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Appartement 2 pièces 35 m²

Bien expiré
VilleÉchirolles (38)
Surface35
Coût Total81 860
Loyer Annuel6 545
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois-52
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 700 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

38130 - ECHIROLLES - APPARTEMENT RENOVE TRAVERSANT - BIEN AGENCE - 2 PIÈCES - 1 CHAMBRE - CUISINE SEPAREE - PETITE COPROPRIETE - IDÉAL INVESTISSEURS

Aurélie GIBERT et Efficity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cet appartement idéalement situé sur le cours Jean Jaurès. Rentabilité exceptionnelle !

Au 1er étage d'une petite copropriété de 3 étages, charmant appartement de 2 pièces rénové en 2025 offre un cadre de vie agréable à ses futurs occupants. A proximité immédiate de tous les commerces et des transports en commun, il séduira les couples, les célibataires et les investisseurs en quête d'une opportunité à ne pas manquer.

Les caractéristiques de ce bien sauront vous convaincre :

  • Rénovation récente garantissant un confort optimal
  • Etat général très bon, aucun travaux à prévoir
  • Traversant offrant une belle luminosité
  • Chambre confortable et agencement optimisé pour un quotidien pratique et fonctionnel

Situation :

  • Emplacement idéal proche des commerces, axe routier et transports en communs à proximité
  • Stationnement facile et accès pour les 2 roues dans la coure d'entrée
  • Accès sécurisé avec badge

Ne manquez pas l'opportunité d'investir dans ce bien d'exception. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et laissez-vous séduire par le potentiel de cet appartement au cœur d'Echirolles. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Aurélie Gibert - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Grenoble sous le n°521943951. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris Référence annonce : 189796 Date de réalisation du diagnostic : 20/06/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 7 Charges prévisionnelles annuelles : 1444 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 620 € et 870 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.148808, 5.717025
Total : 81 860
Prix d'acquisition : 59 500
Travaux : 17 600
Valeur du bien : 77 100
Frais de notaire : 4 760
Coût estimé : 4 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35
Loyer prédit : 15.58€/m²/mois
Fourchette : 12.59€ - 19.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 545€/mois
Loyer annuel estimé : 6545€/an
Fourchette totale : 441€ - 675€/mois
Fourchette annuelle : 5289€ - 8100€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :399,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :23,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 422,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 944,89
Coût de l'assurance :6 958,10
Taxe foncière : 654,52€/an
Soit par mois : 54,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 120,33€/mois
Soit par an : 1 443,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 545,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après le meilleur état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec vérification de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture des murs dans les 1 chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 600(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Plomberie cuisine: 1000€, Électricité cuisine: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:2 800
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€, Plomberie salle de bain: 1000€, Électricité salle de bain: 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambre:1 800
    Revêtement sol chambre: 15 m² × 60€/m² = 900€, Peinture murs chambre: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
  • Salon:3 000
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 545 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 545 €/an
Calcul : 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 634 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 860 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 278 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 655 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 444 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 611
Revenus locatifs : +6 545
Charges déductibles : -22 611
Résultat foncier Année 1 : -16 066(Déficit de 16 066 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 366
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 011 €/an
Revenus locatifs : +6 545
Charges déductibles : -5 011
Résultat foncier Années 2+ : 1 534 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5365.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 54522 6132 637-16 06810 700 €5 368 €5 368 €
26 6764 9422 5651 734--3 634 €
36 8104 8682 4921 941--1 693 €
46 9464 7922 4152 154---
57 0854 7142 3372 371---
67 2264 6322 2562 594---
77 3714 5482 1722 823---
87 5184 4622 0853 057---
97 6694 3721 9953 297---
107 8224 2801 9033 543---
117 9794 1841 8073 795---
128 1384 0851 7084 053---
138 3013 9831 6064 318---
148 4673 8781 5014 589---
158 6363 7691 3924 867---
168 8093 6561 2795 153---
178 9853 5401 1635 445---
189 1653 4201 0435 745---
199 3483 2969196 052---
209 5353 1687916 367---
219 7263 0356586 691---
229 9202 8995227 022---
2310 1192 7573807 362---
2410 3212 6112347 710---
2510 5282 460848 067---
TOTAL209 645114 96537 94594 68010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 680
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 374-3 210+4 584
2+1 3740+1 374
3+1 3740+1 374
4+1 374+138+1 236
5+1 374+711+663
6+1 374+778+596
7+1 374+847+527
8+1 374+917+457
9+1 374+989+385
10+1 374+1 063+311
11+1 374+1 138+236
12+1 374+1 216+158
13+1 374+1 295+79
14+1 374+1 377-3
15+1 374+1 460-86
16+1 374+1 546-172
17+1 374+1 634-260
18+1 374+1 723-349
19+1 374+1 816-442
20+1 374+1 910-536
21+1 374+2 007-633
22+1 374+2 107-733
23+1 374+2 208-834
24+1 374+2 313-939
25+1 374+2 420-1 046
Total+34 350+28 404+5 946
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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