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Immeuble

VilleBéziers (34)
Surface212
Coût Total268 550
Loyer Annuel28 602
Rentabilité10.65%
Cashflow/mois+722
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 212 m²
Prix au m² : 990,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 212 m², Studio, 1 balcon, Parquet

Fiche Id-VIZ181937 : 3 Grands T3 déjà loués -- Forte rentabilité immédiate -- Potentiel d'évolution uniqueSitué dans le secteur très recherché du Palais des Congrès, en plein coeur de ville, découvrez cet immeuble de rapport de 212 m2 habitables en excellent état. Offrant une rentabilité immédiate et sécurisée, ce bien patrimonial rare se compose de trois grands appartements de type T3, tous actuellement loués.Le garage du Rdc est vendu également pour une meilleure rentabilité !La totale propriété vendue 243900 Eur - Mentions légales : Proposé à la vente à 210000 Euros (Dont 5% Ttc d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 200000 Euros) - Dpe réalisé le : - Classe Energie D : 228 kWh.m2.an - (Dpe ancienne version) - Affaire suivie par Mr Djamel Hammoun (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Beziers - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.314730, 3.280290
Total : 268 550
Prix d'acquisition : 210 000
Travaux : 41 750
Valeur du bien : 251 750
Frais de notaire : 16 800
Coût estimé : 16 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.62€ - 14.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 2384€/mois
Loyer annuel estimé : 28602€/an
Fourchette totale : 1828€ - 3108€/mois
Fourchette annuelle : 21936€ - 37295€/an
Rentabilité brute :10.65%
Fourchette de rentabilité :8.17% - 13.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 831,05 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :388 183
Prix d'achat :210 000
Décote à l'achat :-178 183 (-45.9%)
Marge achat-revente :119 633€ (30.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 550
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 344,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :78,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 422,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 777,38
Coût de l'assurance :23 498,13
Taxe foncière : 2 860,23€/an
Soit par mois : 238,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 383,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 661,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :722,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 212 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 750(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:15 750
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 40€/m² × 30m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 40€/m² × 25m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 750✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 384 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 602 €/an
Calcul : 2 384 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 550 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 940 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 832
Revenus locatifs : +28 602
Charges déductibles : -54 832
Résultat foncier Année 1 : -26 229(Déficit de 26 229 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 829
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 082 €/an
Revenus locatifs : +28 602
Charges déductibles : -13 082
Résultat foncier Années 2+ : 15 521 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4829.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 60254 8409 290-26 23821 400 €4 838 €4 838 €
229 17412 8479 04716 327---
329 75812 5958 79517 163---
430 35312 3348 53418 019---
530 96012 0648 26318 896---
631 57911 7847 98419 796---
732 21111 4947 69420 717---
832 85511 1947 39421 661---
933 51210 8837 08322 629---
1034 18210 5616 76123 621---
1134 86610 2286 42724 638---
1235 5639 8826 08225 681---
1336 2759 5255 72526 750---
1437 0009 1555 35527 845---
1537 7408 7714 97128 969---
1638 4958 3744 57430 121---
1739 2657 9634 16331 302---
1840 0507 5383 73732 513---
1940 8517 0973 29733 754---
2041 6686 6402 84035 028---
2142 5026 1672 36736 334---
2243 3525 6781 87837 674---
2344 2195 1711 37139 048---
2445 1034 64684540 457---
2546 0054 10230241 903---
TOTAL916 141271 531134 777644 61021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 644 610
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 006-6 420+12 426
2+6 006+3 447+2 559
3+6 006+5 149+857
4+6 006+5 406+600
5+6 006+5 669+337
6+6 006+5 939+67
7+6 006+6 215-209
8+6 006+6 498-492
9+6 006+6 789-783
10+6 006+7 086-1 080
11+6 006+7 392-1 386
12+6 006+7 704-1 698
13+6 006+8 025-2 019
14+6 006+8 354-2 348
15+6 006+8 691-2 685
16+6 006+9 036-3 030
17+6 006+9 390-3 384
18+6 006+9 754-3 748
19+6 006+10 126-4 120
20+6 006+10 508-4 502
21+6 006+10 900-4 894
22+6 006+11 302-5 296
23+6 006+11 714-5 708
24+6 006+12 137-6 131
25+6 006+12 571-6 565
Total+150 150+193 383+-43 233
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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