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Maison à vendre

Bien expiré
VilleArbent (01)
Surface138m²
Coût Total209 640€
Loyer Annuel13 269€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 1 159,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Salon (total 18 m²), 3 chambres, Exposition ouest, Pas de balcon

Vous recherchez une maison fonctionnelle, habitable et sans entretien extérieur ? Située à Arbent, cette maison de village des années 1900 bénéficie d'une cuisine, un salon, une buanderie et une salle d'eau au rez-de-chaussée. À l'étage, vous découvrirez trois chambres ainsi qu'une seconde salle d'eau. Les combles aménageables représentent un véritable atout pour créer un espace supplémentaire selon vos besoins. Quelques rafraîchissements permettront de la personnaliser à votre goût, mais la maison est habitable de suite. Vous apprécierez également le confort de ses murs épais qui conservent naturellement la fraîcheur en été. Chauffage gaz de ville DPE : D. Une maison agréable à vivre, idéale pour un premier achat, un investissement locatif ou pour ceux qui recherchent un logement facile à entretenir. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez Mélanie QUEROL, conseillère immobilier indépendante, Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Arbent
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01100
Coordonnées : 46.282156, 5.690991
Total : 209 640€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 36 840€
Valeur du bien : 196 840€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1106€/mois
Loyer annuel estimé : 13269€/an
Fourchette totale : 824€ - 1483€/mois
Fourchette annuelle : 9893€ - 17799€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 986,05 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :274 075 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-114 075€ (-41.6%)
Marge achat-revente :64 435€ (23.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 052,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 114,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 224,98€
Coût de l'assurance :18 343,50€
Taxe foncière : 1 326,94€/an
Soit par mois : 110,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 105,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 224,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 138 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement et la sécurité du chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres si simple vitrage existant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des joints de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon complet (environ 35 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 840 €(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 620€
    Isolation combles: 138 m² × 75€/m² = 10350€, Main d'œuvre: 270€
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système = 5500€ (incluant mise aux normes et vérification)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 800€/fenêtre = 13600€ (incluant pose)
  • Cuisine:960€
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 480€
  • Salle de bain:480€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres:2 880€
    Peinture murs chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Rafraîchissement parquet: 36 m² × 20€/m² = 720€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:2 800€
    Peinture murs salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€, Entretien parquet salon: 35 m² × 20€/m² = 700€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Arbent (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 106 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 269 €/an
Calcul : 1 106 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 308 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 640 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 734 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 327 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 209 €
Revenus locatifs : +13 269 €
Charges déductibles : -46 209 €
Résultat foncier Année 1 : -32 939 €(Déficit de 32 939 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 539 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 369 €/an
Revenus locatifs : +13 269 €
Charges déductibles : -9 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11539.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 269 €46 215 €7 315 €-32 946 €21 400 €11 546 €11 546 €
213 535 €9 185 €7 124 €4 350 €--7 196 €
313 806 €8 987 €6 926 €4 819 €--2 377 €
414 082 €8 782 €6 721 €5 300 €---
514 363 €8 570 €6 509 €5 793 €---
614 651 €8 350 €6 290 €6 300 €---
714 944 €8 123 €6 062 €6 821 €---
815 242 €7 887 €5 826 €7 356 €---
915 547 €7 642 €5 582 €7 905 €---
1015 858 €7 389 €5 329 €8 469 €---
1116 175 €7 127 €5 067 €9 048 €---
1216 499 €6 856 €4 795 €9 643 €---
1316 829 €6 575 €4 514 €10 254 €---
1417 165 €6 283 €4 223 €10 882 €---
1517 509 €5 981 €3 921 €11 527 €---
1617 859 €5 669 €3 608 €12 190 €---
1718 216 €5 345 €3 284 €12 871 €---
1818 580 €5 009 €2 949 €13 571 €---
1918 952 €4 662 €2 601 €14 290 €---
2019 331 €4 302 €2 241 €15 029 €---
2119 718 €3 929 €1 868 €15 789 €---
2220 112 €3 543 €1 482 €16 569 €---
2320 514 €3 143 €1 082 €17 372 €---
2420 925 €2 728 €668 €18 196 €---
2521 343 €2 299 €238 €19 044 €---
TOTAL425 024 €194 582 €106 225 €230 442 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 442 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 787 €-6 420 €+9 207 €
2+2 787 €0 €+2 787 €
3+2 787 €0 €+2 787 €
4+2 787 €+877 €+1 910 €
5+2 787 €+1 738 €+1 049 €
6+2 787 €+1 890 €+897 €
7+2 787 €+2 046 €+741 €
8+2 787 €+2 207 €+580 €
9+2 787 €+2 371 €+416 €
10+2 787 €+2 541 €+246 €
11+2 787 €+2 714 €+73 €
12+2 787 €+2 893 €-106 €
13+2 787 €+3 076 €-289 €
14+2 787 €+3 265 €-478 €
15+2 787 €+3 458 €-671 €
16+2 787 €+3 657 €-870 €
17+2 787 €+3 861 €-1 074 €
18+2 787 €+4 071 €-1 284 €
19+2 787 €+4 287 €-1 500 €
20+2 787 €+4 509 €-1 722 €
21+2 787 €+4 737 €-1 950 €
22+2 787 €+4 971 €-2 184 €
23+2 787 €+5 211 €-2 424 €
24+2 787 €+5 459 €-2 672 €
25+2 787 €+5 713 €-2 926 €
Total+69 675 €+69 133 €+542 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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