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Appartement 3 pièces 60 m²

VilleChapelle-Saint-Luc (10)
Surface60m²
Coût Total128 750€
Loyer Annuel5 889€
Rentabilité4.57%
Cashflow/mois-536€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre, bel appartement lumineux de 61 m² situé au 6eme étage d'une résidence avec ascenseur. Il se compose de deux chambres et bénéficie d'un agréable balcon offrant un espace extérieur appréciable.

L'appartement est particulièrement lumineux et offre un cadre de vie confortable et fonctionnel. Il dispose également d'une cave ainsi que d'une place de stationnement, des atouts qui viennent compléter ce bien.

Idéal pour un couple, une petite famille ou un investissement locatif, cet appartement réunit confort, luminosité et praticité. Une belle opportunité à découvrir rapidement.

Contactez Fabio au [Coordonnées masquées] afin de programmer une visite ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 570.0 € et 820.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Référence annonce : 72351 Consommation énergétique : 179 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 38 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 60 Charges prévisionnelles annuelles : 3360 €

Ville : Chapelle-Saint-Luc
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10600
Coordonnées : 48.313730, 4.048170
Total : 128 750€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 47 750€
Valeur du bien : 122 750€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.18€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 491€/mois
Loyer annuel estimé : 5889€/an
Fourchette totale : 394€ - 611€/mois
Fourchette annuelle : 4730€ - 7330€/an
Rentabilité brute :4.57%
Fourchette de rentabilité :3.67% - 5.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 284,96 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 097 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-2 097€ (-2.7%)
Marge achat-revente :-51 653€ (-67.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :646,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,50€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 698,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 237,86€
Coût de l'assurance :15 450,00€
Taxe foncière : 588,85€/an
Soit par mois : 49,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 490,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 027,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-536,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions, peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 750 €(796 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:20 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ × 0.67 (coefficient régional) = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€/fenêtre = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine: 8000€ (incluant électroménager, finitions et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Saint-Luc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude, Cuisine
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 889 €/an
Calcul : 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 488 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 750 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 618 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 589 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 805 €
Revenus locatifs : +5 889 €
Charges déductibles : -56 805 €
Résultat foncier Année 1 : -50 916 €(Déficit de 50 916 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 516 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 055 €/an
Revenus locatifs : +5 889 €
Charges déductibles : -9 055 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 166 €/an(Déficit de 3 166 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29516.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 889 €56 809 €4 492 €-50 921 €21 400 €29 521 €29 521 €
26 006 €8 942 €4 375 €-2 936 €2 936 €-29 521 €
36 126 €8 821 €4 254 €-2 694 €2 694 €-29 521 €
46 249 €8 695 €4 128 €-2 446 €2 446 €-29 521 €
56 374 €8 565 €3 998 €-2 191 €2 191 €-29 521 €
66 501 €8 430 €3 863 €-1 928 €1 928 €-29 521 €
76 631 €8 290 €3 723 €-1 658 €1 658 €-29 521 €
86 764 €8 145 €3 578 €-1 381 €1 381 €-29 521 €
96 899 €7 995 €3 428 €-1 096 €1 096 €-29 521 €
107 037 €7 839 €3 273 €-802 €802 €-29 521 €
117 178 €7 679 €3 112 €-500 €500 €-29 521 €
127 322 €7 512 €2 945 €-190 €190 €--
137 468 €7 339 €2 772 €129 €---
147 617 €7 160 €2 593 €457 €---
157 770 €6 975 €2 408 €795 €---
167 925 €6 783 €2 216 €1 142 €---
178 084 €6 584 €2 017 €1 500 €---
188 245 €6 378 €1 811 €1 868 €---
198 410 €6 164 €1 598 €2 246 €---
208 578 €5 943 €1 377 €2 635 €---
218 750 €5 714 €1 148 €3 036 €---
228 925 €5 477 €910 €3 448 €---
239 104 €5 231 €665 €3 872 €---
249 286 €4 977 €410 €4 309 €---
259 471 €4 713 €146 €4 758 €---
TOTAL188 612 €227 159 €65 238 €-38 547 €39 222 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 11 766 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -38 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 237 €-6 420 €+7 657 €
2+1 237 €-881 €+2 118 €
3+1 237 €-808 €+2 045 €
4+1 237 €-734 €+1 971 €
5+1 237 €-657 €+1 894 €
6+1 237 €-578 €+1 815 €
7+1 237 €-497 €+1 734 €
8+1 237 €-414 €+1 651 €
9+1 237 €-329 €+1 566 €
10+1 237 €-241 €+1 478 €
11+1 237 €-150 €+1 387 €
12+1 237 €-57 €+1 294 €
13+1 237 €+39 €+1 198 €
14+1 237 €+137 €+1 100 €
15+1 237 €+239 €+998 €
16+1 237 €+343 €+894 €
17+1 237 €+450 €+787 €
18+1 237 €+560 €+677 €
19+1 237 €+674 €+563 €
20+1 237 €+791 €+446 €
21+1 237 €+911 €+326 €
22+1 237 €+1 034 €+203 €
23+1 237 €+1 162 €+75 €
24+1 237 €+1 293 €-56 €
25+1 237 €+1 427 €-190 €
Total+30 925 €-2 708 €+33 633 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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