 96213 23137 911---
959 03019 40512 67439 626---
1060 21118 82812 09741 383---
1161 41518 23011 50043 185---
1262 64317 61210 88145 032---
1363 89616 97110 24146 925---
1465 17416 3089 57848 866---
1566 47815 6228 89150 856---
1667 80714 9118 18052 896---
1769 16314 1757 44454 988---
1870 54713 4136 68357 133---
1971 95812 6255 89459 333---
2073 39711 8085 07761 589---
2174 86510 9624 23163 902---
2276 36210 0873 35666 275---
2377 8899 1802 44968 709---
2479 4478 2421 51171 205---
2581 0367 27053973 766---
TOTAL1 613 745462 131241 1591 151 61421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 151 614
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 50 382 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 580 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 580-6 420+17 000
2+10 580+7 253+3 327
3+10 580+8 982+1 598
4+10 580+9 438+1 142
5+10 580+9 904+676
6+10 580+10 382+198
7+10 580+10 871-291
8+10 580+11 373-793
9+10 580+11 888-1 308
10+10 580+12 415-1 835
11+10 580+12 955-2 375
12+10 580+13 509-2 929
13+10 580+14 077-3 497
14+10 580+14 660-4 080
15+10 580+15 257-4 677
16+10 580+15 869-5 289
17+10 580+16 496-5 916
18+10 580+17 140-6 560
19+10 580+17 800-7 220
20+10 580+18 477-7 897
21+10 580+19 171-8 591
22+10 580+19 883-9 303
23+10 580+20 613-10 033
24+10 580+21 362-10 782
25+10 580+22 130-11 550
Total+264 500+345 484+-80 984
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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