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Appartement Garges Les Gonesse 3 pièces 68 m²

VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface68m²
Coût Total200 560€
Loyer Annuel12 524€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 338,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 10, Cave, Nombre de WC : 1

L'agence Nestenn Stains vous propose ce bel appartement de 3 pièces d'une surface habitable de 68m² idéalement situé à Garges-lès-Gonesse, à seulement 4 min à pied des bus, 7 min des écoles et 17 min des gares. Situé dans une résidence avec ascenseur, cet appartement bénéficie d'une belle luminosité et se compose d'une entrée, un séjour avec accès direct au balcon, 2 chambres confortables, une cuisine entièrement équipée et fonctionnelle, une salle de bains ainsi que des WC séparés. Une cave vient compléter ce bien, offrant un espace de rangement supplémentaire appréciable. Le balcon constitue un véritable atout, idéal pour profiter d'un espace extérieur agréable lors des beaux jours.

  • https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/313827.pdf
Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.969813, 2.399291
Total : 200 560€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 28 840€
Valeur du bien : 187 840€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 15.35€/m²/mois
Fourchette : 11.25€ - 20.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1044€/mois
Loyer annuel estimé : 12524€/an
Fourchette totale : 765€ - 1424€/mois
Fourchette annuelle : 9179€ - 17087€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 206,11 €/m²
Basé sur :156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 016 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :+8 984€ (+6.0%)
Marge achat-revente :-50 544€ (-33.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :998,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :58,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 057,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 044,15€
Coût de l'assurance :17 549,00€
Taxe foncière : 1 252,40€/an
Soit par mois : 104,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 043,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 161,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire/douche, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 840 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture Cuisine:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garges-lès-Gonesse (zone urbaine, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 044 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 524 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 832 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 560 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 702 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 252 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 626 €
Revenus locatifs : +12 524 €
Charges déductibles : -37 626 €
Résultat foncier Année 1 : -25 102 €(Déficit de 25 102 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 702 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 786 €/an
Revenus locatifs : +12 524 €
Charges déductibles : -8 786 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3702.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 524 €37 633 €6 838 €-25 109 €21 400 €3 709 €3 709 €
212 774 €8 612 €6 658 €4 162 €---
313 030 €8 426 €6 471 €4 604 €---
413 291 €8 233 €6 278 €5 058 €---
513 556 €8 033 €6 078 €5 524 €---
613 827 €7 826 €5 871 €6 002 €---
714 104 €7 611 €5 657 €6 493 €---
814 386 €7 389 €5 435 €6 997 €---
914 674 €7 160 €5 206 €7 514 €---
1014 967 €6 922 €4 968 €8 045 €---
1115 267 €6 676 €4 722 €8 590 €---
1215 572 €6 422 €4 468 €9 150 €---
1315 883 €6 158 €4 204 €9 725 €---
1416 201 €5 886 €3 931 €10 315 €---
1516 525 €5 603 €3 649 €10 922 €---
1616 856 €5 311 €3 357 €11 544 €---
1717 193 €5 009 €3 055 €12 184 €---
1817 537 €4 696 €2 742 €12 841 €---
1917 887 €4 372 €2 418 €13 515 €---
2018 245 €4 037 €2 082 €14 208 €---
2118 610 €3 690 €1 735 €14 920 €---
2218 982 €3 330 €1 376 €15 652 €---
2319 362 €2 959 €1 004 €16 403 €---
2419 749 €2 574 €619 €17 175 €---
2520 144 €2 175 €221 €17 969 €---
TOTAL401 146 €176 743 €99 044 €224 403 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 403 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 630 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 630 €-6 420 €+9 050 €
2+2 630 €+136 €+2 494 €
3+2 630 €+1 381 €+1 249 €
4+2 630 €+1 517 €+1 113 €
5+2 630 €+1 657 €+973 €
6+2 630 €+1 801 €+829 €
7+2 630 €+1 948 €+682 €
8+2 630 €+2 099 €+531 €
9+2 630 €+2 254 €+376 €
10+2 630 €+2 413 €+217 €
11+2 630 €+2 577 €+53 €
12+2 630 €+2 745 €-115 €
13+2 630 €+2 917 €-287 €
14+2 630 €+3 095 €-465 €
15+2 630 €+3 276 €-646 €
16+2 630 €+3 463 €-833 €
17+2 630 €+3 655 €-1 025 €
18+2 630 €+3 852 €-1 222 €
19+2 630 €+4 055 €-1 425 €
20+2 630 €+4 263 €-1 633 €
21+2 630 €+4 476 €-1 846 €
22+2 630 €+4 696 €-2 066 €
23+2 630 €+4 921 €-2 291 €
24+2 630 €+5 153 €-2 523 €
25+2 630 €+5 391 €-2 761 €
Total+65 750 €+67 321 €+-1 571 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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