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Achat : Maison Saint-Gaultier (36800)

Bien expiré
VilleSaint-Gaultier (36)
Surface100m²
Coût Total161 198€
Loyer Annuel7 821€
Rentabilité4.85%
Cashflow/mois-255€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 94 072 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 940,72 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison de ville proche commerces comprenant sous-sol avec garage, cellier, salle de bains, 4 chambres, 2 Wc, Sam, cuisine aménagée, salon, jardin, dépendances.

Ville : Saint-Gaultier
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36800
Coordonnées : 46.635110, 1.422900
Total : 161 198€
Prix d'acquisition : 94 072€
Travaux : 59 600€
Valeur du bien : 153 672€
Frais de notaire : 7 526€
Coût estimé : 7 526€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.52€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 652€/mois
Loyer annuel estimé : 7821€/an
Fourchette totale : 523€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 6281€ - 9738€/an
Rentabilité brute :4.85%
Fourchette de rentabilité :3.90% - 6.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 198€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 841,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 027,65€
Coût de l'assurance :14 104,83€
Taxe foncière : 782,10€/an
Soit par mois : 65,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 651,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-254,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 600 €(596 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:6 000€
    Isolation combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 80€/m² = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaultier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 652 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 821 €/an
Calcul : 652 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 331 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 198 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 782 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 277 €
Revenus locatifs : +7 821 €
Charges déductibles : -66 277 €
Résultat foncier Année 1 : -58 456 €(Déficit de 58 456 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 056 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 677 €/an
Revenus locatifs : +7 821 €
Charges déductibles : -6 677 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 144 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37056.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 072 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 147 €(65% de 94 072 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 224 €/an
Calcul : 61 147 € × 3,636% = 2 224 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 821 €66 282 €5 336 €-58 461 €21 400 €37 061 €37 061 €
27 977 €6 540 €5 194 €1 438 €--35 624 €
38 137 €6 392 €5 046 €1 745 €--33 879 €
48 300 €6 240 €4 894 €2 060 €--31 819 €
58 466 €6 082 €4 736 €2 384 €--29 436 €
68 635 €5 919 €4 573 €2 716 €--26 720 €
78 808 €5 750 €4 404 €3 057 €--23 663 €
88 984 €5 576 €4 230 €3 408 €--20 255 €
99 163 €5 396 €4 050 €3 768 €--16 487 €
109 347 €5 209 €3 863 €4 137 €--12 350 €
119 534 €5 017 €3 670 €4 517 €--7 833 €
129 724 €4 817 €3 471 €4 907 €---
139 919 €4 611 €3 265 €5 308 €---
1410 117 €4 398 €3 052 €5 719 €---
1510 320 €4 178 €2 832 €6 142 €---
1610 526 €3 950 €2 604 €6 576 €---
1710 736 €3 714 €2 368 €7 022 €---
1810 951 €3 471 €2 124 €7 480 €---
1911 170 €3 219 €1 873 €7 951 €---
2011 394 €2 958 €1 612 €8 435 €---
2111 622 €2 689 €1 343 €8 932 €---
2211 854 €2 411 €1 064 €9 443 €---
2312 091 €2 123 €776 €9 968 €---
2412 333 €1 825 €479 €10 508 €---
2512 580 €1 517 €171 €11 063 €---
TOTAL250 507 €170 285 €77 028 €80 223 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 223 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 821 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 642 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 642 €-6 420 €+8 062 €
2+1 642 €0 €+1 642 €
3+1 642 €0 €+1 642 €
4+1 642 €0 €+1 642 €
5+1 642 €0 €+1 642 €
6+1 642 €0 €+1 642 €
7+1 642 €0 €+1 642 €
8+1 642 €0 €+1 642 €
9+1 642 €0 €+1 642 €
10+1 642 €0 €+1 642 €
11+1 642 €0 €+1 642 €
12+1 642 €+1 472 €+170 €
13+1 642 €+1 592 €+50 €
14+1 642 €+1 716 €-74 €
15+1 642 €+1 843 €-201 €
16+1 642 €+1 973 €-331 €
17+1 642 €+2 107 €-465 €
18+1 642 €+2 244 €-602 €
19+1 642 €+2 385 €-743 €
20+1 642 €+2 531 €-889 €
21+1 642 €+2 680 €-1 038 €
22+1 642 €+2 833 €-1 191 €
23+1 642 €+2 991 €-1 349 €
24+1 642 €+3 152 €-1 510 €
25+1 642 €+3 319 €-1 677 €
Total+41 050 €+26 417 €+14 633 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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