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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface86m²
Coût Total291 820€
Loyer Annuel21 993€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 214 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 2 488,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Kitchenette, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Digicode, Pas de balcon

A proximité immédiate des quais de Seine, de la Mairie et du RER, sur rue et cour, 4 pièces, au 1er étage d'un immeuble en briques se composant d'une entrée desservant un séjour, une cuisine séparés, 3 chambres, une salle de d'eau avec wc, une salle de bains et wc invités. Une cave en sous-sol et un box complète ce bien.

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.765566, 2.410015
Total : 291 820€
Prix d'acquisition : 214 000€
Travaux : 60 700€
Valeur du bien : 274 700€
Frais de notaire : 17 120€
Coût estimé : 17 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1833€/mois
Loyer annuel estimé : 21993€/an
Fourchette totale : 1441€ - 2332€/mois
Fourchette annuelle : 17287€ - 27981€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 414,63 €/m²
Basé sur :567 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :293 658 €
Prix d'achat :214 000 €
Décote à l'achat :-79 658€ (-27.1%)
Marge achat-revente :1 838€ (0.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 425,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :85,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 510,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 731,37€
Coût de l'assurance :25 534,25€
Taxe foncière : 2 199,33€/an
Soit par mois : 183,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 832,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 693,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 357 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 700 €(706 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:12 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon complet × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Revêtement sol chambres: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds chambres: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Choisy-le-Roi). Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des coûts moyens pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 993 €/an
Calcul : 1 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 419 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 021 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 199 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 340 €
Revenus locatifs : +21 993 €
Charges déductibles : -73 340 €
Résultat foncier Année 1 : -51 346 €(Déficit de 51 346 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 946 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 640 €/an
Revenus locatifs : +21 993 €
Charges déductibles : -12 640 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 354 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29946.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 214 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 100 €(65% de 214 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 058 €/an
Calcul : 139 100 € × 3,636% = 5 058 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 993 €73 349 €9 428 €-51 356 €21 400 €29 956 €29 956 €
222 433 €12 394 €9 173 €10 039 €--19 917 €
322 882 €12 131 €8 910 €10 751 €--9 166 €
423 339 €11 859 €8 638 €11 480 €---
523 806 €11 578 €8 357 €12 228 €---
624 282 €11 288 €8 067 €12 995 €---
724 768 €10 988 €7 767 €13 780 €---
825 263 €10 678 €7 457 €14 585 €---
925 769 €10 358 €7 137 €15 411 €---
1026 284 €10 027 €6 806 €16 257 €---
1126 810 €9 685 €6 465 €17 124 €---
1227 346 €9 332 €6 112 €18 014 €---
1327 893 €8 967 €5 747 €18 925 €---
1428 451 €8 590 €5 370 €19 860 €---
1529 020 €8 201 €4 980 €20 819 €---
1629 600 €7 799 €4 578 €21 801 €---
1730 192 €7 383 €4 162 €22 809 €---
1830 796 €6 953 €3 733 €23 842 €---
1931 412 €6 510 €3 289 €24 902 €---
2032 040 €6 051 €2 830 €25 989 €---
2132 681 €5 577 €2 357 €27 103 €---
2233 334 €5 088 €1 867 €28 247 €---
2334 001 €4 582 €1 361 €29 419 €---
2434 681 €4 060 €839 €30 621 €---
2535 375 €3 520 €299 €31 855 €---
TOTAL704 451 €276 949 €135 731 €427 502 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 427 502 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 993 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 619 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 619 €-6 420 €+11 039 €
2+4 619 €0 €+4 619 €
3+4 619 €0 €+4 619 €
4+4 619 €+694 €+3 925 €
5+4 619 €+3 668 €+951 €
6+4 619 €+3 898 €+721 €
7+4 619 €+4 134 €+485 €
8+4 619 €+4 376 €+243 €
9+4 619 €+4 623 €-4 €
10+4 619 €+4 877 €-258 €
11+4 619 €+5 137 €-518 €
12+4 619 €+5 404 €-785 €
13+4 619 €+5 678 €-1 059 €
14+4 619 €+5 958 €-1 339 €
15+4 619 €+6 246 €-1 627 €
16+4 619 €+6 540 €-1 921 €
17+4 619 €+6 843 €-2 224 €
18+4 619 €+7 153 €-2 534 €
19+4 619 €+7 471 €-2 852 €
20+4 619 €+7 797 €-3 178 €
21+4 619 €+8 131 €-3 512 €
22+4 619 €+8 474 €-3 855 €
23+4 619 €+8 826 €-4 207 €
24+4 619 €+9 186 €-4 567 €
25+4 619 €+9 556 €-4 937 €
Total+115 475 €+128 251 €+-12 776 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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