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Brissac-Quincé (49320)

VilleBrissac-Quincé (49)
Surface180m²
Coût Total314 600€
Loyer Annuel21 445€
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville ancienne de plus de 180 m² sur 2 niveaux, composée de 8 pièces plus annexes et greniers. Cour intérieure et porche abri véhicule. Idéale pour grande famille ou famille plus activité. Elle offre aussi de nombreuses possibilités de réaménagement.

Ville : Brissac-Quincé
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49320
Coordonnées : 47.356178, -0.449847
Total : 314 600€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 71 600€
Valeur du bien : 296 600€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 7.86€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1787€/mois
Loyer annuel estimé : 21445€/an
Fourchette totale : 1415€ - 2257€/mois
Fourchette annuelle : 16978€ - 27086€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 153,85 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :387 693 €
Prix d'achat :225 000 €
Décote à l'achat :-162 693€ (-42.0%)
Marge achat-revente :73 093€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :314 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 574,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :91,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 666,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 888,53€
Coût de l'assurance :27 527,50€
Taxe foncière : 2 144,46€/an
Soit par mois : 178,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 787,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 845,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (180 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs dans la salle à manger et couloir
Quantité: 25 m² (20 m² salle à manger + 5 m² couloir)
Raison: État 2.5/5 visible - pièces nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 600 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€/fenêtre = 17600€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (parquet et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:1 000€
    Peinture salle à manger et couloir: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brissac-Quincé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 787 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 445 €/an
Calcul : 1 787 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 873 €/an
Base de calcul : Emprunt de 314 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 101 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 144 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 719 €
Revenus locatifs : +21 445 €
Charges déductibles : -85 719 €
Résultat foncier Année 1 : -64 274 €(Déficit de 64 274 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 874 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 119 €/an
Revenus locatifs : +21 445 €
Charges déductibles : -14 119 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 326 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42873.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 445 €85 729 €10 883 €-64 284 €21 400 €42 884 €42 884 €
221 874 €13 844 €10 598 €8 030 €--34 854 €
322 311 €13 548 €10 303 €8 763 €--26 092 €
422 757 €13 243 €9 997 €9 515 €--16 577 €
523 212 €12 926 €9 680 €10 286 €--6 291 €
623 677 €12 598 €9 353 €11 078 €---
724 150 €12 259 €9 013 €11 892 €---
824 633 €11 907 €8 661 €12 726 €---
925 126 €11 543 €8 297 €13 583 €---
1025 628 €11 166 €7 920 €14 463 €---
1126 141 €10 775 €7 530 €15 366 €---
1226 664 €10 371 €7 125 €16 293 €---
1327 197 €9 952 €6 706 €17 245 €---
1427 741 €9 518 €6 273 €18 223 €---
1528 296 €9 069 €5 824 €19 226 €---
1628 862 €8 604 €5 359 €20 257 €---
1729 439 €8 123 €4 877 €21 316 €---
1830 028 €7 624 €4 378 €22 404 €---
1930 628 €7 107 €3 862 €23 521 €---
2031 241 €6 573 €3 327 €24 668 €---
2131 866 €6 019 €2 773 €25 847 €---
2232 503 €5 445 €2 200 €27 058 €---
2333 153 €4 851 €1 606 €28 302 €---
2433 816 €4 236 €990 €29 580 €---
2534 492 €3 599 €353 €30 893 €---
TOTAL686 877 €310 628 €157 889 €376 250 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 376 250 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 503 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 503 €-6 420 €+10 923 €
2+4 503 €0 €+4 503 €
3+4 503 €0 €+4 503 €
4+4 503 €0 €+4 503 €
5+4 503 €0 €+4 503 €
6+4 503 €+1 436 €+3 067 €
7+4 503 €+3 567 €+936 €
8+4 503 €+3 818 €+685 €
9+4 503 €+4 075 €+428 €
10+4 503 €+4 339 €+164 €
11+4 503 €+4 610 €-107 €
12+4 503 €+4 888 €-385 €
13+4 503 €+5 173 €-670 €
14+4 503 €+5 467 €-964 €
15+4 503 €+5 768 €-1 265 €
16+4 503 €+6 077 €-1 574 €
17+4 503 €+6 395 €-1 892 €
18+4 503 €+6 721 €-2 218 €
19+4 503 €+7 056 €-2 553 €
20+4 503 €+7 400 €-2 897 €
21+4 503 €+7 754 €-3 251 €
22+4 503 €+8 117 €-3 614 €
23+4 503 €+8 491 €-3 988 €
24+4 503 €+8 874 €-4 371 €
25+4 503 €+9 268 €-4 765 €
Total+112 575 €+112 875 €+-300 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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