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Achat appartement

Bien expiré
VilleCarentan (50)
Surface177m²
Coût Total246 220€
Loyer Annuel16 165€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 186 500 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 1 053,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 177 m², 6 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, Cuisine coin cuisine

Le Cabinet Folliot de Carentan vous propose à la vente un ensemble immobilier constitué de: -un appartement de 97m² avec une cuisine, un salon, une salle, une grande chambre, une salle de bains , un WC et un grenier. -un studio indépendant de 29m² dans la cour intérieure de l'immeuble comprenant une pièce de vie, une kitchenette et une salle d'eau avec WC. -un local commercial de 50m² dans le centre de Carentan, situé sous l'appartement, comprenant un espace d'accueil client, un coin café et une salle de réunion. Investisseur ou commerçant, cet ensemble immobilier offre de belles possibilités avec son emplacement stratégique. Idéal pour projet mixte habitation + activité ou investissement locatif. Travaux à prévoir.

La classe énergétique de cet appartement est notée G (493Wh/m² annuels) et la classe GES est notée C ( 16Kg CO2/m²/an). Le montant des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard est estimé entre 3590 € et 4890 €. Les prix moyens des énergies sont indexés sur l'année 2021. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Benoit LE SENECAL (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 935.252.296 - COUTANCES.

Ville : Carentan
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50500
Coordonnées : 49.293770, -1.237490
Total : 246 220€
Prix d'acquisition : 186 500€
Travaux : 44 800€
Valeur du bien : 231 300€
Frais de notaire : 14 920€
Coût estimé : 14 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 7.61€/m²/mois
Fourchette : 6.16€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1347€/mois
Loyer annuel estimé : 16165€/an
Fourchette totale : 1091€ - 1664€/mois
Fourchette annuelle : 13088€ - 19965€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 216,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :71,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 288,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 833,83€
Coût de l'assurance :21 544,25€
Taxe foncière : 1 616,49€/an
Soit par mois : 134,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 347,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 423,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 493 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, incluant le tableau électrique et la mise à la terre.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la plomberie générale, incluant les tuyauteries et évacuations.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 800 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 97 m² × 80€/m² = 7760€, Main d'œuvre: 240€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 2 chambres × 600€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:600€
    Peinture salon: 1 salon × 600€ = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:1 500€
    Mise à niveau plomberie: 1 installation complète × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carentan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 347 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 165 €/an
Calcul : 1 347 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 220 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 862 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 616 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 494 €
Revenus locatifs : +16 165 €
Charges déductibles : -55 494 €
Résultat foncier Année 1 : -39 329 €(Déficit de 39 329 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 929 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 694 €/an
Revenus locatifs : +16 165 €
Charges déductibles : -10 694 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 471 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17929.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 186 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 225 €(65% de 186 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 408 €/an
Calcul : 121 225 € × 3,636% = 4 408 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 165 €55 502 €8 224 €-39 337 €21 400 €17 937 €17 937 €
216 488 €10 483 €8 005 €6 005 €--11 933 €
316 818 €10 257 €7 779 €6 561 €--5 371 €
417 154 €10 023 €7 544 €7 132 €---
517 497 €9 780 €7 302 €7 717 €---
617 847 €9 530 €7 051 €8 318 €---
718 204 €9 271 €6 792 €8 934 €---
818 568 €9 002 €6 524 €9 566 €---
918 940 €8 725 €6 247 €10 215 €---
1019 319 €8 438 €5 960 €10 880 €---
1119 705 €8 142 €5 663 €11 563 €---
1220 099 €7 835 €5 357 €12 264 €---
1320 501 €7 517 €5 039 €12 984 €---
1420 911 €7 189 €4 711 €13 722 €---
1521 329 €6 850 €4 371 €14 480 €---
1621 756 €6 498 €4 020 €15 257 €---
1722 191 €6 135 €3 657 €16 056 €---
1822 635 €5 759 €3 281 €16 875 €---
1923 087 €5 371 €2 892 €17 717 €---
2023 549 €4 969 €2 490 €18 580 €---
2124 020 €4 553 €2 075 €19 467 €---
2224 501 €4 123 €1 645 €20 378 €---
2324 991 €3 678 €1 200 €21 312 €---
2425 490 €3 218 €740 €22 272 €---
2526 000 €2 742 €264 €23 258 €---
TOTAL517 766 €225 590 €118 834 €292 176 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 292 176 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 165 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 395 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 395 €-6 420 €+9 815 €
2+3 395 €0 €+3 395 €
3+3 395 €0 €+3 395 €
4+3 395 €+528 €+2 867 €
5+3 395 €+2 315 €+1 080 €
6+3 395 €+2 495 €+900 €
7+3 395 €+2 680 €+715 €
8+3 395 €+2 870 €+525 €
9+3 395 €+3 064 €+331 €
10+3 395 €+3 264 €+131 €
11+3 395 €+3 469 €-74 €
12+3 395 €+3 679 €-284 €
13+3 395 €+3 895 €-500 €
14+3 395 €+4 117 €-722 €
15+3 395 €+4 344 €-949 €
16+3 395 €+4 577 €-1 182 €
17+3 395 €+4 817 €-1 422 €
18+3 395 €+5 063 €-1 668 €
19+3 395 €+5 315 €-1 920 €
20+3 395 €+5 574 €-2 179 €
21+3 395 €+5 840 €-2 445 €
22+3 395 €+6 113 €-2 718 €
23+3 395 €+6 394 €-2 999 €
24+3 395 €+6 682 €-3 287 €
25+3 395 €+6 977 €-3 582 €
Total+84 875 €+87 653 €+-2 778 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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