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Appartement à vendre

VilleBarr (67)
Surface79m²
Coût Total158 120€
Loyer Annuel10 857€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 759,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 3/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres

Très bien situé à Barr, proximité immédiate de la gare, appartement T3/4 très lumineux au troisième étage avec ascenseur, en annexe une cave, un garage possible (en option). L'appartement est à rafraîchir.

Belle exposition traversante sur trois cotés principalement Sud et Est. Composition :

  • entrée couloir : 9m2
  • salon-séjour : 25m2
  • cuisine séparée : 12m2
  • chambre 1 : 15m2
  • chambre 2 : 11m2
  • salle de bains : 5m2
  • toilettes séparées

Confort de vie :

  • belle vue dominante au troisième étage,
  • consommation d'énergie maîtrisée : DPE =D
  • chauffage gaz collectif (compteur d'eau chaude et froide, calorimètres sur les radiateurs) (chaudière de l'immeuble récente et performante installée en 2021)
  • ascenseur,
  • très faibles charges de copropriété : 75€/mois

en annexe :

  • une cave,
  • un garage possible (en option).

Proche de toutes commodités, transport, services publics et offre de soins.

Ce bien est proposé au prix de 139.000€. (sans garage)

Ville : Barr
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67140
Coordonnées : 48.404656, 7.454938
Total : 158 120€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 147 000€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 11.45€/m²/mois
Fourchette : 8.87€ - 14.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10857€/an
Fourchette totale : 701€ - 1168€/mois
Fourchette annuelle : 8407€ - 14019€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :63,25€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 857,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 119,70€
Coût de l'assurance :18 974,40€
Taxe foncière : 1 085,65€/an
Soit par mois : 90,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 75,00€/mois
Soit par an : 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 904,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 022,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, chauffage collectif au gaz avec chaudière récente.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage collectif en bon état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet du mobilier de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(101 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant mobilier, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 857 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 512 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 120 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 759 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 900 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 257 €
Revenus locatifs : +10 857 €
Charges déductibles : -16 257 €
Résultat foncier Année 1 : -5 400 €(Déficit de 5 400 €)
Imputable sur revenu global : 5 400 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 257 €/an
Revenus locatifs : +10 857 €
Charges déductibles : -8 257 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 600 €/an
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 857 €16 262 €5 517 €-5 405 €5 405 €--
211 074 €8 118 €5 373 €2 956 €---
311 295 €7 969 €5 224 €3 326 €---
411 521 €7 814 €5 070 €3 707 €---
511 751 €7 654 €4 910 €4 097 €---
611 986 €7 488 €4 744 €4 498 €---
712 226 €7 317 €4 572 €4 909 €---
812 471 €7 139 €4 394 €5 332 €---
912 720 €6 955 €4 210 €5 765 €---
1012 975 €6 764 €4 019 €6 211 €---
1113 234 €6 566 €3 821 €6 668 €---
1213 499 €6 361 €3 617 €7 137 €---
1313 769 €6 149 €3 405 €7 619 €---
1414 044 €5 929 €3 185 €8 115 €---
1514 325 €5 702 €2 957 €8 623 €---
1614 611 €5 466 €2 721 €9 145 €---
1714 904 €5 222 €2 477 €9 682 €---
1815 202 €4 969 €2 224 €10 233 €---
1915 506 €4 707 €1 962 €10 799 €---
2015 816 €4 435 €1 691 €11 381 €---
2116 132 €4 154 €1 409 €11 978 €---
2216 455 €3 863 €1 118 €12 592 €---
2316 784 €3 561 €816 €13 223 €---
2417 120 €3 248 €504 €13 871 €---
2517 462 €2 924 €180 €14 538 €---
TOTAL347 738 €156 735 €80 120 €191 002 €5 405 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 622 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 002 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 857 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 280 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 280 €-1 622 €+3 902 €
2+2 280 €+887 €+1 393 €
3+2 280 €+998 €+1 282 €
4+2 280 €+1 112 €+1 168 €
5+2 280 €+1 229 €+1 051 €
6+2 280 €+1 349 €+931 €
7+2 280 €+1 473 €+807 €
8+2 280 €+1 600 €+680 €
9+2 280 €+1 730 €+550 €
10+2 280 €+1 863 €+417 €
11+2 280 €+2 000 €+280 €
12+2 280 €+2 141 €+139 €
13+2 280 €+2 286 €-6 €
14+2 280 €+2 434 €-154 €
15+2 280 €+2 587 €-307 €
16+2 280 €+2 744 €-464 €
17+2 280 €+2 905 €-625 €
18+2 280 €+3 070 €-790 €
19+2 280 €+3 240 €-960 €
20+2 280 €+3 414 €-1 134 €
21+2 280 €+3 593 €-1 313 €
22+2 280 €+3 778 €-1 498 €
23+2 280 €+3 967 €-1 687 €
24+2 280 €+4 161 €-1 881 €
25+2 280 €+4 361 €-2 081 €
Total+57 000 €+57 301 €+-301 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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