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Maison à vendre

VilleBlois (41)
Surface229m²
Coût Total297 240€
Loyer Annuel25 706€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+390€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 229 m²
Prix au m² : 956,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, 5 chambres, calme

Maison de 1972 sur 3 niveaux de229m² proche de Blois & au calme 360° LEGGETT immobilier centre val de Loire - Maison proche de Blois,41000 & le prix est négociable bien sur LEGGETT centre val de Loire vous propose Découvrez nos 360° Maison de 1972 3 niveaux , sous sol, étage ,grenier sur 229m² proche de Blois avec tous commerces à pieds, 5 chambres,2salons,2 cuisines, Bon potentiel Demander nos tours virtuel en 360 ° & dossier photos. Au calme dans un quartier résidentiel avec une belle exposition au sud/ ouest &

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.585622, 1.316342
Total : 297 240€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 60 720€
Valeur du bien : 279 720€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 229m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.47€ - 11.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 2142€/mois
Loyer annuel estimé : 25706€/an
Fourchette totale : 1710€ - 2683€/mois
Fourchette annuelle : 20523€ - 32199€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 926,92 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :441 265 €
Prix d'achat :219 000 €
Décote à l'achat :-222 265€ (-50.4%)
Marge achat-revente :144 025€ (32.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 451,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 538,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 252,32€
Coût de l'assurance :26 008,50€
Taxe foncière : 2 570,62€/an
Soit par mois : 214,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 142,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 752,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :389,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 229 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 229 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 29 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électricité et plomberie, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine (10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 720 €(265 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 320€
    Isolation toiture/combles: 229 m² × 80€/m² = 18320€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:17 400€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€ = 17400€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (pose incluse)
  • Revêtement sol chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (pose incluse)
  • Peinture chambres:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (pose incluse)
  • Rafraîchissement cuisine:3 000€
    Mise aux normes électricité et plomberie cuisine: 1 cuisine × 3000€ = 3000€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 142 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 706 €/an
Calcul : 2 142 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 594 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 240 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 040 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 571 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 925 €
Revenus locatifs : +25 706 €
Charges déductibles : -73 925 €
Résultat foncier Année 1 : -48 219 €(Déficit de 48 219 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 819 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 205 €/an
Revenus locatifs : +25 706 €
Charges déductibles : -13 205 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26818.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 706 €73 934 €9 603 €-48 228 €21 400 €26 828 €26 828 €
226 220 €12 955 €9 344 €13 266 €--13 562 €
326 745 €12 687 €9 076 €14 058 €---
427 280 €12 410 €8 799 €14 870 €---
527 825 €12 124 €8 513 €15 702 €---
628 382 €11 828 €8 217 €16 554 €---
728 949 €11 522 €7 911 €17 427 €---
829 528 €11 207 €7 596 €18 322 €---
930 119 €10 881 €7 270 €19 238 €---
1030 721 €10 544 €6 933 €20 178 €---
1131 336 €10 196 €6 585 €21 140 €---
1231 962 €9 836 €6 225 €22 126 €---
1332 602 €9 464 €5 853 €23 137 €---
1433 254 €9 080 €5 470 €24 173 €---
1533 919 €8 684 €5 073 €25 235 €---
1634 597 €8 274 €4 663 €26 323 €---
1735 289 €7 850 €4 240 €27 439 €---
1835 995 €7 413 €3 802 €28 582 €---
1936 715 €6 961 €3 350 €29 754 €---
2037 449 €6 494 €2 883 €30 955 €---
2138 198 €6 011 €2 400 €32 187 €---
2238 962 €5 513 €1 902 €33 449 €---
2339 741 €4 998 €1 387 €34 744 €---
2440 536 €4 465 €855 €36 071 €---
2541 347 €3 916 €305 €37 431 €---
TOTAL823 378 €289 246 €138 252 €534 132 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 534 132 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 706 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 398 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 398 €-6 420 €+11 818 €
2+5 398 €0 €+5 398 €
3+5 398 €+149 €+5 249 €
4+5 398 €+4 461 €+937 €
5+5 398 €+4 711 €+687 €
6+5 398 €+4 966 €+432 €
7+5 398 €+5 228 €+170 €
8+5 398 €+5 496 €-98 €
9+5 398 €+5 771 €-373 €
10+5 398 €+6 053 €-655 €
11+5 398 €+6 342 €-944 €
12+5 398 €+6 638 €-1 240 €
13+5 398 €+6 941 €-1 543 €
14+5 398 €+7 252 €-1 854 €
15+5 398 €+7 571 €-2 173 €
16+5 398 €+7 897 €-2 499 €
17+5 398 €+8 232 €-2 834 €
18+5 398 €+8 575 €-3 177 €
19+5 398 €+8 926 €-3 528 €
20+5 398 €+9 287 €-3 889 €
21+5 398 €+9 656 €-4 258 €
22+5 398 €+10 035 €-4 637 €
23+5 398 €+10 423 €-5 025 €
24+5 398 €+10 821 €-5 423 €
25+5 398 €+11 229 €-5 831 €
Total+134 950 €+160 240 €+-25 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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