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Opportunité Appartement 5 pièces + garage privé situé à AMIENS

VilleAmiens (80)
Surface75
Coût Total191 632
Loyer Annuel10 467
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-370
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 400 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 712 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 6, Cave, Mandat exclusif

Venez sans tarder visiter cet appartement de 75m² idéalement situé dans AMIENS , au calme et entouré d'espace vert. En ouvrant la porte vous allez découvrir une vaste entrée fonctionnelle avec divers placards de rangement , vous poursuivez la visite avec un magnifique séjour, un salon et une cuisine équipée , l'ensemble qui profite d'une belle exposition au soleil pour être accueillant et très lumineux. La visite se poursuit avec 2 chambres ( possibilité de 3 ) , une salle de bain et wc séparé . Vous disposez également d'une cave et le +++ un magnifique garage individuel privé fermé en sous sol sous vidéo surveillance . Appartement avec rafraichissement à prévoir !! Chauffage central collectif gaz de ville Charges de copropriété comprenant : eau + chauffage Ideal pour investisseur étant situé à 10mn de la gare d'Amiens et à environs 500 mètres d'un lycée pour de la colocation

INVESTISSEUR

COLOCATION

PRIMO ACCEDANT

COUPLE AVEC ENFANT

PERSONNE SOLO

TOUT PUBLIC Ce bien vous est présenté par Olivier Lambert, votre conseiller indépendant Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/69.pdf

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80090
Coordonnées : 49.881367, 2.315464
Total : 191 632
Prix d'acquisition : 128 400
Travaux : 52 960
Valeur du bien : 181 360
Frais de notaire : 10 272
Coût estimé : 10 272
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 872€/mois
Loyer annuel estimé : 10467€/an
Fourchette totale : 705€ - 1079€/mois
Fourchette annuelle : 8461€ - 12949€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 6.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 477,91 €/m²
Basé sur :182 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 843
Prix d'achat :128 400
Décote à l'achat :-57 443 (-30.9%)
Marge achat-revente :-5 789€ (-3.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 632
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 005,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 100,46
Coût de l'assurance :16 767,80
Taxe foncière : 1 046,74€/an
Soit par mois : 87,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 872,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 242,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-369,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage central collectif gaz de ville
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement important nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement important nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 960(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Entrée - Peinture:200
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 467 €/an
Calcul : 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 632 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 047 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 910
Revenus locatifs : +10 467
Charges déductibles : -62 910
Résultat foncier Année 1 : -52 443(Déficit de 52 443 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 043
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 950 €/an
Revenus locatifs : +10 467
Charges déductibles : -9 950
Résultat foncier Années 2+ : 517 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31042.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 460(65% de 128 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 035 €/an
Calcul : 83 460 € × 3,636% = 3 035
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 46762 9166 439-52 44921 400 €31 049 €31 049 €
210 6779 7856 268891--30 157 €
310 8909 6086 0911 282--28 876 €
411 1089 4255 9081 683--27 193 €
511 3309 2365 7192 094--25 099 €
611 5579 0405 5232 516--22 583 €
711 7888 8385 3202 950--19 632 €
812 0248 6285 1113 396--16 237 €
912 2648 4114 8943 853--12 384 €
1012 5098 1874 6704 322--8 061 €
1112 7607 9554 4374 805--3 257 €
1213 0157 7154 1975 300---
1313 2757 4663 9495 809---
1413 5417 2103 6926 331---
1513 8116 9443 4266 868---
1614 0886 6693 1517 419---
1714 3696 3842 8677 985---
1814 6576 0902 5728 567---
1914 9505 7852 2689 165---
2015 2495 4701 9539 779---
2115 5545 1441 62710 409---
2215 8654 8071 29011 058---
2316 1824 45994111 724---
2416 5064 09858012 408---
2516 8363 72420713 112---
TOTAL335 273233 99793 100101 27621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 276
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 467 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 198-6 420+8 618
2+2 1980+2 198
3+2 1980+2 198
4+2 1980+2 198
5+2 1980+2 198
6+2 1980+2 198
7+2 1980+2 198
8+2 1980+2 198
9+2 1980+2 198
10+2 1980+2 198
11+2 1980+2 198
12+2 198+1 590+608
13+2 198+1 743+455
14+2 198+1 899+299
15+2 198+2 060+138
16+2 198+2 226-28
17+2 198+2 396-198
18+2 198+2 570-372
19+2 198+2 749-551
20+2 198+2 934-736
21+2 198+3 123-925
22+2 198+3 317-1 119
23+2 198+3 517-1 319
24+2 198+3 722-1 524
25+2 198+3 933-1 735
Total+54 950+31 360+23 590
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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