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Duplex 5 pièces 113 m²

VilleNevers (58)
Surface113m²
Coût Total164 200€
Loyer Annuel11 504€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 1 017,7 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 5 pièces 113 m²

Idéal jeune couples avec enfants cet appartement en duplex vous accueil ave au 1er étage, une cuisine aménagée, une chambre, wc avec coin buanderie, salle de bains, boudoir avec une agréable terrasse avec vue sur le fleuve et grand salon - salle à manger. Au 2ème étage deux chambres.

Surface : 113 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.994637, 3.165604
Total : 164 200€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 155 000€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 959€/mois
Loyer annuel estimé : 11504€/an
Fourchette totale : 748€ - 1228€/mois
Fourchette annuelle : 8981€ - 14736€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 020,41 €/m²
Basé sur :235 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 306 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-306€ (-0.3%)
Marge achat-revente :-48 894€ (-42.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :808,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 856,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 462,14€
Coût de l'assurance :14 367,50€
Taxe foncière : 1 150,41€/an
Soit par mois : 95,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 958,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 952,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 113 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: 2 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électriques
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessitent une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation salle de bain: 2 m² de carrelage × 100€/m² = 200€, Douche: 1500€, Lavabo: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 000€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 959 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 504 €/an
Calcul : 959 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 430 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 200 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 155 €
Revenus locatifs : +11 504 €
Charges déductibles : -47 155 €
Résultat foncier Année 1 : -35 651 €(Déficit de 35 651 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 251 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 155 €/an
Revenus locatifs : +11 504 €
Charges déductibles : -7 155 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 349 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14251.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 504 €47 161 €5 436 €-35 657 €21 400 €14 257 €14 257 €
211 734 €7 015 €5 290 €4 719 €--9 538 €
311 969 €6 865 €5 140 €5 104 €--4 434 €
412 208 €6 710 €4 985 €5 498 €---
512 452 €6 549 €4 824 €5 903 €---
612 701 €6 383 €4 658 €6 318 €---
712 955 €6 211 €4 486 €6 744 €---
813 215 €6 034 €4 309 €7 181 €---
913 479 €5 850 €4 125 €7 629 €---
1013 748 €5 660 €3 935 €8 088 €---
1114 023 €5 464 €3 739 €8 560 €---
1214 304 €5 261 €3 536 €9 043 €---
1314 590 €5 051 €3 326 €9 539 €---
1414 882 €4 834 €3 109 €10 048 €---
1515 179 €4 609 €2 884 €10 570 €---
1615 483 €4 377 €2 652 €11 106 €---
1715 793 €4 137 €2 412 €11 655 €---
1816 108 €3 889 €2 164 €12 219 €---
1916 431 €3 633 €1 907 €12 798 €---
2016 759 €3 367 €1 642 €13 392 €---
2117 094 €3 093 €1 368 €14 002 €---
2217 436 €2 809 €1 084 €14 627 €---
2317 785 €2 516 €791 €15 269 €---
2418 141 €2 213 €487 €15 928 €---
2518 504 €1 899 €174 €16 605 €---
TOTAL368 479 €161 590 €78 462 €206 889 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 889 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 504 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 416 €-6 420 €+8 836 €
2+2 416 €0 €+2 416 €
3+2 416 €0 €+2 416 €
4+2 416 €+319 €+2 097 €
5+2 416 €+1 771 €+645 €
6+2 416 €+1 896 €+520 €
7+2 416 €+2 023 €+393 €
8+2 416 €+2 154 €+262 €
9+2 416 €+2 289 €+127 €
10+2 416 €+2 426 €-10 €
11+2 416 €+2 568 €-152 €
12+2 416 €+2 713 €-297 €
13+2 416 €+2 862 €-446 €
14+2 416 €+3 014 €-598 €
15+2 416 €+3 171 €-755 €
16+2 416 €+3 332 €-916 €
17+2 416 €+3 497 €-1 081 €
18+2 416 €+3 666 €-1 250 €
19+2 416 €+3 839 €-1 423 €
20+2 416 €+4 018 €-1 602 €
21+2 416 €+4 200 €-1 784 €
22+2 416 €+4 388 €-1 972 €
23+2 416 €+4 581 €-2 165 €
24+2 416 €+4 778 €-2 362 €
25+2 416 €+4 981 €-2 565 €
Total+60 400 €+62 067 €+-1 667 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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