Maison à vendre

Bien expiré

VilleLigugé (86)

Surface121m²

Coût Total166 420€

Loyer Annuel12 107€

Rentabilité7.28%

Cashflow/mois+35€

Prix : 118 000 €

Surface : 121 m²

Prix au m² : 975,21 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 6

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, 2 terrasses

LIGUGÉ : COUP DOUBLE A 5 minutes de Poitiers Porte Sud, ensemble immobilier composé de deux maisons de type 3 implantées sur 1597m² de terrain clos. La première d'une surface de 65m² offre une belle pièce de vie lumineuse, deux chambres, salle d'eau et WC. Une dépendance et cave voûtée. La seconde de 53m² , une entrée, pièce de vie, une chambre, un bureau, salle d'eau, buanderie et WC. Cour de stationnement, terrasse et jardins individuels pour chaque logement. Ensemble avec de belles perspectives de rendement locatif après des travaux de rénovations. Opportunité à saisir avec votre agence locale ImmoVienne Ligugé (7.27 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Ligugé

Département : Vienne

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 86240

Coordonnées : 46.517586, 0.302951

Total : 166 420€

Prix d'acquisition : 118 000€

Travaux : 38 980€

Valeur du bien : 156 980€

Frais de notaire : 9 440€

Coût estimé : 9 440€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 121m²

Loyer prédit : 8.34€/m²/mois

Fourchette : 6.83€ - 10.17€/m²/mois

Loyer total estimé : 1009€/mois

Loyer annuel estimé : 12107€/an

Fourchette totale : 827€ - 1231€/mois

Fourchette annuelle : 9923€ - 14772€/an

Rentabilité brute :7.28%

Fourchette de rentabilité :5.96% - 8.88%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :2 021,28 €/m²

Basé sur :91 ventes dans un rayon de 3 km

Prix de marché :244 575 €

Prix d'achat :118 000 €

Décote à l'achat :-126 575€ (-51.8%)

Marge achat-revente :78 155€ (32.0%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :166 420€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,24€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.40%

Assurance emprunteur :48,54€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 872,78€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 851,73€

Coût de l'assurance :14 561,75€

Taxe foncière : 1 210,72€/an

Soit par mois : 100,89€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 008,94€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 973,67€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :35,27€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 289 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 121 m²

Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 121 m²

Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)

Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation légère

Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité

Quantité: 1 salon (environ 30 m²)

Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 980 €(322 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation thermique:4 840€
Isolation combles: 121 m² × 40€/m² = 4840€ (incluant main d'œuvre)
Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:13 500€
Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:6 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Revêtement sol:1 800€
Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Peinture:840€
Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 28€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ligugé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 30 340€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 009 €/mois

Revenus locatifs annuels : 12 107 €/an

Calcul : 1 009 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 586 €/an

Base de calcul : Emprunt de 166 420 € à 3.40% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 582 €/an

Calcul : 49 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 211 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 980 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 360 €

Revenus locatifs : +12 107 €

Charges déductibles : -46 360 €

Résultat foncier Année 1 : -34 252 €(Déficit de 34 252 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 12 852 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 380 €/an

Revenus locatifs : +12 107 €

Charges déductibles : -7 380 €

Résultat foncier Années 2+ : 4 728 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12852.28 € reporté.

Prix d'achat du bien : 118 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 789 €/an

Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	12 107 €	46 365 €	5 592 €	-34 258 €	21 400 €	12 858 €	12 858 €
2	12 349 €	7 236 €	5 443 €	5 113 €	-	-	7 745 €
3	12 596 €	7 083 €	5 290 €	5 514 €	-	-	2 231 €
4	12 848 €	6 924 €	5 131 €	5 924 €	-	-	-
5	13 105 €	6 760 €	4 966 €	6 346 €	-	-	-
6	13 367 €	6 589 €	4 796 €	6 778 €	-	-	-
7	13 635 €	6 414 €	4 620 €	7 221 €	-	-	-
8	13 907 €	6 231 €	4 438 €	7 676 €	-	-	-
9	14 186 €	6 043 €	4 250 €	8 142 €	-	-	-
10	14 469 €	5 848 €	4 055 €	8 621 €	-	-	-
11	14 759 €	5 647 €	3 854 €	9 112 €	-	-	-
12	15 054 €	5 438 €	3 645 €	9 615 €	-	-	-
13	15 355 €	5 223 €	3 429 €	10 132 €	-	-	-
14	15 662 €	5 000 €	3 206 €	10 662 €	-	-	-
15	15 975 €	4 769 €	2 975 €	11 207 €	-	-	-
16	16 295 €	4 530 €	2 737 €	11 765 €	-	-	-
17	16 621 €	4 283 €	2 490 €	12 338 €	-	-	-
18	16 953 €	4 027 €	2 234 €	12 926 €	-	-	-
19	17 292 €	3 763 €	1 970 €	13 529 €	-	-	-
20	17 638 €	3 489 €	1 696 €	14 149 €	-	-	-
21	17 991 €	3 206 €	1 413 €	14 785 €	-	-	-
22	18 351 €	2 913 €	1 120 €	15 437 €	-	-	-
23	18 718 €	2 610 €	817 €	16 107 €	-	-	-
24	19 092 €	2 297 €	504 €	16 795 €	-	-	-
25	19 474 €	1 973 €	180 €	17 501 €	-	-	-
TOTAL	387 799 €	164 662 €	80 852 €	223 137 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 137 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 107 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 543 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 543 €	-6 420 €	+8 963 €
2	+2 543 €	0 €	+2 543 €
3	+2 543 €	0 €	+2 543 €
4	+2 543 €	+1 108 €	+1 435 €
5	+2 543 €	+1 904 €	+639 €
6	+2 543 €	+2 033 €	+510 €
7	+2 543 €	+2 166 €	+377 €
8	+2 543 €	+2 303 €	+240 €
9	+2 543 €	+2 443 €	+100 €
10	+2 543 €	+2 586 €	-43 €
11	+2 543 €	+2 734 €	-191 €
12	+2 543 €	+2 885 €	-342 €
13	+2 543 €	+3 040 €	-497 €
14	+2 543 €	+3 199 €	-656 €
15	+2 543 €	+3 362 €	-819 €
16	+2 543 €	+3 529 €	-986 €
17	+2 543 €	+3 701 €	-1 158 €
18	+2 543 €	+3 878 €	-1 335 €
19	+2 543 €	+4 059 €	-1 516 €
20	+2 543 €	+4 245 €	-1 702 €
21	+2 543 €	+4 435 €	-1 892 €
22	+2 543 €	+4 631 €	-2 088 €
23	+2 543 €	+4 832 €	-2 289 €
24	+2 543 €	+5 038 €	-2 495 €
25	+2 543 €	+5 250 €	-2 707 €
Total	+63 575 €	+66 941 €	+-3 366 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour