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Détails du bien

VilleCenon (33)
Surface88
Coût Total209 720
Loyer Annuel13 116
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-252
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 920,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au sein d'une résidence calme et sécurisée, idéalement située au pied du tramway ligne A, découvrez ce bel appartement 4 pièces, spacieux et lumineux.

Il se compose d'une entrée, d'un agréable séjour avec cuisine ouverte, prolongé par une loggia couverte, ainsi que d'un balcon sans vis-à-vis, idéal pour profiter pleinement de l'extérieur en toute tranquillité. L'espace nuit, bien distinct, propose trois chambres confortables et une salle de bains. Fonctionnel et agréable à vivre, ce bien bénéficie d'un emplacement privilégié, à proximité immédiate des transports et des commodités.

Les travaux de copropriété ont été votés et intégralement réglés : la résidence profitera prochainement d'une isolation renforcée ainsi que d'un ravalement de façade. Aucun frais à prévoir.

Ville : Cenon
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33150
Total : 209 720
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 27 200
Valeur du bien : 196 200
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.85€ - 14.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1093€/mois
Loyer annuel estimé : 13116€/an
Fourchette totale : 954€ - 1252€/mois
Fourchette annuelle : 11453€ - 15021€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 990,25 €/m²
Basé sur :237 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :263 142
Prix d'achat :169 000
Décote à l'achat :-94 142 (-35.8%)
Marge achat-revente :53 422€ (20.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 024,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 085,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 545,00
Coût de l'assurance :18 350,50
Taxe foncière : 1 311,60€/an
Soit par mois : 109,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 093,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 344,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager ancien
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 200(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 500
    Cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres:2 700
    Peinture murs: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 000
    Salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cenon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 093 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 116 €/an
Calcul : 1 093 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 769 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 720 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 734 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 312 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 815
Revenus locatifs : +13 116
Charges déductibles : -37 815
Résultat foncier Année 1 : -24 699(Déficit de 24 699 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 13 999
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 615 €/an
Revenus locatifs : +13 116
Charges déductibles : -10 615
Résultat foncier Années 2+ : 2 501 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13998.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 11637 8216 776-24 70510 700 €14 005 €14 005 €
213 37810 4386 5932 940--11 065 €
313 64610 2496 4033 397--7 668 €
413 91910 0546 2083 865--3 803 €
514 1979 8526 0064 345---
614 4819 6435 7984 838---
714 7719 4285 5825 343---
815 0669 2055 3595 861---
915 3688 9755 1296 393---
1015 6758 7374 8926 938---
1115 9888 4924 6467 497---
1216 3088 2384 3928 070---
1316 6347 9764 1308 659---
1416 9677 7053 8599 262---
1517 3067 4253 5799 882---
1617 6527 1363 29010 517---
1718 0066 8372 99111 169---
1818 3666 5282 68311 837---
1918 7336 2092 36412 524---
2019 1085 8802 03413 228---
2119 4905 5391 69413 950---
2219 8805 1871 34214 692---
2320 2774 82497815 453---
2420 6834 44960316 234---
2521 0964 06121517 036---
TOTAL420 110220 88697 545199 22510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 225
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 116 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 754-3 210+5 964
2+2 7540+2 754
3+2 7540+2 754
4+2 7540+2 754
5+2 754+163+2 591
6+2 754+1 451+1 303
7+2 754+1 603+1 151
8+2 754+1 758+996
9+2 754+1 918+836
10+2 754+2 081+673
11+2 754+2 249+505
12+2 754+2 421+333
13+2 754+2 598+156
14+2 754+2 779-25
15+2 754+2 964-210
16+2 754+3 155-401
17+2 754+3 351-597
18+2 754+3 551-797
19+2 754+3 757-1 003
20+2 754+3 968-1 214
21+2 754+4 185-1 431
22+2 754+4 408-1 654
23+2 754+4 636-1 882
24+2 754+4 870-2 116
25+2 754+5 111-2 357
Total+68 850+59 767+9 083
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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