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Maison 3 pièces 53 m²

VilleFerté-Macé (61)
Surface53m²
Coût Total80 070€
Loyer Annuel4 747€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 47 500 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 896,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 53 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial COURTONNE et associée vous proposent : Maison / villa à vendre - LA FERTE MACE (61600)

LA FERTE MACE, à 5 min à pied du centre-ville, maison comprenant : . RDC : entrée, cuisine, séjour, WC ; . A l'étage : palier, 2 chambres, salle d'eau avec WC et débarras. Grenier isolé. Chauffage électrique, fenêtres PVC. Cour derrière avec petit bâtiment de stockage.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude COURTONNE et associée - Notaires à la Ferté Macé - N° SIRET : 82065154500015

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Surface : 53 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/05/2022

Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 48.565063, -0.402055
Total : 80 070€
Prix d'acquisition : 47 500€
Travaux : 28 770€
Valeur du bien : 76 270€
Frais de notaire : 3 800€
Coût estimé : 3 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 396€/mois
Loyer annuel estimé : 4747€/an
Fourchette totale : 309€ - 506€/mois
Fourchette annuelle : 3712€ - 6069€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 636,19 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :86 718 €
Prix d'achat :47 500 €
Décote à l'achat :-39 218€ (-45.2%)
Marge achat-revente :6 648€ (7.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :396,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 419,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 900,36€
Coût de l'assurance :6 805,95€
Taxe foncière : 474,66€/an
Soit par mois : 39,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 395,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 458,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Amélioration de l'isolation du grenier pour optimiser l'efficacité énergétique
Quantité: 53 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour un impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 770 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Grenier:4 770€
    Isolation combles: 53 m² × 90€/m² = 4770€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:1 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 150€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Macé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 570€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Grenier, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 396 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 747 €/an
Calcul : 396 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 688 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 070 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 272 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 475 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 770 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 205 €
Revenus locatifs : +4 747 €
Charges déductibles : -32 205 €
Résultat foncier Année 1 : -27 458 €(Déficit de 27 458 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 058 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 435 €/an
Revenus locatifs : +4 747 €
Charges déductibles : -3 435 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 312 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6058.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 47 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 30 875 €(65% de 47 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 123 €/an
Calcul : 30 875 € × 3,636% = 1 123 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 747 €32 207 €2 690 €-27 461 €21 400 €6 061 €6 061 €
24 842 €3 366 €2 619 €1 476 €--4 585 €
34 938 €3 292 €2 545 €1 646 €--2 938 €
45 037 €3 215 €2 469 €1 822 €--1 117 €
55 138 €3 136 €2 389 €2 002 €---
65 241 €3 055 €2 308 €2 186 €---
75 345 €2 970 €2 223 €2 376 €---
85 452 €2 882 €2 135 €2 570 €---
95 561 €2 792 €2 045 €2 770 €---
105 673 €2 698 €1 951 €2 975 €---
115 786 €2 601 €1 854 €3 185 €---
125 902 €2 501 €1 754 €3 401 €---
136 020 €2 397 €1 650 €3 623 €---
146 140 €2 290 €1 543 €3 851 €---
156 263 €2 178 €1 432 €4 085 €---
166 388 €2 064 €1 317 €4 325 €---
176 516 €1 945 €1 198 €4 571 €---
186 646 €1 822 €1 075 €4 825 €---
196 779 €1 695 €948 €5 085 €---
206 915 €1 563 €816 €5 352 €---
217 053 €1 427 €680 €5 626 €---
227 194 €1 286 €539 €5 908 €---
237 338 €1 140 €393 €6 198 €---
247 485 €989 €242 €6 496 €---
257 635 €833 €86 €6 801 €---
TOTAL152 036 €86 343 €38 900 €65 693 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 693 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +997 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+997 €-6 420 €+7 417 €
2+997 €0 €+997 €
3+997 €0 €+997 €
4+997 €0 €+997 €
5+997 €+265 €+732 €
6+997 €+656 €+341 €
7+997 €+713 €+284 €
8+997 €+771 €+226 €
9+997 €+831 €+166 €
10+997 €+892 €+105 €
11+997 €+956 €+41 €
12+997 €+1 020 €-23 €
13+997 €+1 087 €-90 €
14+997 €+1 155 €-158 €
15+997 €+1 225 €-228 €
16+997 €+1 297 €-300 €
17+997 €+1 371 €-374 €
18+997 €+1 447 €-450 €
19+997 €+1 525 €-528 €
20+997 €+1 606 €-609 €
21+997 €+1 688 €-691 €
22+997 €+1 773 €-776 €
23+997 €+1 859 €-862 €
24+997 €+1 949 €-952 €
25+997 €+2 040 €-1 043 €
Total+24 925 €+19 708 €+5 217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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