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Appartement à vendre

VilleAvignon (84)
Surface158m²
Coût Total289 421€
Loyer Annuel19 114€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 248 677 €
Surface : 158 m²
Prix au m² : 1 573,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Cuisine ouverte, Cave, 2 chambres, Non meublé

Avignon Intra-Muros, Proche du conservatoire, Le quartier Carnot-Carmes, ses commerçants, son rythme de ville animée. Un immeuble en pierre, une petite copropriété qui ne ressemble à aucune autre. Et au deuxième étage — tout le deuxième étage — un appartement de 157 m² qui occupe l'espace comme il l'entend. Traversant. C'est le premier mot qui vient. La lumière entre d'un côté, ressort de l'autre. L'espace de vie dépasse les 100 m² : salon, séjour, cuisine ouverte fondus en un seul volume généreux. On y circule, on y respire. Un coin bureau s'y glisse naturellement, les rangements sont nombreux, bien pensés. Rien n'est compté. Deux chambres. Deux salles d'eau. Une organisation qui tient la route au quotidien, sans compromis. Et puis il y a l'escalier. À vis, dans sa tour en pierre — celui qu'on ne jette pas, celui qu'on montre. Il descend vers une cave privative en sous-sol, utile. À deux pas du conservatoire, dans l'un des quartiers les plus vivants d'Avignon Intra-Muros, ce type 3 de 157 m² à vendre est une pièce rare à un prix très attractif. Julien MAURIN Agent commercial en immobilier - EI Immatriculé au RSAC AVIGNON 452 668 437 Référence agence : 2814

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.947248, 4.809191
Total : 289 421€
Prix d'acquisition : 248 677€
Travaux : 20 850€
Valeur du bien : 269 527€
Frais de notaire : 19 894€
Coût estimé : 19 894€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 158m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1593€/mois
Loyer annuel estimé : 19114€/an
Fourchette totale : 1217€ - 2085€/mois
Fourchette annuelle : 14604€ - 25016€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 805,17 €/m²
Basé sur :791 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :443 217 €
Prix d'achat :248 677 €
Décote à l'achat :-194 540€ (-43.9%)
Marge achat-revente :153 796€ (34.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :289 421€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 453,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :115,77€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 569,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 650,16€
Coût de l'assurance :34 730,52€
Taxe foncière : 1 911,35€/an
Soit par mois : 159,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,50€/mois
Soit par an : 726,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 592,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 789,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vieillissants.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des chambres avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien léger du salon.
Quantité: salon complet (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 850 €(132 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rénovation:6 800€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Rénovation:4 200€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement de sol: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon - Rafraîchissement:1 850€
    Peinture murs: 35 m² × 30€/m² = 1050€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 114 €/an
Calcul : 1 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 089 €/an
Base de calcul : Emprunt de 289 421 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 389 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 911 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 726 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 966 €
Revenus locatifs : +19 114 €
Charges déductibles : -34 966 €
Résultat foncier Année 1 : -15 852 €(Déficit de 15 852 €)
Imputable sur revenu global : 15 852 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 116 €/an
Revenus locatifs : +19 114 €
Charges déductibles : -14 116 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 998 €/an
Prix d'achat du bien : 248 677 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 640 €(65% de 248 677 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 878 €/an
Calcul : 161 640 € × 3,636% = 5 878 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 114 €34 975 €10 098 €-15 862 €15 862 €--
219 496 €13 862 €9 835 €5 634 €---
319 886 €13 589 €9 562 €6 297 €---
420 283 €13 306 €9 279 €6 978 €---
520 689 €13 013 €8 986 €7 676 €---
621 103 €12 710 €8 683 €8 393 €---
721 525 €12 395 €8 369 €9 130 €---
821 955 €12 070 €8 043 €9 886 €---
922 395 €11 733 €7 706 €10 662 €---
1022 842 €11 383 €7 357 €11 459 €---
1123 299 €11 021 €6 995 €12 278 €---
1223 765 €10 647 €6 620 €13 119 €---
1324 241 €10 258 €6 232 €13 982 €---
1424 725 €9 856 €5 829 €14 869 €---
1525 220 €9 439 €5 413 €15 781 €---
1625 724 €9 008 €4 981 €16 717 €---
1726 239 €8 561 €4 534 €17 678 €---
1826 764 €8 098 €4 071 €18 666 €---
1927 299 €7 618 €3 591 €19 681 €---
2027 845 €7 121 €3 094 €20 724 €---
2128 402 €6 606 €2 580 €21 796 €---
2228 970 €6 073 €2 046 €22 897 €---
2329 549 €5 520 €1 494 €24 029 €---
2430 140 €4 948 €922 €25 192 €---
2530 743 €4 356 €329 €26 387 €---
TOTAL612 212 €268 165 €146 650 €344 048 €15 862 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 758 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 344 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 114 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 014 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 014 €-4 758 €+8 772 €
2+4 014 €+1 690 €+2 324 €
3+4 014 €+1 889 €+2 125 €
4+4 014 €+2 093 €+1 921 €
5+4 014 €+2 303 €+1 711 €
6+4 014 €+2 518 €+1 496 €
7+4 014 €+2 739 €+1 275 €
8+4 014 €+2 966 €+1 048 €
9+4 014 €+3 199 €+815 €
10+4 014 €+3 438 €+576 €
11+4 014 €+3 683 €+331 €
12+4 014 €+3 936 €+78 €
13+4 014 €+4 195 €-181 €
14+4 014 €+4 461 €-447 €
15+4 014 €+4 734 €-720 €
16+4 014 €+5 015 €-1 001 €
17+4 014 €+5 303 €-1 289 €
18+4 014 €+5 600 €-1 586 €
19+4 014 €+5 904 €-1 890 €
20+4 014 €+6 217 €-2 203 €
21+4 014 €+6 539 €-2 525 €
22+4 014 €+6 869 €-2 855 €
23+4 014 €+7 209 €-3 195 €
24+4 014 €+7 558 €-3 544 €
25+4 014 €+7 916 €-3 902 €
Total+100 350 €+103 214 €+-2 864 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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