Immeuble - 191 m²

Bien expiré

VilleTroyes (10)

Surface191m²

Coût Total322 400€

Loyer Annuel28 922€

Rentabilité8.97%

Cashflow/mois+456€

Prix : 230 000 €

Surface : 191 m²

Prix au m² : 1 204,19 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 1

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

iad France - Thierry Ragot vous propose: Immeuble en brique composé de 6 appartements à but locatif

Rez de chaussée : un appartement F1 + un appartement F2 1er étage : deux appartements F2 2ème étage : un appartement F4 + un studio meublé

Prévoir rafraichissement

Dpe différent selon appartement

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 332 et classe CLIMAT C indice 13. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Thierry Ragot mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Troyes sous le numéro 434234035, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

Surface habitable : 191
Surface totale : 191
Nbre. d'étages : 3
Cave

Ville : Troyes

Département : Aube

Région : Grand Est

Code postal : 10000

Total : 322 400€

Prix d'acquisition : 230 000€

Travaux : 74 000€

Valeur du bien : 304 000€

Frais de notaire : 18 400€

Coût estimé : 18 400€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 191m²

Loyer prédit : 12.62€/m²/mois

Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois

Loyer total estimé : 2410€/mois

Loyer annuel estimé : 28922€/an

Fourchette totale : 1927€ - 3014€/mois

Fourchette annuelle : 23129€ - 36165€/an

Rentabilité brute :8.97%

Fourchette de rentabilité :7.17% - 11.22%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 763,38 €/m²

Basé sur :903 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :336 806 €

Prix d'achat :230 000 €

Décote à l'achat :-106 806€ (-31.7%)

Marge achat-revente :14 406€ (4.3%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :322 400€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 619,20€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :94,03€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 713,24€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 360,68€

Coût de l'assurance :28 210,00€

Taxe foncière : 2 892,16€/an

Soit par mois : 241,01€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 410,14€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 954,25€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :455,89€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 332 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

DPE différent selon appartement, mais classe énergie F indiquée explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 191 m²

Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 19 fenêtres (estimées selon surface)

Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation de chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique

Quantité: 1 système pour l'immeuble

Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager

Quantité: cuisine complète (8 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète (9 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures

Quantité: 2 chambres (état 2/5 assumé)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement léger

Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité

Quantité: salon (20 m²)

Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 000 €(387 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Menuiseries - Fenêtres double vitrage:19 000€
Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1 000€ = 19 000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€ (incluant installation et main d'œuvre)
Cuisine - Rénovation complète:12 000€
Cuisine complète: 1 cuisine × 12 000€ = 12 000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Salle de bain - Rénovation complète:18 000€
Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 18 000€ = 18 000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Chambres - Rénovation lourde:6 000€
Rénovation chambres: 2 chambres × 3 000€ = 6 000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Salon - Rafraîchissement léger:3 500€
Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification électricité: 1 intervention × 900€ = 900€, Main d'œuvre: 500€ = 2 000€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 34 500€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 410 €/mois

Revenus locatifs annuels : 28 922 €/an

Calcul : 2 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 239 €/an

Base de calcul : Emprunt de 322 400 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 128 €/an

Calcul : 94 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 2 892 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 000 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 259 €

Revenus locatifs : +28 922 €

Charges déductibles : -89 259 €

Résultat foncier Année 1 : -60 338 €(Déficit de 60 338 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 38 938 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 259 €/an

Revenus locatifs : +28 922 €

Charges déductibles : -15 259 €

Résultat foncier Années 2+ : 13 662 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38937.57 € reporté.

Prix d'achat du bien : 230 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 5 436 €/an

Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	28 922 €	89 270 €	11 249 €	-60 348 €	21 400 €	38 948 €	38 948 €
2	29 500 €	14 976 €	10 956 €	14 524 €	-	-	24 424 €
3	30 090 €	14 672 €	10 652 €	15 418 €	-	-	9 006 €
4	30 692 €	14 357 €	10 337 €	16 335 €	-	-	-
5	31 306 €	14 031 €	10 010 €	17 275 €	-	-	-
6	31 932 €	13 693 €	9 672 €	18 239 €	-	-	-
7	32 570 €	13 343 €	9 322 €	19 228 €	-	-	-
8	33 222 €	12 980 €	8 960 €	20 242 €	-	-	-
9	33 886 €	12 605 €	8 584 €	21 282 €	-	-	-
10	34 564 €	12 216 €	8 195 €	22 349 €	-	-	-
11	35 255 €	11 812 €	7 792 €	23 443 €	-	-	-
12	35 960 €	11 395 €	7 374 €	24 566 €	-	-	-
13	36 680 €	10 962 €	6 942 €	25 717 €	-	-	-
14	37 413 €	10 514 €	6 494 €	26 899 €	-	-	-
15	38 161 €	10 050 €	6 030 €	28 111 €	-	-	-
16	38 925 €	9 569 €	5 549 €	29 355 €	-	-	-
17	39 703 €	9 071 €	5 051 €	30 632 €	-	-	-
18	40 497 €	8 555 €	4 535 €	31 942 €	-	-	-
19	41 307 €	8 021 €	4 000 €	33 286 €	-	-	-
20	42 133 €	7 467 €	3 447 €	34 666 €	-	-	-
21	42 976 €	6 894 €	2 873 €	36 082 €	-	-	-
22	43 836 €	6 300 €	2 279 €	37 536 €	-	-	-
23	44 712 €	5 685 €	1 664 €	39 028 €	-	-	-
24	45 607 €	5 047 €	1 027 €	40 559 €	-	-	-
25	46 519 €	4 387 €	366 €	42 132 €	-	-	-
TOTAL	926 369 €	337 875 €	163 361 €	588 494 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 588 494 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 922 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +6 074 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+6 074 €	-6 420 €	+12 494 €
2	+6 074 €	0 €	+6 074 €
3	+6 074 €	0 €	+6 074 €
4	+6 074 €	+2 198 €	+3 876 €
5	+6 074 €	+5 182 €	+892 €
6	+6 074 €	+5 472 €	+602 €
7	+6 074 €	+5 768 €	+306 €
8	+6 074 €	+6 072 €	+2 €
9	+6 074 €	+6 384 €	-310 €
10	+6 074 €	+6 705 €	-631 €
11	+6 074 €	+7 033 €	-959 €
12	+6 074 €	+7 370 €	-1 296 €
13	+6 074 €	+7 715 €	-1 641 €
14	+6 074 €	+8 070 €	-1 996 €
15	+6 074 €	+8 433 €	-2 359 €
16	+6 074 €	+8 807 €	-2 733 €
17	+6 074 €	+9 190 €	-3 116 €
18	+6 074 €	+9 583 €	-3 509 €
19	+6 074 €	+9 986 €	-3 912 €
20	+6 074 €	+10 400 €	-4 326 €
21	+6 074 €	+10 825 €	-4 751 €
22	+6 074 €	+11 261 €	-5 187 €
23	+6 074 €	+11 708 €	-5 634 €
24	+6 074 €	+12 168 €	-6 094 €
25	+6 074 €	+12 639 €	-6 565 €
Total	+151 850 €	+176 548 €	+-24 698 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Immeuble - 191 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Immeuble - 191 m²

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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