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Appart 120 m2 Kochersberg avec parking et jardin privatif

VilleFessenheim-le-Bas (67)
Surface120m²
Coût Total329 120€
Loyer Annuel16 731€
Rentabilité5.08%
Cashflow/mois-530€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 833,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appart 120 m2 de style avec grand salon séjour cuisine ouverte, 3 chambres de bonne taille, placards, WC séparé de la salle de bain (carrelage porcelàosa, plan marbre rose), place de parking privative, cave et jardin privatif. Situé à Fessenheim le bas entre Truchtersheim et Marlenheim à 15 km de Strasbourg. Disponible de suite. Vente par particulier. Si vous êtes intéressés laissez en message vos coordonnées et préférences de rappel. Vous serez recontactés.

Ville : Fessenheim-le-Bas
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67117
Coordonnées : 48.638760, 7.550390
Total : 329 120€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 91 520€
Valeur du bien : 311 520€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 11.62€/m²/mois
Fourchette : 9.34€ - 14.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1394€/mois
Loyer annuel estimé : 16731€/an
Fourchette totale : 1121€ - 1734€/mois
Fourchette annuelle : 13453€ - 20808€/an
Rentabilité brute :5.08%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 6.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 652,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :131,65€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 784,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 765,72€
Coût de l'assurance :39 494,40€
Taxe foncière : 1 673,09€/an
Soit par mois : 139,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 394,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 924,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-529,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 520 €(763 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:23 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 3000€ = 13000€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:7 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 4000€
  • Cuisine:27 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ = 15000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ + Plomberie et électricité: 2000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ + Main d'œuvre: 120€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fessenheim-le-Bas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 731 €/an
Calcul : 1 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 473 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 120 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 580 €/an
Calcul : 132 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 246 €
Revenus locatifs : +16 731 €
Charges déductibles : -106 246 €
Résultat foncier Année 1 : -89 515 €(Déficit de 89 515 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 115 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 726 €/an
Revenus locatifs : +16 731 €
Charges déductibles : -14 726 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 005 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68114.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 731 €106 257 €11 484 €-89 526 €21 400 €68 126 €68 126 €
217 066 €14 437 €11 184 €2 629 €--65 497 €
317 407 €14 127 €10 874 €3 280 €--62 217 €
417 755 €13 805 €10 552 €3 950 €--58 267 €
518 110 €13 472 €10 219 €4 638 €--53 629 €
618 472 €13 127 €9 874 €5 345 €--48 283 €
718 842 €12 770 €9 517 €6 072 €--42 211 €
819 219 €12 399 €9 146 €6 819 €--35 392 €
919 603 €12 016 €8 763 €7 587 €--27 805 €
1019 995 €11 619 €8 366 €8 376 €--19 429 €
1120 395 €11 207 €7 954 €9 188 €--10 241 €
1220 803 €10 781 €7 528 €10 022 €---
1321 219 €10 339 €7 086 €10 879 €---
1421 643 €9 882 €6 629 €11 761 €---
1522 076 €9 408 €6 155 €12 668 €---
1622 518 €8 917 €5 664 €13 600 €---
1722 968 €8 409 €5 156 €14 559 €---
1823 427 €7 882 €4 629 €15 545 €---
1923 896 €7 337 €4 084 €16 559 €---
2024 374 €6 772 €3 519 €17 602 €---
2124 861 €6 186 €2 933 €18 675 €---
2225 358 €5 580 €2 327 €19 779 €---
2325 866 €4 952 €1 699 €20 914 €---
2426 383 €4 301 €1 048 €22 082 €---
2526 911 €3 627 €374 €23 284 €---
TOTAL535 896 €339 607 €166 766 €196 288 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 288 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 513 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 513 €-6 420 €+9 933 €
2+3 513 €0 €+3 513 €
3+3 513 €0 €+3 513 €
4+3 513 €0 €+3 513 €
5+3 513 €0 €+3 513 €
6+3 513 €0 €+3 513 €
7+3 513 €0 €+3 513 €
8+3 513 €0 €+3 513 €
9+3 513 €0 €+3 513 €
10+3 513 €0 €+3 513 €
11+3 513 €0 €+3 513 €
12+3 513 €+3 007 €+506 €
13+3 513 €+3 264 €+249 €
14+3 513 €+3 528 €-15 €
15+3 513 €+3 800 €-287 €
16+3 513 €+4 080 €-567 €
17+3 513 €+4 368 €-855 €
18+3 513 €+4 664 €-1 151 €
19+3 513 €+4 968 €-1 455 €
20+3 513 €+5 281 €-1 768 €
21+3 513 €+5 603 €-2 090 €
22+3 513 €+5 934 €-2 421 €
23+3 513 €+6 274 €-2 761 €
24+3 513 €+6 625 €-3 112 €
25+3 513 €+6 985 €-3 472 €
Total+87 825 €+61 959 €+25 866 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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