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Détails du bien

Bien expiré
VilleVénissieux (69)
Surface95m²
Coût Total138 805€
Loyer Annuel14 754€
Rentabilité10.63%
Cashflow/mois+389€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 252,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif gaz Gaz, Nombre d'égages : 17, Mandat exclusif

VENISSIEUX PLATEAU Découvrez cet appartement T5 traversant de 95 m², situé au 14ème étage, offrant une vue imprenable sur tout Lyon. Ce bien spacieux et lumineux se compose de quatre chambres confortables, d'un grand séjour, d'une cuisine indépendante entièrement équipée, ainsi que d'une salle d'eau et d'une salle de bain. Idéalement situé à Vénissieux, vous bénéficierez d'une proximité avec de nombreux commerces, restaurants, écoles et parcs. Les transports en communs sont facilement accessibles, avec la ligne de tramway T4 à seulement 6 minutes à pied. Ce bien est habitable sans travaux, avec un excellent DPE en classe C, garantissant une bonne isolation thermique et énergétique. Profitez du confort d'un chauffage collectif au gaz et d'un double vitrage pour un confort optimal. Ne manquez pas cette opportunité. Contactez l'agence CENTURY21 K.P.I au 04 72 89 50 50 pour plus d'informations ! - https://www.century21-kpi-saint-fons.com/mentions_legales/

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.690611, 4.869916
Total : 138 805€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 10 285€
Valeur du bien : 129 285€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1229€/mois
Loyer annuel estimé : 14754€/an
Fourchette totale : 1015€ - 1489€/mois
Fourchette annuelle : 12183€ - 17867€/an
Rentabilité brute :10.63%
Fourchette de rentabilité :8.78% - 12.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 500 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-23 500€ (-16.5%)
Marge achat-revente :3 695€ (2.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 805€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 717,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 561,01€
Coût de l'assurance :11 798,43€
Taxe foncière : 1 475,40€/an
Soit par mois : 122,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 229,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :389,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 285 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:4 285€
    Peinture murs 4 chambres: 95 m² × 25€/m² = 2375€, Main d'œuvre: 40% de 2375€ = 950€, Total: 960€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région Rhône-Alpes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 229 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 754 €/an
Calcul : 1 229 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 805 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 475 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 285 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 712 €
Revenus locatifs : +14 754 €
Charges déductibles : -16 712 €
Résultat foncier Année 1 : -1 959 €(Déficit de 1 959 €)
Imputable sur revenu global : 1 959 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 427 €/an
Revenus locatifs : +14 754 €
Charges déductibles : -6 427 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 326 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 754 €16 717 €4 485 €-1 963 €1 963 €--
215 049 €6 311 €4 363 €8 738 €---
315 350 €6 186 €4 238 €9 164 €---
415 657 €6 056 €4 109 €9 601 €---
515 970 €5 923 €3 975 €10 048 €---
616 290 €5 784 €3 837 €10 505 €---
716 615 €5 642 €3 694 €10 974 €---
816 948 €5 494 €3 547 €11 453 €---
917 287 €5 342 €3 395 €11 944 €---
1017 632 €5 185 €3 237 €12 448 €---
1117 985 €5 022 €3 075 €12 963 €---
1218 345 €4 854 €2 907 €13 490 €---
1318 712 €4 681 €2 733 €14 031 €---
1419 086 €4 501 €2 554 €14 584 €---
1519 468 €4 316 €2 369 €15 151 €---
1619 857 €4 125 €2 178 €15 732 €---
1720 254 €3 927 €1 980 €16 327 €---
1820 659 €3 723 €1 775 €16 936 €---
1921 072 €3 512 €1 564 €17 561 €---
2021 494 €3 294 €1 346 €18 200 €---
2121 924 €3 068 €1 121 €18 855 €---
2222 362 €2 835 €888 €19 527 €---
2322 809 €2 595 €648 €20 214 €---
2423 265 €2 346 €399 €20 919 €---
2523 731 €2 090 €142 €21 641 €---
TOTAL472 573 €123 529 €64 561 €349 044 €1 963 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 589 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 044 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 754 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 098 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 098 €-589 €+3 687 €
2+3 098 €+2 621 €+477 €
3+3 098 €+2 749 €+349 €
4+3 098 €+2 880 €+218 €
5+3 098 €+3 014 €+84 €
6+3 098 €+3 152 €-54 €
7+3 098 €+3 292 €-194 €
8+3 098 €+3 436 €-338 €
9+3 098 €+3 583 €-485 €
10+3 098 €+3 734 €-636 €
11+3 098 €+3 889 €-791 €
12+3 098 €+4 047 €-949 €
13+3 098 €+4 209 €-1 111 €
14+3 098 €+4 375 €-1 277 €
15+3 098 €+4 545 €-1 447 €
16+3 098 €+4 720 €-1 622 €
17+3 098 €+4 898 €-1 800 €
18+3 098 €+5 081 €-1 983 €
19+3 098 €+5 268 €-2 170 €
20+3 098 €+5 460 €-2 362 €
21+3 098 €+5 657 €-2 559 €
22+3 098 €+5 858 €-2 760 €
23+3 098 €+6 064 €-2 966 €
24+3 098 €+6 276 €-3 178 €
25+3 098 €+6 492 €-3 394 €
Total+77 450 €+104 713 €+-27 263 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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