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Maison 6 pièces 78 m²

VilleConfolens (16)
Surface78m²
Coût Total114 700€
Loyer Annuel5 828€
Rentabilité5.08%
Cashflow/mois-171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 762,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville idéale avec 1 chambre à Confolens et possibilité d'extension

A45104MDU16 - Charmante maison de ville mitoyenne, située dans un cadre paisible à deux pas du centre de cette ville historique et médiévale, offrant toutes les commodités à proximité immédiate. Actuellement aménagée en une chambre et une salle de bain, elle dispose d'un espace suffisant pour créer une deuxième ou une troisième chambre et une salle de bain supplémentaire sans rien perdre de son charme. Modernisée, elle est équipée de double vitrage, du chauffage central et du tout-à-l'égout. Contactez-moi lorsque vous serez intéressé(e) : [Coordonnées masquées]

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A45104MDU16 Date de réalisation du diagnostic : 26/01/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 860 € et 2 570 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Confolens
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16500
Coordonnées : 46.014164, 0.672204
Total : 114 700€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 50 440€
Valeur du bien : 109 940€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 6.23€/m²/mois
Fourchette : 4.72€ - 8.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 486€/mois
Loyer annuel estimé : 5828€/an
Fourchette totale : 368€ - 640€/mois
Fourchette annuelle : 4420€ - 7684€/an
Rentabilité brute :5.08%
Fourchette de rentabilité :3.85% - 6.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :732,96 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 170 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :+2 330€ (+4.1%)
Marge achat-revente :-57 530€ (-100.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 607,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 564,57€
Coût de l'assurance :10 036,25€
Taxe foncière : 582,75€/an
Soit par mois : 48,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 485,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 656,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, léger rafraîchissement possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, léger rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement possible
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée et la salle à manger
Quantité: 2 pièces (environ 19 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Hall et salle à manger nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 440 €(647 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 680€
    Isolation toiture/combles: 78 m² × 60€/m² = 4680€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€/fenêtre = 8100€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 16 m² × 60€/m² = 960€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:640€
    Peinture chambre: 16 m² × 40€/m² = 640€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Peinture:760€
    Peinture hall et salle à manger: 19 m² × 40€/m² = 760€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Confolens (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 828 €/an
Calcul : 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 583 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 388 €
Revenus locatifs : +5 828 €
Charges déductibles : -55 388 €
Résultat foncier Année 1 : -49 561 €(Déficit de 49 561 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 161 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 948 €/an
Revenus locatifs : +5 828 €
Charges déductibles : -4 948 €
Résultat foncier Années 2+ : 879 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28160.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 828 €55 392 €3 968 €-49 565 €21 400 €28 165 €28 165 €
25 944 €4 848 €3 864 €1 096 €--27 069 €
36 063 €4 741 €3 756 €1 322 €--25 746 €
46 184 €4 629 €3 645 €1 555 €--24 191 €
56 308 €4 514 €3 529 €1 794 €--22 397 €
66 434 €4 394 €3 410 €2 040 €--20 357 €
76 563 €4 270 €3 286 €2 292 €--18 064 €
86 694 €4 142 €3 158 €2 552 €--15 512 €
96 828 €4 009 €3 025 €2 819 €--12 694 €
106 964 €3 872 €2 888 €3 093 €--9 601 €
117 104 €3 729 €2 745 €3 374 €--6 227 €
127 246 €3 582 €2 598 €3 664 €---
137 391 €3 429 €2 445 €3 961 €---
147 539 €3 271 €2 287 €4 267 €---
157 689 €3 107 €2 123 €4 582 €---
167 843 €2 938 €1 954 €4 905 €---
178 000 €2 762 €1 778 €5 238 €---
188 160 €2 580 €1 596 €5 579 €---
198 323 €2 392 €1 408 €5 931 €---
208 490 €2 197 €1 213 €6 292 €---
218 659 €1 995 €1 011 €6 664 €---
228 833 €1 786 €802 €7 046 €---
239 009 €1 570 €585 €7 440 €---
249 189 €1 345 €361 €7 844 €---
259 373 €1 113 €129 €8 260 €---
TOTAL186 657 €132 610 €57 565 €54 047 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 047 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 828 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 224 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 224 €-6 420 €+7 644 €
2+1 224 €0 €+1 224 €
3+1 224 €0 €+1 224 €
4+1 224 €0 €+1 224 €
5+1 224 €0 €+1 224 €
6+1 224 €0 €+1 224 €
7+1 224 €0 €+1 224 €
8+1 224 €0 €+1 224 €
9+1 224 €0 €+1 224 €
10+1 224 €0 €+1 224 €
11+1 224 €0 €+1 224 €
12+1 224 €+1 099 €+125 €
13+1 224 €+1 188 €+36 €
14+1 224 €+1 280 €-56 €
15+1 224 €+1 375 €-151 €
16+1 224 €+1 472 €-248 €
17+1 224 €+1 571 €-347 €
18+1 224 €+1 674 €-450 €
19+1 224 €+1 779 €-555 €
20+1 224 €+1 888 €-664 €
21+1 224 €+1 999 €-775 €
22+1 224 €+2 114 €-890 €
23+1 224 €+2 232 €-1 008 €
24+1 224 €+2 353 €-1 129 €
25+1 224 €+2 478 €-1 254 €
Total+30 600 €+18 082 €+12 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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