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Appartement à vendre

VilleReims (51)
Surface67m²
Coût Total107 400€
Loyer Annuel9 331€
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois-3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 231,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Salle de bain, 2 chambres, Gardien, Digicode, Interphone, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

SANS HONORAIRES. A 10 minutes de la Gare de Reims, dans un environnement calme, résidence bien entretenue, T3/T4 de 66 m² au 4ème étage sans ascenseur, comprenant un salon-séjour, deux chambres, SDB, WC. Cave. Idéal pour une première acquisition ou investisseur. Chauffage collectif au gaz. DPE : D. Charges mensuelles estimées à 140 euros/mois. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Pas de procédure en cours. Nombre de lots 24 Référence à rappeler lors de nos échanges : 0505 - 005729 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence à rappeler lors de nos échanges : 0505 - 005729 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.273209, 4.032456
Total : 107 400€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 18 300€
Valeur du bien : 100 800€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9331€/an
Fourchette totale : 602€ - 1004€/mois
Fourchette annuelle : 7226€ - 12047€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 352,94 €/m²
Basé sur :383 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 647 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :-75 147€ (-47.7%)
Marge achat-revente :50 247€ (31.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 563,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 178,08€
Coût de l'assurance :9 397,50€
Taxe foncière : 933,05€/an
Soit par mois : 77,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 140,00€/mois
Soit par an : 1 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 777,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 781,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 124 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le DPE est C et le chauffage collectif au gaz est en place.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise à jour des finitions de la cuisine.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise à jour des finitions.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres pour remplacer le linoléum usé.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 300 €(273 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le DPE est C et le chauffage collectif au gaz est en place: 0 × 0€ = 0€
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète entrée de gamme: 8 m² × 900€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:4 800€
    Salle de bain complète: 6 m² × 800€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 331 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 680 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 894 €
Revenus locatifs : +9 331 €
Charges déductibles : -24 894 €
Résultat foncier Année 1 : -15 564 €(Déficit de 15 564 €)
Imputable sur revenu global : 15 564 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 594 €/an
Revenus locatifs : +9 331 €
Charges déductibles : -6 594 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 736 €/an
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 331 €24 898 €3 609 €-15 567 €15 567 €--
29 517 €6 502 €3 513 €3 015 €---
39 707 €6 403 €3 414 €3 305 €---
49 902 €6 300 €3 311 €3 602 €---
510 100 €6 194 €3 205 €3 906 €---
610 302 €6 084 €3 095 €4 217 €---
710 508 €5 971 €2 982 €4 537 €---
810 718 €5 853 €2 864 €4 865 €---
910 932 €5 732 €2 743 €5 200 €---
1011 151 €5 606 €2 617 €5 545 €---
1111 374 €5 476 €2 487 €5 898 €---
1211 601 €5 341 €2 352 €6 260 €---
1311 833 €5 202 €2 213 €6 631 €---
1412 070 €5 058 €2 069 €7 012 €---
1512 311 €4 909 €1 920 €7 402 €---
1612 558 €4 755 €1 766 €7 803 €---
1712 809 €4 596 €1 607 €8 213 €---
1813 065 €4 431 €1 442 €8 634 €---
1913 326 €4 260 €1 271 €9 066 €---
2013 593 €4 083 €1 095 €9 509 €---
2113 865 €3 901 €912 €9 964 €---
2214 142 €3 712 €723 €10 430 €---
2314 425 €3 516 €527 €10 908 €---
2414 713 €3 314 €325 €11 399 €---
2515 008 €3 105 €116 €11 903 €---
TOTAL298 859 €145 202 €52 178 €153 657 €15 567 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 670 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 657 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 959 €-4 670 €+6 629 €
2+1 959 €+905 €+1 054 €
3+1 959 €+991 €+968 €
4+1 959 €+1 080 €+879 €
5+1 959 €+1 172 €+787 €
6+1 959 €+1 265 €+694 €
7+1 959 €+1 361 €+598 €
8+1 959 €+1 459 €+500 €
9+1 959 €+1 560 €+399 €
10+1 959 €+1 663 €+296 €
11+1 959 €+1 769 €+190 €
12+1 959 €+1 878 €+81 €
13+1 959 €+1 989 €-30 €
14+1 959 €+2 104 €-145 €
15+1 959 €+2 221 €-262 €
16+1 959 €+2 341 €-382 €
17+1 959 €+2 464 €-505 €
18+1 959 €+2 590 €-631 €
19+1 959 €+2 720 €-761 €
20+1 959 €+2 853 €-894 €
21+1 959 €+2 989 €-1 030 €
22+1 959 €+3 129 €-1 170 €
23+1 959 €+3 273 €-1 314 €
24+1 959 €+3 420 €-1 461 €
25+1 959 €+3 571 €-1 612 €
Total+48 975 €+46 097 €+2 878 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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