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Grand plateau duplex 150 m² avec terrasse – Fort potentiel à Lourdes

Bien expiré
VilleLourdes (65)
Surface150m²
Coût Total184 400€
Loyer Annuel15 302€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 866,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Situé à Lourdes, ce plateau en duplex de 150 m² offre une opportunité rare pour un projet de rénovation ambitieux. Entièrement brut, il nécessite une réhabilitation complète, laissant libre cours à votre imagination pour créer un bien unique (résidence principale, investissement locatif, division, etc.).

Réparti sur deux niveaux, ce volume généreux permet d'envisager de multiples configurations : grand espace de vie, plusieurs chambres, loft contemporain ou plusieurs lots. Au deuxième niveau, vous bénéficierez d'une agréable terrasse d'environ 23 m², un véritable atout pour profiter d'un extérieur.

les menuiseries seront remplacées, le plancher sera refait et une porte palière coupe-feu neuve sera installée, vous offrant une base saine pour démarrer les travaux.

Un bien à fort potentiel de valorisation, idéal pour investisseurs ou amateurs de rénovation. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/tarbes-65000/agence-immobiliere/foncia-transaction-tarbes-1075

Ville : Lourdes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Coordonnées : 43.097407, -0.046632
Total : 184 400€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 174 000€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1275€/mois
Loyer annuel estimé : 15302€/an
Fourchette totale : 1058€ - 1537€/mois
Fourchette annuelle : 12699€ - 18439€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 292,31 €/m²
Basé sur :375 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 847 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-63 847€ (-32.9%)
Marge achat-revente :9 447€ (4.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :913,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 967,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 586,95€
Coût de l'assurance :16 135,00€
Taxe foncière : 1 530,24€/an
Soit par mois : 127,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 275,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 094,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :180,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur 150 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, du sol et de l'électricité, peinture
Quantité: salon complet (environ 50 m²)
Raison: État 1/5 - Pièce en très mauvais état, murs abîmés, sol dégradé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, du sol et de l'électricité, peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Une chambre en état moyen, l'autre en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 600€ = 9000€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Salon - Rénovation complète:8 500€
    Rénovation salon complet: 50 m² × 170€/m² = 8500€ (installation incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:4 500€
    Rénovation chambres (2 pièces): 30 m² × 150€/m² = 4500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lourdes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 275 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 302 €/an
Calcul : 1 275 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 190 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 645 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 530 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 366 €
Revenus locatifs : +15 302 €
Charges déductibles : -52 366 €
Résultat foncier Année 1 : -37 063 €(Déficit de 37 063 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 663 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 366 €/an
Revenus locatifs : +15 302 €
Charges déductibles : -8 366 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 937 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15663.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 302 €52 371 €6 196 €-37 069 €21 400 €15 669 €15 669 €
215 608 €8 207 €6 031 €7 401 €--8 268 €
315 921 €8 037 €5 861 €7 884 €--384 €
416 239 €7 861 €5 685 €8 378 €---
516 564 €7 679 €5 503 €8 885 €---
616 895 €7 490 €5 314 €9 405 €---
717 233 €7 295 €5 119 €9 938 €---
817 578 €7 093 €4 918 €10 484 €---
917 929 €6 885 €4 709 €11 044 €---
1018 288 €6 669 €4 493 €11 619 €---
1118 653 €6 446 €4 270 €12 208 €---
1219 027 €6 215 €4 039 €12 812 €---
1319 407 €5 976 €3 800 €13 431 €---
1419 795 €5 728 €3 553 €14 067 €---
1520 191 €5 473 €3 297 €14 719 €---
1620 595 €5 208 €3 032 €15 387 €---
1721 007 €4 934 €2 759 €16 073 €---
1821 427 €4 651 €2 475 €16 776 €---
1921 856 €4 358 €2 182 €17 498 €---
2022 293 €4 055 €1 879 €18 238 €---
2122 738 €3 741 €1 566 €18 997 €---
2223 193 €3 417 €1 241 €19 776 €---
2323 657 €3 081 €906 €20 576 €---
2424 130 €2 734 €558 €21 396 €---
2524 613 €2 375 €199 €22 238 €---
TOTAL490 139 €187 978 €89 587 €302 161 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 302 161 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 302 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 213 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 213 €-6 420 €+9 633 €
2+3 213 €0 €+3 213 €
3+3 213 €0 €+3 213 €
4+3 213 €+2 398 €+815 €
5+3 213 €+2 666 €+547 €
6+3 213 €+2 821 €+392 €
7+3 213 €+2 981 €+232 €
8+3 213 €+3 145 €+68 €
9+3 213 €+3 313 €-100 €
10+3 213 €+3 486 €-273 €
11+3 213 €+3 662 €-449 €
12+3 213 €+3 844 €-631 €
13+3 213 €+4 029 €-816 €
14+3 213 €+4 220 €-1 007 €
15+3 213 €+4 416 €-1 203 €
16+3 213 €+4 616 €-1 403 €
17+3 213 €+4 822 €-1 609 €
18+3 213 €+5 033 €-1 820 €
19+3 213 €+5 249 €-2 036 €
20+3 213 €+5 471 €-2 258 €
21+3 213 €+5 699 €-2 486 €
22+3 213 €+5 933 €-2 720 €
23+3 213 €+6 173 €-2 960 €
24+3 213 €+6 419 €-3 206 €
25+3 213 €+6 671 €-3 458 €
Total+80 325 €+90 648 €+-10 323 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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