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Appartement F3 63m² Evreux

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface62m²
Coût Total143 380€
Loyer Annuel8 139€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 596,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 62m² au deuxième étage sans ascenseur (dernier étage)

Situé dans le triangle géographique Gare, Carrefour St Taurin, IUT idéal pour investisseur cherchant une rentabilité immédiate, bénéficiant d'un secteur à forte demande locative ou pour une première acquisition. Nombreux travaux récents:

  • Isolation chambres 2023
  • Isolation salle 2026
  • Papiers peint couloirs 2023
  • Chaudière à gaz de 2020
  • Tableaux électrique 2023

Petits plus:

  • Appartement très lumineux, matinée soleil dans les chambres et l'après midi chambre et salle.
  • Porte blindée de marque FISCHER
  • Fibre installée
  • Nombreux placards
  • Cave
  • Parking sous terrain collectif
  • Accessibilité rapide à l'A13 et RN 154
  • Baignoire d'angle
  • Cuisine équipée

A propos de la copropriété: Nombre de lots: 7 Charges modéré sans ascenseur. Date de la réalisation du diagnostic énergétique: 10/02/26 Consommation énergétique primaire: 210 kWh/m²/an. Estimation des couts annuels d'énergie du logement entre 1220 € et 1700 € par an sur les années 2021, 2022, 2023.

Vente entre particuliers, pas de professionnels.

Contact par mail dans un premier temps. Pas de réponse par téléphone.

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.019370, 1.140530
Total : 143 380€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 36 460€
Valeur du bien : 135 460€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 678€/mois
Loyer annuel estimé : 8139€/an
Fourchette totale : 558€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 6697€ - 9890€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :41,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 741,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 461,50€
Coût de l'assurance :12 545,75€
Taxe foncière : 813,87€/an
Soit par mois : 67,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 678,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 809,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour optimiser le système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour un meilleur rendement énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 460 €(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 300€/fenêtre = 1800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 380€
    Parquet flottant: 34 m² × 70€/m² = 2380€, Main d'œuvre: 20€
  • Chambres - Peinture:1 020€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 30€/m² = 1020€
  • Salon - Peinture:1 260€
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 30€/m² = 1260€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 678 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 139 €/an
Calcul : 678 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 614 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 380 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 814 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 389 €
Revenus locatifs : +8 139 €
Charges déductibles : -42 389 €
Résultat foncier Année 1 : -34 251 €(Déficit de 34 251 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 851 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 929 €/an
Revenus locatifs : +8 139 €
Charges déductibles : -5 929 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 209 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12850.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 139 €42 394 €4 618 €-34 255 €21 400 €12 855 €12 855 €
28 301 €5 809 €4 493 €2 493 €--10 363 €
38 467 €5 680 €4 364 €2 788 €--7 575 €
48 637 €5 546 €4 231 €3 090 €--4 485 €
58 810 €5 409 €4 093 €3 401 €--1 084 €
68 986 €5 266 €3 951 €3 719 €---
79 165 €5 119 €3 804 €4 046 €---
89 349 €4 967 €3 652 €4 381 €---
99 536 €4 811 €3 495 €4 725 €---
109 726 €4 648 €3 333 €5 078 €---
119 921 €4 481 €3 165 €5 440 €---
1210 119 €4 308 €2 992 €5 811 €---
1310 322 €4 129 €2 814 €6 193 €---
1410 528 €3 945 €2 629 €6 584 €---
1510 739 €3 754 €2 438 €6 985 €---
1610 954 €3 557 €2 241 €7 397 €---
1711 173 €3 353 €2 037 €7 820 €---
1811 396 €3 143 €1 827 €8 253 €---
1911 624 €2 925 €1 610 €8 699 €---
2011 857 €2 701 €1 385 €9 156 €---
2112 094 €2 469 €1 153 €9 625 €---
2212 336 €2 229 €914 €10 106 €---
2312 582 €1 982 €666 €10 600 €---
2412 834 €1 726 €411 €11 108 €---
2513 091 €1 462 €146 €11 628 €---
TOTAL260 684 €135 814 €66 461 €124 870 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 870 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 139 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 709 €-6 420 €+8 129 €
2+1 709 €0 €+1 709 €
3+1 709 €0 €+1 709 €
4+1 709 €0 €+1 709 €
5+1 709 €0 €+1 709 €
6+1 709 €+791 €+918 €
7+1 709 €+1 214 €+495 €
8+1 709 €+1 314 €+395 €
9+1 709 €+1 418 €+291 €
10+1 709 €+1 523 €+186 €
11+1 709 €+1 632 €+77 €
12+1 709 €+1 743 €-34 €
13+1 709 €+1 858 €-149 €
14+1 709 €+1 975 €-266 €
15+1 709 €+2 096 €-387 €
16+1 709 €+2 219 €-510 €
17+1 709 €+2 346 €-637 €
18+1 709 €+2 476 €-767 €
19+1 709 €+2 610 €-901 €
20+1 709 €+2 747 €-1 038 €
21+1 709 €+2 887 €-1 178 €
22+1 709 €+3 032 €-1 323 €
23+1 709 €+3 180 €-1 471 €
24+1 709 €+3 332 €-1 623 €
25+1 709 €+3 489 €-1 780 €
Total+42 725 €+37 461 €+5 264 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 150 jours
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