Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface57m²
Coût Total174 790€
Loyer Annuel8 209€
Rentabilité4.70%
Cashflow/mois-406€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 245,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, 1 chambre, Entrée séparée

Appartement à vendre à Périgueux. Dans une résidence avec ascenseur et parking privé quartier St Georges, Type 2 d'environ 57m² habitable. Il comprend, entrée, séjour donnant sur loggia, cuisine séparée, une chambre donnant sur un balcon, salle de bains, WC indépendant. Des travaux sont à prévoir. Vendu libre. Copropriété de 48 lots - dont 48 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1337.62 euros.

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.177831, 0.727565
Total : 174 790€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 98 110€
Valeur du bien : 169 110€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 12.00€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 684€/mois
Loyer annuel estimé : 8209€/an
Fourchette totale : 550€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 6601€ - 10208€/an
Rentabilité brute :4.70%
Fourchette de rentabilité :3.78% - 5.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 833 €/m²
Basé sur :262 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 481 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :-33 481€ (-32.0%)
Marge achat-revente :-70 309€ (-67.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :43,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 910,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 197,75€
Coût de l'assurance :13 109,25€
Taxe foncière : 820,89€/an
Soit par mois : 68,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 111,47€/mois
Soit par an : 1 337,62€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 684,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 090,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-406,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 110 €(1 721 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:21 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 11000€
  • Menuiseries:13 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres: 1000€/fenêtre × 6 = 6000€, Main d'œuvre: 1200€ = 7200€
  • Eau chaude:6 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:30 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€ = 15000€
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Chambres:1 160€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 440€ = 800€
  • Salon:2 250€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 684 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 209 €/an
Calcul : 684 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 885 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 790 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 821 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 338 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 110 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 106 678 €
Revenus locatifs : +8 209 €
Charges déductibles : -106 678 €
Résultat foncier Année 1 : -98 469 €(Déficit de 98 469 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 77 069 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 568 €/an
Revenus locatifs : +8 209 €
Charges déductibles : -8 568 €
Résultat foncier Années 2+ : -359 €/an(Déficit de 359 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 77068.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 209 €106 683 €5 890 €-98 474 €21 400 €77 074 €77 074 €
28 373 €8 417 €5 734 €-44 €44 €-77 074 €
38 541 €8 255 €5 573 €285 €--76 789 €
48 711 €8 088 €5 405 €623 €--76 166 €
58 886 €7 915 €5 232 €970 €--75 196 €
69 063 €7 736 €5 053 €1 327 €--73 869 €
79 245 €7 551 €4 868 €1 693 €--72 175 €
89 429 €7 359 €4 677 €2 070 €--70 105 €
99 618 €7 161 €4 478 €2 457 €--67 648 €
109 810 €6 956 €4 273 €2 854 €--64 794 €
1110 007 €6 744 €4 061 €3 263 €--61 532 €
1210 207 €6 524 €3 841 €3 682 €---
1310 411 €6 297 €3 614 €4 114 €---
1410 619 €6 062 €3 379 €4 557 €---
1510 831 €5 819 €3 136 €5 012 €---
1611 048 €5 567 €2 885 €5 481 €---
1711 269 €5 307 €2 624 €5 962 €---
1811 494 €5 038 €2 355 €6 457 €---
1911 724 €4 759 €2 076 €6 965 €---
2011 959 €4 471 €1 788 €7 488 €---
2112 198 €4 173 €1 490 €8 025 €---
2212 442 €3 864 €1 181 €8 578 €---
2312 691 €3 545 €862 €9 146 €---
2412 945 €3 214 €531 €9 730 €---
2513 203 €2 872 €190 €10 331 €---
TOTAL262 932 €250 380 €85 198 €12 553 €21 444 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 433 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 12 553 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 209 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 724 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 724 €-6 420 €+8 144 €
2+1 724 €-13 €+1 737 €
3+1 724 €0 €+1 724 €
4+1 724 €0 €+1 724 €
5+1 724 €0 €+1 724 €
6+1 724 €0 €+1 724 €
7+1 724 €0 €+1 724 €
8+1 724 €0 €+1 724 €
9+1 724 €0 €+1 724 €
10+1 724 €0 €+1 724 €
11+1 724 €0 €+1 724 €
12+1 724 €+1 105 €+619 €
13+1 724 €+1 234 €+490 €
14+1 724 €+1 367 €+357 €
15+1 724 €+1 504 €+220 €
16+1 724 €+1 644 €+80 €
17+1 724 €+1 789 €-65 €
18+1 724 €+1 937 €-213 €
19+1 724 €+2 090 €-366 €
20+1 724 €+2 246 €-522 €
21+1 724 €+2 408 €-684 €
22+1 724 €+2 573 €-849 €
23+1 724 €+2 744 €-1 020 €
24+1 724 €+2 919 €-1 195 €
25+1 724 €+3 099 €-1 375 €
Total+43 100 €+22 225 €+20 875 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →