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Appartement 4 pièces 79 m²

VilleMans (72)
Surface79
Coût Total115 360
Loyer Annuel9 781
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+137
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 500 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 208,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 79 m² - Appartement 4 pièces 79 m²

Découvrez ce bel appartement T4 offrant des volumes généreux et une agréable luminosité. Il se compose de trois grandes chambres, idéales pour une famille ou pour aménager un espace bureau. L'espace de vie est baigné de lumière, constitue un véritable lieu de convivialité. La cuisine, récente et entièrement équipée, allie modernité et fonctionnalité. Vous profiterez également d'un balcon, parfait pour vos moments de détente. Ce bien est complété par une cave, offrant un espace de stockage supplémentaire, et une place de parking extérieure, un véritable atout au quotidien. Appartement idéalement conçu pour allier confort, praticité et qualité de vie. À visiter sans tarder ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr  N'hésitez pas à nous contacter !

Surface : 79 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/04/2026

Consommation énergie primaire : 165 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 990 € et 1 400 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.976570, 0.212868
Total : 115 360
Prix d'acquisition : 95 500
Travaux : 12 220
Valeur du bien : 107 720
Frais de notaire : 7 640
Coût estimé : 7 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 815€/mois
Loyer annuel estimé : 9781€/an
Fourchette totale : 651€ - 1021€/mois
Fourchette annuelle : 7811€ - 12249€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 251,67 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 882
Prix d'achat :95 500
Décote à l'achat :-3 382 (-3.4%)
Marge achat-revente :-16 478€ (-16.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 597,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 656,26
Coût de l'assurance :10 094,00
Taxe foncière : 978,14€/an
Soit par mois : 81,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 815,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 678,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :136,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 220(155 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 50 m² × 18€/m² = 900€
  • Salle de bain - Rénovation:10 000
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain (10 m²) × 1000€/m² = 10000€
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture des murs et plafonds de la cuisine: 30 m² × 20€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:720
    Peinture des murs et plafonds du salon: 40 m² × 18€/m² = 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture varient entre 18 et 20€/m² selon l'état des surfaces. La rénovation de la salle de bain est estimée à 1000€/m², ce qui est dans la fourchette moyenne pour une salle de bain complète.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 781 €/an
Calcul : 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 723 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 360 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 978 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 325
Revenus locatifs : +9 781
Charges déductibles : -17 325
Résultat foncier Année 1 : -7 544(Déficit de 7 544 €)
Imputable sur revenu global : 7 544
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 105 €/an
Revenus locatifs : +9 781
Charges déductibles : -5 105
Résultat foncier Années 2+ : 4 676 €/an
Prix d'achat du bien : 95 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 075(65% de 95 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 257 €/an
Calcul : 62 075 € × 3,636% = 2 257
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 78117 3293 727-7 5487 548 €--
29 9775 0083 6264 969---
310 1774 9043 5225 272---
410 3804 7973 4155 583---
510 5884 6863 3045 902---
610 8004 5713 1896 229---
711 0154 4523 0706 563---
811 2364 3302 9486 906---
911 4614 2032 8217 257---
1011 6904 0732 6917 617---
1111 9243 9372 5567 986---
1212 1623 7982 4168 364---
1312 4053 6542 2728 752---
1412 6533 5052 1239 149---
1512 9063 3511 9699 556---
1613 1653 1921 8109 973---
1713 4283 0271 64510 401---
1813 6962 8571 47610 839---
1913 9702 6821 30011 288---
2014 2502 5011 11911 749---
2114 5352 31493212 221---
2214 8252 12073812 705---
2315 1221 92053813 202---
2415 4241 71433213 711---
2515 7331 50011814 233---
TOTAL313 303100 42453 656212 8797 548Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 264
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 879
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 781 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 054-2 264+4 318
2+2 054+1 491+563
3+2 054+1 582+472
4+2 054+1 675+379
5+2 054+1 771+283
6+2 054+1 869+185
7+2 054+1 969+85
8+2 054+2 072-18
9+2 054+2 177-123
10+2 054+2 285-231
11+2 054+2 396-342
12+2 054+2 509-455
13+2 054+2 625-571
14+2 054+2 745-691
15+2 054+2 867-813
16+2 054+2 992-938
17+2 054+3 120-1 066
18+2 054+3 252-1 198
19+2 054+3 386-1 332
20+2 054+3 525-1 471
21+2 054+3 666-1 612
22+2 054+3 812-1 758
23+2 054+3 961-1 907
24+2 054+4 113-2 059
25+2 054+4 270-2 216
Total+51 350+63 864+-12 514
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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