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Charmant Pavillon

Bien expiré
VilleHaÿ-les-Roses (94)
Surface237m²
Coût Total677 427€
Loyer Annuel61 095€
Rentabilité9.02%
Cashflow/mois+982€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 599 000 €
Surface : 237 m²
Prix au m² : 2 527,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 237 m², 5 pièces, 1 balcon, 578 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

5 Villa du Capitaine René Bizien – L'Haÿ-les-Roses

Manda vous propose en exclusivité cette maison de 156,57 m² habitables (237,30 m² au sol), située dans un quartier pavillonnaire.

Elle comprend :

Rez-de-chaussée : garage, buanderie, chambre avec salle d'eau et WC.

1er étage : séjour avec cuisine équipée, balcon, Wc, 2 chambres avec salle d'eau.

2e étage : grand espace sous combles de 66,14 m².

Terrain : 578 m²

DPE : D

Ville : Haÿ-les-Roses
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94240
Coordonnées : 48.770135, 2.325505
Total : 677 427€
Prix d'acquisition : 599 000€
Travaux : 30 507€
Valeur du bien : 629 507€
Frais de notaire : 47 920€
Coût estimé : 47 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 237m²
Loyer prédit : 21.48€/m²/mois
Fourchette : 14.11€ - 32.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 5091€/mois
Loyer annuel estimé : 61095€/an
Fourchette totale : 3345€ - 7749€/mois
Fourchette annuelle : 40142€ - 92986€/an
Rentabilité brute :9.02%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 13.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 542,17 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 313 494 €
Prix d'achat :599 000 €
Décote à l'achat :-714 494€ (-54.4%)
Marge achat-revente :636 067€ (48.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :677 427€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 402,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :197,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 599,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :343 253,52€
Coût de l'assurance :59 274,86€
Taxe foncière : 6 109,53€/an
Soit par mois : 509,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 091,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 108,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :982,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 66,14 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 237 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 m² (estimé pour 4 fenêtres)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 507 €(129 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 807€
    Isolation combles: 66,14 m² × 50€/m² = 3307€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 m² × 120€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 400€
  • Rénovation Salle de Bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Revêtement de sol - Parquet flottant:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Peinture - Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Haÿ-les-Roses (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 807€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 091 €/mois
Revenus locatifs annuels : 61 095 €/an
Calcul : 5 091 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 677 427 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 371 €/an
Calcul : 198 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 507 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 602 €
Revenus locatifs : +61 095 €
Charges déductibles : -62 602 €
Résultat foncier Année 1 : -1 507 €(Déficit de 1 507 €)
Imputable sur revenu global : 1 507 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 095 €/an
Revenus locatifs : +61 095 €
Charges déductibles : -32 095 €
Résultat foncier Années 2+ : 29 000 €/an
Prix d'achat du bien : 599 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 389 350 €(65% de 599 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 158 €/an
Calcul : 389 350 € × 3,636% = 14 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
161 095 €62 624 €23 637 €-1 529 €1 529 €--
262 317 €31 501 €23 020 €30 817 €---
363 564 €30 862 €22 381 €32 702 €---
464 835 €30 200 €21 719 €34 635 €---
566 132 €29 514 €21 034 €36 617 €---
667 454 €28 804 €20 324 €38 650 €---
768 803 €28 069 €19 588 €40 735 €---
870 179 €27 307 €18 826 €42 873 €---
971 583 €26 517 €18 037 €45 065 €---
1073 015 €25 700 €17 219 €47 315 €---
1174 475 €24 853 €16 372 €49 622 €---
1275 964 €23 975 €15 495 €51 989 €---
1377 484 €23 067 €14 586 €54 417 €---
1479 033 €22 125 €13 645 €56 908 €---
1580 614 €21 150 €12 669 €59 464 €---
1682 226 €20 140 €11 659 €62 087 €---
1783 871 €19 093 €10 613 €64 778 €---
1885 548 €18 009 €9 529 €67 539 €---
1987 259 €16 886 €8 406 €70 373 €---
2089 004 €15 723 €7 243 €73 281 €---
2190 784 €14 518 €6 038 €76 266 €---
2292 600 €13 270 €4 790 €79 330 €---
2394 452 €11 977 €3 497 €82 475 €---
2496 341 €10 638 €2 157 €85 703 €---
2598 268 €9 251 €770 €89 017 €---
TOTAL1 956 901 €585 774 €343 254 €1 371 127 €1 529 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 459 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 371 127 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 61 095 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 830 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 830 €-459 €+13 289 €
2+12 830 €+9 245 €+3 585 €
3+12 830 €+9 811 €+3 019 €
4+12 830 €+10 390 €+2 440 €
5+12 830 €+10 985 €+1 845 €
6+12 830 €+11 595 €+1 235 €
7+12 830 €+12 220 €+610 €
8+12 830 €+12 862 €-32 €
9+12 830 €+13 520 €-690 €
10+12 830 €+14 194 €-1 364 €
11+12 830 €+14 887 €-2 057 €
12+12 830 €+15 597 €-2 767 €
13+12 830 €+16 325 €-3 495 €
14+12 830 €+17 072 €-4 242 €
15+12 830 €+17 839 €-5 009 €
16+12 830 €+18 626 €-5 796 €
17+12 830 €+19 433 €-6 603 €
18+12 830 €+20 262 €-7 432 €
19+12 830 €+21 112 €-8 282 €
20+12 830 €+21 984 €-9 154 €
21+12 830 €+22 880 €-10 050 €
22+12 830 €+23 799 €-10 969 €
23+12 830 €+24 742 €-11 912 €
24+12 830 €+25 711 €-12 881 €
25+12 830 €+26 705 €-13 875 €
Total+320 750 €+411 338 €+-90 588 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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