Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleGrenoble (38)
Surface68m²
Coût Total147 970€
Loyer Annuel9 743€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 529,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/8 étage, Ascenseur, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 3 chambres, Balcon, Sans vis-à-vis

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS Office 1906, Nallet et associés vous proposent : Appartement à vendre - GRENOBLE (38100)

Grenoble, 82 rue Stalingrad, appartement 4P+C – Lumineux, vue dégagée sur massifs, étage élevé. Au 6? étage avec ascenseur, cet appartement traversant de 68 m² offre une luminosité remarquable et une vue dégagée sans vis-à-vis. Il se compose d'un séjour avec balcon face Belledonne, trois chambres, une salle d'eau, des WC indépendants et une cuisine séparée. L'intérieur est à rénover, permettant une personnalisation complète selon vos envies. Chauffage individuel électrique, parquet chêne, ensemble bien agencé Une cave de 5,53 m² complète le bien.  Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.07.39.17.06

Annonce de l'étude SELAS Office 1906, Nallet et associés - Notaires à Grenoble - N° SIRET : 44110581400012

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.181377, 5.726391
Total : 147 970€
Prix d'acquisition : 104 000€
Travaux : 35 650€
Valeur du bien : 139 650€
Frais de notaire : 8 320€
Coût estimé : 8 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 812€/mois
Loyer annuel estimé : 9743€/an
Fourchette totale : 633€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 7592€ - 12504€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 721,41 €/m²
Basé sur :1830 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 056 €
Prix d'achat :104 000 €
Décote à l'achat :-81 056€ (-43.8%)
Marge achat-revente :37 086€ (20.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 776,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 888,18€
Coût de l'assurance :12 947,37€
Taxe foncière : 974,33€/an
Soit par mois : 81,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 811,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 857,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 650 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6800€ = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète (5 m²) × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 812 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 743 €/an
Calcul : 812 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 967 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 970 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 518 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 974 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 109 €
Revenus locatifs : +9 743 €
Charges déductibles : -42 109 €
Résultat foncier Année 1 : -32 366 €(Déficit de 32 366 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 966 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 459 €/an
Revenus locatifs : +9 743 €
Charges déductibles : -6 459 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 284 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10965.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600 €(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 743 €42 114 €4 972 €-32 371 €21 400 €10 971 €10 971 €
29 938 €6 332 €4 840 €3 606 €--7 364 €
310 137 €6 195 €4 703 €3 942 €--3 423 €
410 340 €6 054 €4 562 €4 286 €---
510 547 €5 908 €4 416 €4 639 €---
610 757 €5 757 €4 265 €5 001 €---
710 973 €5 600 €4 108 €5 372 €---
811 192 €5 438 €3 946 €5 754 €---
911 416 €5 271 €3 779 €6 145 €---
1011 644 €5 098 €3 606 €6 546 €---
1111 877 €4 919 €3 426 €6 958 €---
1212 115 €4 733 €3 241 €7 381 €---
1312 357 €4 541 €3 049 €7 815 €---
1412 604 €4 343 €2 851 €8 261 €---
1512 856 €4 138 €2 646 €8 718 €---
1613 113 €3 925 €2 433 €9 188 €---
1713 376 €3 706 €2 214 €9 670 €---
1813 643 €3 479 €1 986 €10 164 €---
1913 916 €3 243 €1 751 €10 672 €---
2014 194 €3 000 €1 508 €11 194 €---
2114 478 €2 749 €1 256 €11 730 €---
2214 768 €2 488 €996 €12 279 €---
2315 063 €2 219 €727 €12 844 €---
2415 364 €1 940 €448 €13 424 €---
2515 672 €1 652 €160 €14 019 €---
TOTAL312 082 €144 844 €71 888 €167 238 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 743 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 046 €-6 420 €+8 466 €
2+2 046 €0 €+2 046 €
3+2 046 €0 €+2 046 €
4+2 046 €+259 €+1 787 €
5+2 046 €+1 392 €+654 €
6+2 046 €+1 500 €+546 €
7+2 046 €+1 612 €+434 €
8+2 046 €+1 726 €+320 €
9+2 046 €+1 843 €+203 €
10+2 046 €+1 964 €+82 €
11+2 046 €+2 088 €-42 €
12+2 046 €+2 214 €-168 €
13+2 046 €+2 345 €-299 €
14+2 046 €+2 478 €-432 €
15+2 046 €+2 615 €-569 €
16+2 046 €+2 756 €-710 €
17+2 046 €+2 901 €-855 €
18+2 046 €+3 049 €-1 003 €
19+2 046 €+3 202 €-1 156 €
20+2 046 €+3 358 €-1 312 €
21+2 046 €+3 519 €-1 473 €
22+2 046 €+3 684 €-1 638 €
23+2 046 €+3 853 €-1 807 €
24+2 046 €+4 027 €-1 981 €
25+2 046 €+4 206 €-2 160 €
Total+51 150 €+50 171 €+979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →