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Maison à vendre

Bien expiré
VilleManciet (32)
Surface300
Coût Total362 340
Loyer Annuel26 211
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+40
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 866,67 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 18/06/2026, 2 étages, Cheminée, Salon (total 37 m²), Salle à manger (total 39 m²), 8 chambres, Belle vue, Exposition sud-est, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Cette magnifique maison de 300 m² est située à Manciet, offrant un cadre de vie paisible et spacieux. Avec ses huit chambres et ses dix pièces, elle est parfaite pour les grandes familles ou ceux qui cherchent à recevoir des invités. La propriété dispose d'une connexion internet, idéale pour le télétravail ou le divertissement en ligne.

Le séjour chaleureux est équipé d'une grande cheminée, invitant à la détente lors des soirées d'hiver. Les boiseries ajoutent une touche d'élégance et de caractère à l'espace. Les fenêtres encadrent des vues verdoyantes, apportant une lumière naturelle abondante à l'intérieur.

La maison est entourée d'un jardin verdoyant, offrant un espace extérieur privé pour se détendre ou organiser des fêtes. Le style traditionnel de la façade se marie parfaitement avec les paysages de la région, faisant de cette propriété un véritable havre de paix.

Ville : Manciet
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32370
Coordonnées : 43.818373, 0.056500
Total : 362 340
Prix d'acquisition : 260 000
Travaux : 81 540
Valeur du bien : 341 540
Frais de notaire : 20 800
Coût estimé : 20 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 2184€/mois
Loyer annuel estimé : 26211€/an
Fourchette totale : 1725€ - 2765€/mois
Fourchette annuelle : 20704€ - 33184€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :554,17 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :166 250
Prix d'achat :260 000
Décote à l'achat :+93 750 (+56.4%)
Marge achat-revente :-196 090€ (-118.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :362 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 819,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :105,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 925,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :183 598,35
Coût de l'assurance :31 704,75
Taxe foncière : 2 621,13€/an
Soit par mois : 218,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 184,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 143,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 67 m²
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 540(272 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 000
    Isolation des combles perdus: 300 m² × 30€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:22 200
    Remplacement fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 600€/fenêtre = 22200€, Main d'œuvre: 50€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant placards, plan de travail et électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:9 600
    Pose de parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture des murs et plafonds: 120 m² × 20€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 340
    Peinture des murs et plafonds du salon: 67 m² × 20€/m² = 1340€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Manciet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 184 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 211 €/an
Calcul : 2 184 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 631 €/an
Base de calcul : Emprunt de 362 340 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 268 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 621 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 060
Revenus locatifs : +26 211
Charges déductibles : -98 060
Résultat foncier Année 1 : -71 849(Déficit de 71 849 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 449
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 520 €/an
Revenus locatifs : +26 211
Charges déductibles : -16 520
Résultat foncier Années 2+ : 9 691 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50448.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 21198 07212 643-71 86121 400 €50 461 €50 461 €
226 73616 20212 31310 533--39 927 €
327 27015 86111 97111 410--28 518 €
427 81615 50711 61712 309--16 209 €
528 37215 14011 25113 232--2 976 €
628 93914 76010 87114 179---
729 51814 36710 47715 152---
830 10913 95910 07016 150---
930 71113 5379 64817 174---
1031 32513 0999 21018 225---
1131 95112 6468 75719 305---
1232 59112 1778 28820 413---
1333 24211 6917 80221 551---
1433 90711 1887 29822 720---
1534 58510 6666 77723 919---
1635 27710 1266 23625 151---
1735 9839 5665 67626 417---
1836 7028 9865 09727 716---
1937 4368 3854 49629 051---
2038 1857 7633 87430 422---
2138 9497 1193 22931 830---
2239 7286 4512 56233 276---
2340 5225 7601 87034 763---
2441 3335 0431 15436 289---
2542 1594 30141237 858---
TOTAL839 557362 371183 598477 18621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 477 186
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 504-6 420+11 924
2+5 5040+5 504
3+5 5040+5 504
4+5 5040+5 504
5+5 5040+5 504
6+5 504+3 361+2 143
7+5 504+4 545+959
8+5 504+4 845+659
9+5 504+5 152+352
10+5 504+5 468+36
11+5 504+5 792-288
12+5 504+6 124-620
13+5 504+6 465-961
14+5 504+6 816-1 312
15+5 504+7 176-1 672
16+5 504+7 545-2 041
17+5 504+7 925-2 421
18+5 504+8 315-2 811
19+5 504+8 715-3 211
20+5 504+9 127-3 623
21+5 504+9 549-4 045
22+5 504+9 983-4 479
23+5 504+10 429-4 925
24+5 504+10 887-5 383
25+5 504+11 357-5 853
Total+137 600+143 156+-5 556
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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