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Détails du bien

VilleVénissieux (69)
Surface95
Coût Total138 805
Loyer Annuel14 754
Rentabilité10.63%
Cashflow/mois+389
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 252,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif gaz Gaz, Nombre d'égages : 17, Mandat exclusif

VENISSIEUX PLATEAU Découvrez cet appartement T5 traversant de 95 m², situé au 14ème étage, offrant une vue imprenable sur tout Lyon. Ce bien spacieux et lumineux se compose de quatre chambres confortables, d'un grand séjour, d'une cuisine indépendante entièrement équipée, ainsi que d'une salle d'eau et d'une salle de bain. Idéalement situé à Vénissieux, vous bénéficierez d'une proximité avec de nombreux commerces, restaurants, écoles et parcs. Les transports en communs sont facilement accessibles, avec la ligne de tramway T4 à seulement 6 minutes à pied. Ce bien est habitable sans travaux, avec un excellent DPE en classe C, garantissant une bonne isolation thermique et énergétique. Profitez du confort d'un chauffage collectif au gaz et d'un double vitrage pour un confort optimal. Ne manquez pas cette opportunité. Contactez l'agence CENTURY21 K.P.I au 04 72 89 50 50 pour plus d'informations ! - https://www.century21-kpi-saint-fons.com/mentions_legales/

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.690611, 4.869916
Total : 138 805
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 10 285
Valeur du bien : 129 285
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1229€/mois
Loyer annuel estimé : 14754€/an
Fourchette totale : 1015€ - 1489€/mois
Fourchette annuelle : 12183€ - 17867€/an
Rentabilité brute :10.63%
Fourchette de rentabilité :8.78% - 12.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 500
Prix d'achat :119 000
Décote à l'achat :-23 500 (-16.5%)
Marge achat-revente :3 695€ (2.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 805
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 717,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 561,01
Coût de l'assurance :11 798,43
Taxe foncière : 1 475,40€/an
Soit par mois : 122,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 229,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :389,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 285(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:4 285
    Peinture murs 4 chambres: 95 m² × 25€/m² = 2375€, Main d'œuvre: 40% de 2375€ = 950€, Total: 960€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région Rhône-Alpes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 229 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 754 €/an
Calcul : 1 229 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 805 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 475 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 285
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 712
Revenus locatifs : +14 754
Charges déductibles : -16 712
Résultat foncier Année 1 : -1 959(Déficit de 1 959 €)
Imputable sur revenu global : 1 959
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 427 €/an
Revenus locatifs : +14 754
Charges déductibles : -6 427
Résultat foncier Années 2+ : 8 326 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 75416 7174 485-1 9631 963 €--
215 0496 3114 3638 738---
315 3506 1864 2389 164---
415 6576 0564 1099 601---
515 9705 9233 97510 048---
616 2905 7843 83710 505---
716 6155 6423 69410 974---
816 9485 4943 54711 453---
917 2875 3423 39511 944---
1017 6325 1853 23712 448---
1117 9855 0223 07512 963---
1218 3454 8542 90713 490---
1318 7124 6812 73314 031---
1419 0864 5012 55414 584---
1519 4684 3162 36915 151---
1619 8574 1252 17815 732---
1720 2543 9271 98016 327---
1820 6593 7231 77516 936---
1921 0723 5121 56417 561---
2021 4943 2941 34618 200---
2121 9243 0681 12118 855---
2222 3622 83588819 527---
2322 8092 59564820 214---
2423 2652 34639920 919---
2523 7312 09014221 641---
TOTAL472 573123 52964 561349 0441 963Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 589
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 044
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 754 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 098 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 098-589+3 687
2+3 098+2 621+477
3+3 098+2 749+349
4+3 098+2 880+218
5+3 098+3 014+84
6+3 098+3 152-54
7+3 098+3 292-194
8+3 098+3 436-338
9+3 098+3 583-485
10+3 098+3 734-636
11+3 098+3 889-791
12+3 098+4 047-949
13+3 098+4 209-1 111
14+3 098+4 375-1 277
15+3 098+4 545-1 447
16+3 098+4 720-1 622
17+3 098+4 898-1 800
18+3 098+5 081-1 983
19+3 098+5 268-2 170
20+3 098+5 460-2 362
21+3 098+5 657-2 559
22+3 098+5 858-2 760
23+3 098+6 064-2 966
24+3 098+6 276-3 178
25+3 098+6 492-3 394
Total+77 450+104 713+-27 263
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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