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Détails du bien

Bien expiré
VilleCenon (33)
Surface88m²
Coût Total209 720€
Loyer Annuel13 116€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-252€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 920,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au sein d'une résidence calme et sécurisée, idéalement située au pied du tramway ligne A, découvrez ce bel appartement 4 pièces, spacieux et lumineux.

Il se compose d'une entrée, d'un agréable séjour avec cuisine ouverte, prolongé par une loggia couverte, ainsi que d'un balcon sans vis-à-vis, idéal pour profiter pleinement de l'extérieur en toute tranquillité. L'espace nuit, bien distinct, propose trois chambres confortables et une salle de bains. Fonctionnel et agréable à vivre, ce bien bénéficie d'un emplacement privilégié, à proximité immédiate des transports et des commodités.

Les travaux de copropriété ont été votés et intégralement réglés : la résidence profitera prochainement d'une isolation renforcée ainsi que d'un ravalement de façade. Aucun frais à prévoir.

Ville : Cenon
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33150
Total : 209 720€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 27 200€
Valeur du bien : 196 200€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.85€ - 14.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1093€/mois
Loyer annuel estimé : 13116€/an
Fourchette totale : 954€ - 1252€/mois
Fourchette annuelle : 11453€ - 15021€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 990,25 €/m²
Basé sur :237 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :263 142 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-94 142€ (-35.8%)
Marge achat-revente :53 422€ (20.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 024,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 085,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 545,00€
Coût de l'assurance :18 350,50€
Taxe foncière : 1 311,60€/an
Soit par mois : 109,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 093,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 344,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager ancien
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 200 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 500€
    Cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres:2 700€
    Peinture murs: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cenon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 093 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 116 €/an
Calcul : 1 093 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 769 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 734 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 312 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 815 €
Revenus locatifs : +13 116 €
Charges déductibles : -37 815 €
Résultat foncier Année 1 : -24 699 €(Déficit de 24 699 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 999 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 615 €/an
Revenus locatifs : +13 116 €
Charges déductibles : -10 615 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13998.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 116 €37 821 €6 776 €-24 705 €10 700 €14 005 €14 005 €
213 378 €10 438 €6 593 €2 940 €--11 065 €
313 646 €10 249 €6 403 €3 397 €--7 668 €
413 919 €10 054 €6 208 €3 865 €--3 803 €
514 197 €9 852 €6 006 €4 345 €---
614 481 €9 643 €5 798 €4 838 €---
714 771 €9 428 €5 582 €5 343 €---
815 066 €9 205 €5 359 €5 861 €---
915 368 €8 975 €5 129 €6 393 €---
1015 675 €8 737 €4 892 €6 938 €---
1115 988 €8 492 €4 646 €7 497 €---
1216 308 €8 238 €4 392 €8 070 €---
1316 634 €7 976 €4 130 €8 659 €---
1416 967 €7 705 €3 859 €9 262 €---
1517 306 €7 425 €3 579 €9 882 €---
1617 652 €7 136 €3 290 €10 517 €---
1718 006 €6 837 €2 991 €11 169 €---
1818 366 €6 528 €2 683 €11 837 €---
1918 733 €6 209 €2 364 €12 524 €---
2019 108 €5 880 €2 034 €13 228 €---
2119 490 €5 539 €1 694 €13 950 €---
2219 880 €5 187 €1 342 €14 692 €---
2320 277 €4 824 €978 €15 453 €---
2420 683 €4 449 €603 €16 234 €---
2521 096 €4 061 €215 €17 036 €---
TOTAL420 110 €220 886 €97 545 €199 225 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 225 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 116 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 754 €-3 210 €+5 964 €
2+2 754 €0 €+2 754 €
3+2 754 €0 €+2 754 €
4+2 754 €0 €+2 754 €
5+2 754 €+163 €+2 591 €
6+2 754 €+1 451 €+1 303 €
7+2 754 €+1 603 €+1 151 €
8+2 754 €+1 758 €+996 €
9+2 754 €+1 918 €+836 €
10+2 754 €+2 081 €+673 €
11+2 754 €+2 249 €+505 €
12+2 754 €+2 421 €+333 €
13+2 754 €+2 598 €+156 €
14+2 754 €+2 779 €-25 €
15+2 754 €+2 964 €-210 €
16+2 754 €+3 155 €-401 €
17+2 754 €+3 351 €-597 €
18+2 754 €+3 551 €-797 €
19+2 754 €+3 757 €-1 003 €
20+2 754 €+3 968 €-1 214 €
21+2 754 €+4 185 €-1 431 €
22+2 754 €+4 408 €-1 654 €
23+2 754 €+4 636 €-1 882 €
24+2 754 €+4 870 €-2 116 €
25+2 754 €+5 111 €-2 357 €
Total+68 850 €+59 767 €+9 083 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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