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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGagnac-sur-Cère (46)
Surface80m²
Coût Total82 933€
Loyer Annuel7 510€
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 345 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 904,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 3 chambres, Terrasse, Pas de cave

Maison de bourg sans jardin, à rénover bâtie sur cave, avec terrasse. Elle comprend un séjour avec cantou et souillarde, 3 chambres, une salle d'eau avec wc, une salle de bain et des combles. une chambre indépendante. Partie grange sous la maison. Située à 10 minutes de toutes les commodités et proche des sites touristiques. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Gagnac-sur-Cère
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46130
Coordonnées : 44.939899, 1.883757
Total : 82 933€
Prix d'acquisition : 72 345€
Travaux : 4 800€
Valeur du bien : 77 145€
Frais de notaire : 5 788€
Coût estimé : 5 788€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7510€/an
Fourchette totale : 492€ - 797€/mois
Fourchette annuelle : 5899€ - 9560€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.11% - 11.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 549,3 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :123 944 €
Prix d'achat :72 345 €
Décote à l'achat :-51 599€ (-41.6%)
Marge achat-revente :41 011€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 933€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :416,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :24,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 440,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 022,31€
Coût de l'assurance :7 256,64€
Taxe foncière : 750,97€/an
Soit par mois : 62,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 503,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 375 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, peinture et réfection plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols avec parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de l'électricité dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:4 800€
    Isolation combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 510 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 933 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 290 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 732 €
Revenus locatifs : +7 510 €
Charges déductibles : -8 732 €
Résultat foncier Année 1 : -1 222 €(Déficit de 1 222 €)
Imputable sur revenu global : 1 222 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 932 €/an
Revenus locatifs : +7 510 €
Charges déductibles : -3 932 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 578 €/an
Prix d'achat du bien : 72 345 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 024 €(65% de 72 345 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 710 €/an
Calcul : 47 024 € × 3,636% = 1 710 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 510 €8 735 €2 894 €-1 225 €1 225 €--
27 660 €3 859 €2 818 €3 800 €---
37 813 €3 781 €2 740 €4 032 €---
47 969 €3 700 €2 659 €4 269 €---
58 129 €3 616 €2 575 €4 512 €---
68 291 €3 529 €2 488 €4 762 €---
78 457 €3 439 €2 398 €5 018 €---
88 626 €3 346 €2 305 €5 280 €---
98 799 €3 249 €2 208 €5 549 €---
108 975 €3 149 €2 108 €5 826 €---
119 154 €3 046 €2 004 €6 109 €---
129 337 €2 938 €1 897 €6 399 €---
139 524 €2 827 €1 786 €6 697 €---
149 715 €2 712 €1 670 €7 003 €---
159 909 €2 592 €1 551 €7 317 €---
1610 107 €2 469 €1 427 €7 639 €---
1710 309 €2 340 €1 299 €7 969 €---
1810 515 €2 208 €1 167 €8 308 €---
1910 726 €2 070 €1 029 €8 655 €---
2010 940 €1 928 €887 €9 012 €---
2111 159 €1 780 €739 €9 379 €---
2211 382 €1 628 €586 €9 755 €---
2311 610 €1 469 €428 €10 141 €---
2411 842 €1 305 €264 €10 537 €---
2512 079 €1 136 €94 €10 943 €---
TOTAL240 539 €72 853 €42 022 €167 686 €1 225 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 368 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 686 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 510 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 577 €-368 €+1 945 €
2+1 577 €+1 140 €+437 €
3+1 577 €+1 210 €+367 €
4+1 577 €+1 281 €+296 €
5+1 577 €+1 354 €+223 €
6+1 577 €+1 429 €+148 €
7+1 577 €+1 505 €+72 €
8+1 577 €+1 584 €-7 €
9+1 577 €+1 665 €-88 €
10+1 577 €+1 748 €-171 €
11+1 577 €+1 833 €-256 €
12+1 577 €+1 920 €-343 €
13+1 577 €+2 009 €-432 €
14+1 577 €+2 101 €-524 €
15+1 577 €+2 195 €-618 €
16+1 577 €+2 292 €-715 €
17+1 577 €+2 391 €-814 €
18+1 577 €+2 492 €-915 €
19+1 577 €+2 597 €-1 020 €
20+1 577 €+2 704 €-1 127 €
21+1 577 €+2 814 €-1 237 €
22+1 577 €+2 926 €-1 349 €
23+1 577 €+3 042 €-1 465 €
24+1 577 €+3 161 €-1 584 €
25+1 577 €+3 283 €-1 706 €
Total+39 425 €+50 306 €+-10 881 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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