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Maison 2 pièces 295 m²

Bien expiré
VilleBourgneuf (17)
Surface295m²
Coût Total511 460€
Loyer Annuel44 221€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+677€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 399 500 €
Surface : 295 m²
Prix au m² : 1 354,24 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre - Centre bourg Bourgneuf

Au cœur du village de Bourgneuf, venez découvrir ce bien aux volumes généreux !

Nous vous proposons un complexe de 2 maisons et une grange . La première maison est composée d'environ 220 m² habitables. De nombreux travaux seront à prévoir : système de chauffage, isolation, électricité, agencement,.. Une modernisation globale est à prévoir. La seconde, en bon état, est composée d'environ 75 m² habitables. Classe énergétique D. Possibilité de la louer de suite. Une grange de plus de 80 m² vient compléter l'ensemble. Potentiel important !

Dossier complet en agence. Appelez-nous ! Référence agence : 913 Référence annonce : T21P-1IW-2YY Date de réalisation du diagnostic : 16/02/2024 Prix hors honoraires : 380 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 983 € et 1 371 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Bourgneuf
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17220
Coordonnées : 46.165420, -1.023797
Total : 511 460€
Prix d'acquisition : 399 500€
Travaux : 80 000€
Valeur du bien : 479 500€
Frais de notaire : 31 960€
Coût estimé : 31 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 295m²
Loyer prédit : 12.49€/m²/mois
Fourchette : 9.81€ - 15.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 3685€/mois
Loyer annuel estimé : 44221€/an
Fourchette totale : 2895€ - 4691€/mois
Fourchette annuelle : 34739€ - 56291€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :511 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 495,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :144,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 640,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :237 079,07€
Coût de l'assurance :43 474,10€
Taxe foncière : 4 422,10€/an
Soit par mois : 368,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 685,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 008,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :676,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (220 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres estimé selon surface (environ 22 fenêtres)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 220 m²
Raison: État 1/5 pour la maison - Normes électriques à respecter
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux éléments
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - Cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 000 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:8 800€
    Isolation toiture/combles: 220 m² × 40€/m² = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€/fenêtre = 22000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20 m² × 1000€/m² = 20000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 000€
    Peinture murs: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourgneuf (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 221 €/an
Calcul : 3 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 457 €/an
Base de calcul : Emprunt de 511 460 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 739 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 422 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 618 €
Revenus locatifs : +44 221 €
Charges déductibles : -102 618 €
Résultat foncier Année 1 : -58 397 €(Déficit de 58 397 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 997 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 618 €/an
Revenus locatifs : +44 221 €
Charges déductibles : -22 618 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 603 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36997.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 399 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 259 675 €(65% de 399 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 443 €/an
Calcul : 259 675 € × 3,636% = 9 443 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 221 €102 635 €16 474 €-58 414 €21 400 €37 014 €37 014 €
245 105 €22 189 €16 028 €22 916 €--14 097 €
346 008 €21 729 €15 567 €24 279 €---
446 928 €21 253 €15 092 €25 675 €---
547 866 €20 761 €14 600 €27 105 €---
648 824 €20 254 €14 093 €28 570 €---
749 800 €19 729 €13 568 €30 071 €---
850 796 €19 187 €13 026 €31 609 €---
951 812 €18 628 €12 467 €33 184 €---
1052 848 €18 049 €11 888 €34 799 €---
1153 905 €17 452 €11 291 €36 453 €---
1254 983 €16 835 €10 674 €38 148 €---
1356 083 €16 197 €10 036 €39 886 €---
1457 205 €15 539 €9 378 €41 666 €---
1558 349 €14 858 €8 697 €43 491 €---
1659 516 €14 155 €7 994 €45 361 €---
1760 706 €13 429 €7 268 €47 277 €---
1861 920 €12 679 €6 517 €49 242 €---
1963 158 €11 903 €5 742 €51 255 €---
2064 422 €11 103 €4 942 €53 319 €---
2165 710 €10 275 €4 114 €55 435 €---
2267 024 €9 421 €3 260 €57 604 €---
2368 365 €8 538 €2 377 €59 827 €---
2469 732 €7 625 €1 464 €62 107 €---
2571 127 €6 683 €522 €64 444 €---
TOTAL1 416 411 €471 106 €237 079 €945 306 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 945 306 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 286 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 286 €-6 420 €+15 706 €
2+9 286 €0 €+9 286 €
3+9 286 €+3 055 €+6 231 €
4+9 286 €+7 702 €+1 584 €
5+9 286 €+8 131 €+1 155 €
6+9 286 €+8 571 €+715 €
7+9 286 €+9 021 €+265 €
8+9 286 €+9 483 €-197 €
9+9 286 €+9 955 €-669 €
10+9 286 €+10 440 €-1 154 €
11+9 286 €+10 936 €-1 650 €
12+9 286 €+11 445 €-2 159 €
13+9 286 €+11 966 €-2 680 €
14+9 286 €+12 500 €-3 214 €
15+9 286 €+13 047 €-3 761 €
16+9 286 €+13 608 €-4 322 €
17+9 286 €+14 183 €-4 897 €
18+9 286 €+14 772 €-5 486 €
19+9 286 €+15 377 €-6 091 €
20+9 286 €+15 996 €-6 710 €
21+9 286 €+16 630 €-7 344 €
22+9 286 €+17 281 €-7 995 €
23+9 286 €+17 948 €-8 662 €
24+9 286 €+18 632 €-9 346 €
25+9 286 €+19 333 €-10 047 €
Total+232 150 €+283 592 €+-51 442 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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