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Maison à vendre

Bien expiré
VilleManciet (32)
Surface300m²
Coût Total362 340€
Loyer Annuel26 211€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 866,67 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 18/06/2026, 2 étages, Cheminée, Salon (total 37 m²), Salle à manger (total 39 m²), 8 chambres, Belle vue, Exposition sud-est, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Cette magnifique maison de 300 m² est située à Manciet, offrant un cadre de vie paisible et spacieux. Avec ses huit chambres et ses dix pièces, elle est parfaite pour les grandes familles ou ceux qui cherchent à recevoir des invités. La propriété dispose d'une connexion internet, idéale pour le télétravail ou le divertissement en ligne.

Le séjour chaleureux est équipé d'une grande cheminée, invitant à la détente lors des soirées d'hiver. Les boiseries ajoutent une touche d'élégance et de caractère à l'espace. Les fenêtres encadrent des vues verdoyantes, apportant une lumière naturelle abondante à l'intérieur.

La maison est entourée d'un jardin verdoyant, offrant un espace extérieur privé pour se détendre ou organiser des fêtes. Le style traditionnel de la façade se marie parfaitement avec les paysages de la région, faisant de cette propriété un véritable havre de paix.

Ville : Manciet
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32370
Coordonnées : 43.818373, 0.056500
Total : 362 340€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 81 540€
Valeur du bien : 341 540€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 2184€/mois
Loyer annuel estimé : 26211€/an
Fourchette totale : 1725€ - 2765€/mois
Fourchette annuelle : 20704€ - 33184€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :554,17 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :166 250 €
Prix d'achat :260 000 €
Décote à l'achat :+93 750€ (+56.4%)
Marge achat-revente :-196 090€ (-118.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :362 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 819,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :105,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 925,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :183 598,35€
Coût de l'assurance :31 704,75€
Taxe foncière : 2 621,13€/an
Soit par mois : 218,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 184,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 143,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 67 m²
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 540 €(272 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 000€
    Isolation des combles perdus: 300 m² × 30€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:22 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 600€/fenêtre = 22200€, Main d'œuvre: 50€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant placards, plan de travail et électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:9 600€
    Pose de parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds: 120 m² × 20€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 340€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 67 m² × 20€/m² = 1340€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Manciet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 184 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 211 €/an
Calcul : 2 184 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 631 €/an
Base de calcul : Emprunt de 362 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 268 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 621 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 060 €
Revenus locatifs : +26 211 €
Charges déductibles : -98 060 €
Résultat foncier Année 1 : -71 849 €(Déficit de 71 849 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 449 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 520 €/an
Revenus locatifs : +26 211 €
Charges déductibles : -16 520 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 691 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50448.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 211 €98 072 €12 643 €-71 861 €21 400 €50 461 €50 461 €
226 736 €16 202 €12 313 €10 533 €--39 927 €
327 270 €15 861 €11 971 €11 410 €--28 518 €
427 816 €15 507 €11 617 €12 309 €--16 209 €
528 372 €15 140 €11 251 €13 232 €--2 976 €
628 939 €14 760 €10 871 €14 179 €---
729 518 €14 367 €10 477 €15 152 €---
830 109 €13 959 €10 070 €16 150 €---
930 711 €13 537 €9 648 €17 174 €---
1031 325 €13 099 €9 210 €18 225 €---
1131 951 €12 646 €8 757 €19 305 €---
1232 591 €12 177 €8 288 €20 413 €---
1333 242 €11 691 €7 802 €21 551 €---
1433 907 €11 188 €7 298 €22 720 €---
1534 585 €10 666 €6 777 €23 919 €---
1635 277 €10 126 €6 236 €25 151 €---
1735 983 €9 566 €5 676 €26 417 €---
1836 702 €8 986 €5 097 €27 716 €---
1937 436 €8 385 €4 496 €29 051 €---
2038 185 €7 763 €3 874 €30 422 €---
2138 949 €7 119 €3 229 €31 830 €---
2239 728 €6 451 €2 562 €33 276 €---
2340 522 €5 760 €1 870 €34 763 €---
2441 333 €5 043 €1 154 €36 289 €---
2542 159 €4 301 €412 €37 858 €---
TOTAL839 557 €362 371 €183 598 €477 186 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 477 186 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 504 €-6 420 €+11 924 €
2+5 504 €0 €+5 504 €
3+5 504 €0 €+5 504 €
4+5 504 €0 €+5 504 €
5+5 504 €0 €+5 504 €
6+5 504 €+3 361 €+2 143 €
7+5 504 €+4 545 €+959 €
8+5 504 €+4 845 €+659 €
9+5 504 €+5 152 €+352 €
10+5 504 €+5 468 €+36 €
11+5 504 €+5 792 €-288 €
12+5 504 €+6 124 €-620 €
13+5 504 €+6 465 €-961 €
14+5 504 €+6 816 €-1 312 €
15+5 504 €+7 176 €-1 672 €
16+5 504 €+7 545 €-2 041 €
17+5 504 €+7 925 €-2 421 €
18+5 504 €+8 315 €-2 811 €
19+5 504 €+8 715 €-3 211 €
20+5 504 €+9 127 €-3 623 €
21+5 504 €+9 549 €-4 045 €
22+5 504 €+9 983 €-4 479 €
23+5 504 €+10 429 €-4 925 €
24+5 504 €+10 887 €-5 383 €
25+5 504 €+11 357 €-5 853 €
Total+137 600 €+143 156 €+-5 556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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