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Achat appartement

Bien expiré
VilleArâches-la-Frasse (74)
Surface36.52m²
Coût Total85 998€
Loyer Annuel7 509€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 072 €
Surface : 36.52 m²
Prix au m² : 1 590,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Surface de 36.52 m², Bâtiment de 5 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Au 1er étage, Cuisine équipée

Investir en résidence services de tourisme à FLAINE : Rentabilité locative nette 5,83% Loyers trimestriels sécurisés 847 euros

Proche de la Suisse et de l'Italie - Appartement de 36,52 m² au premier étage. Il dispose d'une chambre et d'une cuisine aménagée équipée. Proche de toutes commodités, des écoles, des crèches et des transports.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 387 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie G, Classe climat D Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1280.00 euros et 1790.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller KW PARTNERS : Agent - Thierry JOUHIER Carte T 500478771

Ville : Arâches-la-Frasse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.024150, 6.683170
Total : 85 998€
Prix d'acquisition : 58 072€
Travaux : 23 280€
Valeur du bien : 81 352€
Frais de notaire : 4 646€
Coût estimé : 4 646€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36.52m²
Loyer prédit : 17.13€/m²/mois
Fourchette : 14.17€ - 20.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7509€/an
Fourchette totale : 517€ - 757€/mois
Fourchette annuelle : 6209€ - 9081€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 998€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :419,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 444,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 862,99€
Coût de l'assurance :7 524,83€
Taxe foncière : 750,89€/an
Soit par mois : 62,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 32,25€/mois
Soit par an : 387,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 625,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 539,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 441 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 36.52 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 280 €(637 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage (60€/m²) = 300€, 1 baignoire = 1500€, 1 lavabo = 600€, Plomberie = 2000€, Électricité = 1500€, Main d'œuvre = 600€
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arâches-la-Frasse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 509 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 767 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 998 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 301 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 486 €
Revenus locatifs : +7 509 €
Charges déductibles : -27 486 €
Résultat foncier Année 1 : -19 977 €(Déficit de 19 977 €)
Imputable sur revenu global : 19 977 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 206 €/an
Revenus locatifs : +7 509 €
Charges déductibles : -4 206 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 303 €/an
Prix d'achat du bien : 58 072 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 747 €(65% de 58 072 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 373 €/an
Calcul : 37 747 € × 3,636% = 1 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 509 €27 489 €2 770 €-19 980 €19 980 €--
27 659 €4 134 €2 695 €3 525 €---
37 812 €4 056 €2 618 €3 756 €---
47 968 €3 976 €2 538 €3 992 €---
58 128 €3 894 €2 455 €4 234 €---
68 290 €3 808 €2 370 €4 482 €---
78 456 €3 720 €2 281 €4 736 €---
88 625 €3 629 €2 190 €4 996 €---
98 798 €3 535 €2 096 €5 263 €---
108 974 €3 438 €1 999 €5 536 €---
119 153 €3 337 €1 898 €5 816 €---
129 336 €3 234 €1 795 €6 103 €---
139 523 €3 126 €1 688 €6 397 €---
149 714 €3 016 €1 577 €6 698 €---
159 908 €2 901 €1 462 €7 007 €---
1610 106 €2 783 €1 344 €7 323 €---
1710 308 €2 661 €1 222 €7 647 €---
1810 514 €2 535 €1 096 €7 979 €---
1910 725 €2 404 €966 €8 320 €---
2010 939 €2 270 €831 €8 669 €---
2111 158 €2 131 €692 €9 027 €---
2211 381 €1 987 €548 €9 394 €---
2311 609 €1 838 €400 €9 770 €---
2411 841 €1 685 €246 €10 156 €---
2512 078 €1 527 €88 €10 551 €---
TOTAL240 511 €99 115 €39 863 €141 396 €19 980 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 994 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 396 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 509 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 577 €-5 994 €+7 571 €
2+1 577 €+1 058 €+519 €
3+1 577 €+1 127 €+450 €
4+1 577 €+1 198 €+379 €
5+1 577 €+1 270 €+307 €
6+1 577 €+1 345 €+232 €
7+1 577 €+1 421 €+156 €
8+1 577 €+1 499 €+78 €
9+1 577 €+1 579 €-2 €
10+1 577 €+1 661 €-84 €
11+1 577 €+1 745 €-168 €
12+1 577 €+1 831 €-254 €
13+1 577 €+1 919 €-342 €
14+1 577 €+2 009 €-432 €
15+1 577 €+2 102 €-525 €
16+1 577 €+2 197 €-620 €
17+1 577 €+2 294 €-717 €
18+1 577 €+2 394 €-817 €
19+1 577 €+2 496 €-919 €
20+1 577 €+2 601 €-1 024 €
21+1 577 €+2 708 €-1 131 €
22+1 577 €+2 818 €-1 241 €
23+1 577 €+2 931 €-1 354 €
24+1 577 €+3 047 €-1 470 €
25+1 577 €+3 165 €-1 588 €
Total+39 425 €+42 419 €+-2 994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 123 jours
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